חברת דירוג האשראי S&P מעלות ניתחה את השינויים האחרונים בשוק הנדל"ן המקומי והמסקנות שהיא מגיעה אליהם לא מרנינות. אם כן, העלאת הריבית והקשחת החיתום הבנקאי בעולם המשכנתאות עשויה להביא להתמתנות בקצב עליית מחירי הנדל"ן למגורים מה שעשוי, בהינתן האינפלציה הגבוהה, להביא לירידת מחירים ריאלית. יחד עם זאת, המגמה לטווחים הבינוני והארוך שונה לגמרי.

"העלייה המהירה בריבית והעלאת מס הרכישה למשקיעים הובילו להאטה ניכרת בהיקף העסקאות - החל מאפריל 2022, ובדומה להרבה בנקים מרכזיים בעולם, נקט בנק ישראל במדיניות מוניטרית מצמצמת במטרה להתמודד עם הלחצים האינפלציוניים וביצע שש העלאות ריבית ברציפות שכבר הגיעה ל-3.25%.

"כפועל יוצא חלה עלייה גם בריבית המשכנתאות שעמדה על כ-4.8% בממוצע בנובמבר 2022, לעומת כ-2.3% בנובמבר אשתקד. לעליית הריבית השפעה על היכולת והרצון של רוכשי דירה ראשונה ומשפרי הדיור לבצע עסקאות. בנוסף, העלאת מס הרכישה למשקיעים מ-3% ל-5% בנובמבר 2021 בשילוב עם המשך עליית המחירים והתייקרות המימון דוחפים את המשקיעים לפנות לאלטרנטיבות השקעה אחרות.

"כפועל יוצא חלה התקררות בצד הביקוש, כפי שהשתקף בירידה החדה במספר העסקאות. במקביל, גם עלויות המימון עבור היזמים התייקרו, והבנקים אף הקשיחו את תנאי המימון, ואנו עדים להאטה בהיקף רכישות קרקע לעומת עסקאות בהיקפים מהותיים ובמחירי שיא שראינו בשנת 2021" כותבים כלכלני S&P מעלות.  

"מחירי הדירות עלו בקצב שנתי של למעלה מ-20%, עלייה שלא נצפתה בישראל מאז יוני 2010. שיעור העלייה במדד מחירי הדירות החדשות גם כן שבר שיאים, ורשם עלייה שנתית של כ-26%, וזאת גם בהינתן שהיקף העסקאות בתמיכה ממשלתית נותר גבוה בשיעור של כ-20%.

"לאחר זינוק של כ-30% בביקוש לדירות חדשות בשנת 2021, בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2022 חלה ירידה של כ-37% בביקוש לדירות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. להערכתנו שינוי המגמה נובע מהעלייה החדה במחירים יחד עם הזינוק בריביות.

"האצה בהתחלות בנייה יחד עם גידול בסיומי בנייה ובמלאי הדירות הלא מכורות - נתוני שוק הדיור מצביעים להערכתנו על שיפור מתון בצד ההיצע בשנת 2022. ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי 2022, החלה בנייתן של למעלה מ-72 אלף דירות, עלייה של כ-24% בהשוואה שנתית. בתקופה זו הסתיימה בנייתן של למעלה מ-49 אלף דירות, עלייה של למעלה מ-6% בהשוואה שנתית והיצע הדירות החדשות הלא מכורות בספטמבר 2022 היה גבוה בכ-15% בהשוואה לאשתקד והסתכם ב-49 אלף דירות".

לסיכום החלק הזה בניתוח של S&P מעלות, כותבים הכלכלנים כי "בטווח הקצר העלייה בריבית והשיא במחירי הדירות צפויים להוביל להאטה משמעותית בעליית המחירים (ואף לירידה ריאלית) - ההתקררות בצד הביקוש לאור התייקרות במשכנתאות יחד עם מחירי דירות שהגיעו לרמות שיא מובילים להערכתנו להתגברות הלחץ על המחירים. ככל שמגמת השיפור בהיצע תימשך, אנו צופים כי במיקומים מסוימים יגדל מלאי הדירות הלא מכורות מה שעשוי להוביל לירידת מחירים.

"לאחר שנים של רביות אפסיות ותנאי מימון נוחים, הזינוק שחל בריבית יחד עם הקשחת תנאי המימון מפעילים לחץ על היזמים להתגמש במחירי המכירה.

"בהינתן המבנה הדמוגרפי במדינת ישראל התומך בגידול קשיח בצד הביקוש, אנו צופים כי היקף הרכישות יחזור לעלות.  במקביל, עלויות מימון גבוהות לאורך זמן צפויות להערכתנו להוביל לירידה בהיקף רכישת הקרקעות, להאטה בקצב התחלות הבנייה ולירידה בצד ההיצע. אנו סבורים כי מגמות אלה צפויות לתמוך בעליית המחירים בטווח הבינוני-ארוך, גם בהתחשב בהתייקרות עלויות הבנייה, עלויות השכירות ובהיעדר התערבות ממשלתית אפקטיבית.

"בהיעדר ממשלה יציבה לא ניתן לקדם תכניות אפקטיביות לטווח ארוך לטיפול בענף הדיור בישראל, ובפרט בבלימת עליית המחירים. להערכתנו, תהליכים בשוק הדיור, בעיקר בהקשר של הגדלת ההיצע, צפויים להיות ארוכים יחסית ודורשים תוכניות בשיתוף מספר משרדי ממשלה. לכן גם לאחר הקמת הממשלה, אנו מעריכים כי ייקח עוד זמן עד שתגובש המדיניות וייושמו התוכניות ולכן ההשפעה בטווח הקצר-בינוני צפויה להיות מוגבלת".

עוד ב-

אם יש לכם כסף, כדאי להתחיל לחשוב על חשבון בנק בחו״ל

לכתבה המלאה

באשר לדירוג חברות הנדל"ן, כותבים ב-S&P מעלות כי "ככל שההתקררות בביקוש תימשך לאורך זמן, אנו מעריכים כי חברות ייזום עשויות להציג ירידה בהיקף ההכנסות ברווחיות בהינתן רמת הריבית ועלויות הבנייה שעלו. להערכתנו מגמות אלו עשויות להוביל לשחיקה באיכות האשראי, ובעיקר עבור החברות הממונפות יותר שרכשו קרקעות במחירי שיא בשנים האחרונות החשופות יותר לשינויים במחירים ולעלויות המימון" הם מסיימים.