פרויקטים
השמאי ארז כהן: "ברמ"י חוגגים את סוף החגיגה"
ברמ"י מסמכים את 2022, ומתגאים בנתוני שיא במספר יחידות הדיור שהוצאו לשיווק, במכרזים שנסגרו בהצלחה ובגידול בהכנסות לקופת המדינה. שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מתרשם פחות: "זו הייתה שנה חריגה כמעט בכל היבט. מי שמאמין שנראה ב-2023 המשך שיאים נשברים, צפוי להתבדות"
במסיבת עיתונאים שנערכה ביום חמישי האחרון, הציג ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), את סיכום הפעילות ל-2022. הבשורה המרכזית: נתוני שיא במספר יחידות הדיור שהוצאו למכרז ובמספר היחידות שאושרו בעסקאות בפועל. בשנה החולפת פרסמה רמ"י מכרזים לבניית 107,181 יח"ד, מתוכן 46,342 יח"ד (כ-43%) במסגרת התוכנית הממשלתית "מחיר מטרה". מדובר בשיא היסטורי המהווה עלייה של כ-6% לעומת השנה שקדמה לה, במהלכה פורסמו לשיווק 101,777 יח"ד.
עוד עולה מהנתונים כי בנוגע ל-80,579 מיח"ד ששווקו במכרזים, כבר נסגרו עסקאות מול חברות נדל"ן – גידול מרשים של כ-27% ביחס ל-2021, אז עמדה הכמות על כ-63,420 יח"ד. שיא אחר, נרשם בדיור להשכרה ארוכת טווח: אשתקד פרסמה רמ"י מכרזים ל-6,191 יח"ד, לעומת ל-5,898 יח"ד בשנה לפני כן. עם זאת, רחוק הנתון מהיעד הממשלתי של כ-10,000 יח"ד. נתון מעניין נוסף נוגע לשיווק קרקעות למיזמי אנרגיה מתחדשת: ב-2022 שווקו בידי רמ"י כ-6.9 מיליון מ"ר, ביחס לכ-1.9 מיליון מ"ר ב-2021.
הכנסות רמ"י טיפסו ב-2022 לסכום של כ-37 מיליארד שקלים, כ-5.5 מיליון שקלים יותר מ-2021. עיקרי ההוצאות של רמ"י הוקדשו לפיתוח תשתיות (קרוב ל-3 מיליארד שקלים) ולמימון פרויקט המטרו (כמיליארד שקלים), שסימן שאלה גדול מאיים על מימושו תחת מירי רגב, השרה החדשה-ישנה במשרד התחבורה.
לדברי ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "2022 הייתה שנת שיא בכמה וכמה פרמטרים של רמ"י: בשיווקים, בפרסומים, בהכנסות – ואף בבלימת עליית מחירי הקרקע. הנהגנו מדיניות שפעלה במקביל הן להגדלת היצע הקרקעות למגורים, והן להוזלת מחירי הדירות לצעירים ולמשפחות שאין בבעלותם דירה. הצלחנו להגיע ליעד שיא בשיווקי קרקעות למגורים וניתבנו את עיקר נתח הדירות במכרזים ל'דיור מוזל בהנחה' לטובת זוגות צעירים. אנו נמשיך לפעול בכל הארץ ובכל דרך, כדי שמשפחות רבות ככל האפשר יזכו להגיע לדירה משלהן".
יורדים לקרקע
אם ברמ"י כבר הזדרזו לטפוח לעצמם על השכם, הרי שבקרב שחקני הנדל"ן התקבלו הנתונים ברגשות מעורבים. "ברמ"י בעצם חוגגים את סוף החגיגה", קובע השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "צריך להבין: 2022 הייתה שנה חריגה ויוצאת דופן כמעט בכל היבט. מי שמאמין שנראה עוד שיאים נשברים גם ב-2023, צפוי להתבדות".
אם ברמ"י כבר הזדרזו לטפוח לעצמם על השכם, הרי שבקרב שחקני הנדל"ן התקבלו הנתונים ברגשות מעורבים. "ברמ"י בעצם חוגגים את סוף החגיגה", קובע השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "צריך להבין: 2022 הייתה שנה חריגה ויוצאת דופן כמעט בכל היבט. מי שמאמין שנראה עוד שיאים נשברים גם ב-2023, צפוי להתבדות".
"2022 סימלה את היציאה ממשבר הקורונה והאופוריה שבעקבותיה", מחדד כהן. "זו שנה שהתאפיינה בריבית אפסית, כסף זול, בנקים שחפצים למכור משכנתאות ומימון, וכלכלה ישראלית צומחת – להיבטים הללו השפעה ישירה על שיווקי הנדל"ן שגאו. כיום אנחנו נמצאים במצב שונה לחלוטין, כשכסף יקר פוגש פחות לקוחות. השילוב בין אינפלציה, עליית הריבית, בנקים שמקשיחים את תנאי המימון, כמו גם האוויר שיוצא מענף ההיי-טק, שהיה הקטר שהוביל את המשק – נותן את אותותיו על השוק. האפקט מורגש היטב: כולנו עדים לצמצום ניכר בכמות העסקאות, עלייה בגובה ההחזר של המשכנתא, ומשקי בית רבים שמתקשים לעמוד בנטל התשלומים".
בצד החיובי, מדגיש כהן כי "אי אפשר להתעלם מטביעת האצבע של רמ"י בפיתוח תשתיות, בהגדלת המכרזים בקרקעות מדינה, ובהסכמי גג מול שורה של רשויות מקומיות. אלו תהליכים חשובים המחויבים בהמשכיות. ועדיין, על אף הגידול המעודד בכמות יחידות הקרקע המשווקות, נדרש לשים את הדברים בפרופורציות. כל הכרזה עכשיו לפיה אנחנו בדרך לפתרון בעיית הדיור, תהיה לעג לרש".
"הוצאת למעלה מ-107 אלף יחידות קרקע למכרזים, לא אומרת בהכרח שאותה כמות של דירות תעמוד בנויה וזמינה בפני הציבור", מסביר כהן. "מה גם שאותן הדירות יוקמו במקרה הטוב רק בטווח הארוך. משיווק קרקעות ועד להקמת ואכלוס הדירות, התהליך נמתח על פני 3 שנים לכל הפחות, ומלווה בלא מעט מהמורות – ממימון המיזם ועד הביורוקרטיה המסועפת, המלווה את הליכי הרישוי והתכנון לקראת הוצאת היתר הבנייה. כשיש כל כך הרבה גורמים העלולים לעכב ולסנדל את ההתקדמות – לא מעט פרויקטים שיצאו לדרך, נגנזים. מהעניין הזה אסור להתעלם".
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל (צילום דניס דפיטלניקוב)
מצמצמים סיכונים
ומה באשר לסוגיה סביב מחירי הדיור: האם הנתונים שהציגה רמ"י, מעידים על שינוי מגמה ועצירת העליות? אם שואלים את כהן, התשובה חד משמעית. "כאשר מנתחים את 2022, העובדות מלמדות שאין קשר בין שיווק מוצלח של יחידות קרקע לבין מחירי הדירות בשוק החופשי. בכל זאת, בשנה האחרונה המחירים זינקו ביותר מ-20%".
ומה באשר לסוגיה סביב מחירי הדיור: האם הנתונים שהציגה רמ"י, מעידים על שינוי מגמה ועצירת העליות? אם שואלים את כהן, התשובה חד משמעית. "כאשר מנתחים את 2022, העובדות מלמדות שאין קשר בין שיווק מוצלח של יחידות קרקע לבין מחירי הדירות בשוק החופשי. בכל זאת, בשנה האחרונה המחירים זינקו ביותר מ-20%".
כהן גם פחות מתרשם מהצהרותיו של קוינט, לפיהן סייעה רמ"י לבלימת עליות מחירי הקרקע בישראל. "מהיכרותי העמוקה את השטח כשמאי מקרקעין, אני סבור שרמ"י הוא גוף שדווקא מהווה גורם משמעותי בעליית מחירי הקרקע", הוא מבהיר. "זה נכון שלאחרונה אנו עדים לפחות השתוללות בהצעות היזמים במכרזי הקרקעות השונים, אבל אני לא סבור שזה קורה בזכות מאמצים בלתי פוסקים של רמ"י. את העניין אני מייחס לאי הוודאות הכלכלית. על רקע הריבית המטפסת, יזמים מבקשים לצמצם סיכונים ולא להיכנס להרפתקאות.
"יש לזכור שרמ"י לא רק משווקת קרקע במכרזים", מוסיף כהן. "בהקצאה ובכל עסקה של שינוי ייעוד היא מוציאה חיובים על פי שומה מטעמה. השומות הללו מאמירות משנה לשנה, ובקצב העולה לעיתים על מחירי השוק. ניתן אמנם להשיג על שומות אלו, אולם ההליך ממושך ומסורבל. השורה התחתונה היא עלייה מסחררת בהכנסות רמ"י כתוצאה מחיובים בלתי סבירים אלו".
"אנחנו לא תמימים", מסכם כהן. "ייעודה של רמ"י הוא לא להיאבק בעליות מחירי הדיור, אלא להעשיר את קופת המדינה. את זה היא מקיימת הלכה למעשה, עם גידול עקבי בשנים האחרונות בהכנסותיה".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
