חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי), הפועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה, מדווחת על תוצאותיה לרבעון הרביעי ולשנת 2022. סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים למגורים לשנת 2022 הסתכמו בכ-56.7 מיליון אירו לעומת כ-54.1 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד. זאת, כתוצאה מצמיחת שכר הדירה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בשנת 2022 אשר הסתכמה בכ-2.2% גידול בשכ"ד מנכסים זהים לעומת השנה הקודמת (Like-for-like). יצויין כי שכ"ד בהשכרות חדשות בשוק המגורים גבוה בכ-9.3% משכ"ד הממוצע.

ה- FFO בשנת 2022 הסתכם בכ- 25.4 מיליון אירו, לעומת כ- 24.7 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד. ליום 31/12/2022, יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) הינו כ- 36.4%, בהשוואה ל-35.5% בתום שנת 2021, בהתאמה. בהנחה של המכירה של נכסי הנדל"ן המניב, אשר מסווגים כמוחזקים למכירה, ה- LTV הינו 29.2%.

ביום 30 בדצמבר, 2022 הושלמה מכירתם של נכסי מגורים הממוקמים בעיר לייפציג לפי שווי נכסים של כ-240 מיליון אירו. המכירה הושלמה באמצעות "עסקת מניות" ומלוא התמורה, בסך של כ-126.1 מיליון אירו התקבלה בידי החברה ביום השלמת העסקה. במהלך השנה השלימה החברה את מכירתם של שלושה נכסים מסחריים בשווי כולל של  22.1מיליון אירו. בנוסף, במהלך ינואר 2023, השלימה החברה מכירה נוספת של נכס מסחרי בתמורה של 12.9 מיליון אירו.

בתחילת מרץ 2022, החברה השלימה בהצלחה גיוס פרטי של אג"ח באמצעות הרחבת סדרה ב'. במהלך השנה התקשרה החברה עם בעלת השליטה, אדלר, בהסכם להעמדת קו אשראי בסכום כולל של 200 מיליון אירו כאשר מועד הפירעון הינו בסוף שנת 2023. נכון להיום, משכה החברה סכום של 150 מיליון אירו. ביום 31 במרץ, בתגובה לבקשת החברה, מסרה אדלר התחייבות חד צדדית לחברה לפיה מתחייבת אדלר להאריך את מועד הפירעון של כ-70 מיליון אירו לתקופה של 6 חודשים (עד ליום 30 ביוני 2024) בכפוף להתקיימות מספר תנאים מתלים, בין היתר העלאת שיעור הריבית ומתן בטוחה כנגד ההלוואה, וזאת החל מיום 1 בינואר 2024. במהלך דצמבר 2022 ומרץ 2023, השלימה החברה עסקאות שתכליתן מימון מחדש להלוואות בסכום של 63.7 מיליון אירו לתקופות של שנתיים ושלוש שנים, בריבית ממוצעת של 5.5%.

עיקרי התוצאות לרבעון הרביעי 2022:

סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים לרבעון הרביעי לשנת 2022 הסתכמו בכ-14.6 מיליון אירו לעומת כ-13.6 מיליון אירו ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של 7% מיוחסת לצמיחה בשכר דירה. ה- FFO לרבעון הרביעי לשנת 2022 הסתכם בכ-6.4 מיליון אירו לעומת 6.2 ממיליון אירו. שיעור הריבית הממוצעת בהלוואות הבנקאיות עומד על כ- 2.00% (במח"מ של 5.87 שנים).

יתרת המזומנים (מאוחד) ליום 31 בדצמבר 2021 הסתכמה לסך של כ-210 מיליון אירו. מדד ה-EPRA NTA ליום 31/12/2022 הסתכם בכ-900.2 מיליון אירו. הירידה נובעת בעיקר מירידת הערך של נכסי הנדל"ן המניב למגורים של החברה במהלך התקופה. כמו כן, נובעת הירידה מההפרשה בגין חבות מס שעשויה להיווצר לחברה כתוצאה מעסקת LEG.

החל מתום שנת 2021 ובמהלך החציון הראשון לשנת 2022, השלימה חברת LEG רכישה של מניות החברה, כך שלמועד פרסום הדוח מחזיקה LEG 35.66% ממניות החברה. רכישת המניות בוצעה, בין היתר, בשתי עסקאות משמעותיות, האחת למול בעלי מניות מסוימים בחברה (בקשר עם 24% מניות החברה) והשנייה אל מול אדלר, בעלת השליטה בחברה, בקשר עם 6.7% ממניות החברה. יתר המניות נרכשו על ידי LEG במספר עסקאות נוספות. עסקת ADLER-LEG כללה בין היתר התחייבות של אדלר להשתתף בכל הצעת רכש אשר עשויה ליזום LEG, וזאת בגין יתרת המניות הרגילות של החברה המוחזקות על ידי אדלר ובלבד שהצעת הרכש תעשה עד ליום 30 בספטמבר, 2022, במחיר מינימאלי למניה הקבוע בהסכם שנקבע בהסכם בין הצדדים ועומד עלה 147 אירו למניה.

ביום 3 באוגוסט, 2022, נודע לחברה כי LEG החליטה שלא לפרסם הצעת רכש לרכישת יתרת מניות החברה ובהתאם לא תממש את ההתחייבות של אדלר כלפיה. ביום 30 בספטמבר, 2022 האופציה של LEG פקעה. נכון למועד חתימת הדוח, מחזיקה אדלר 63.03% ממניות החברה, LEG מחזיקה 35.66% ממניות החברה, וכל יתר המניות (1.31%) מוחזקות על ידי הציבור.

עוד ב-

בראק קפיטל מחסלת נכסים בגרמניה: זה הסכום שהכניסה ממכירה

לכתבה המלאה

ערן אדלמן, סמנכ"ל הכספים בראק אן.וי.: "בתקופה בה סביבת הריבית משתנה וגבוהה מכפי זו שאליה התרגלנו בעבר, החברה ממקדת את האסטרטגיה בחיזוק מבנה ההון והחוב של החברה. במהלך השנה האחרונה, ובחודשים האחרונים בפרט, נקטנו פעולות אקטיביות להקטנת המינוף ולשיפור הנזילות של החברה, בין היתר, על ידי מימונים מחדש שביצעה החברה בחודשים האחרונים והשלמת עסקת מכירת הנכסים בלפייציג בסוף שנת 2022. מקורות מימון אלו ישמשו לפירעון התחייבות החברה לרבות תשלומים לבעלי אג"ח".