כלכלני S&P מעלות פרסמו היום (שלישי) את התחזית לשנת 2021, והיא קודרת וגם דוקרת עמוק בלב ענף הנדל"ן. מהתחזית עולה כי נוכח משבר הקורונה צפויה עלייה באי הוודאות במגזרי מרכזי המסחר, שיביאו לפגיעה של עד 40% בהכנסות: "אנו צופים ירידה של 30%-40% לפחות בהכנסות מנכסים מסחריים ב-2020 לעומת התרחיש שלנו טרום המשבר, כאשר הפגיעה הקשה יותר צפויה במרכזי המסחר הסגורים", ציינו כלכלני  כלכלני S&P מעלות. "הערכות השווי בשלב זה אינן משקפות במלואן את השלכות המגפה, וקיימת סבירות גבוהה להפחתות שווי נוספות ב-2021 לאור ההיתכנות של עלייה בסיכון הענפי. ייתכן קושי גובר של קמעונאים קטנים לשרוד את התקופה ככל שהמיתון יתארך והמעבר לקניות ברשת יתגבר, מה שעשוי להביא לירידה בשיעורי התפוסה וללחץ על דמי השכירות". 

הגורמים שישפיעו על שוק המשרדים 
כלכלני S&P מעלות זיהו שלושה גורמים שיכולים להשפיע על ביצועי הנכסים בטווח הארוך: "האחד – עליית כוח המיקוח של השוכרים, כפי שקורה בעולם; השני – תנופת הבנייה במרכז הארץ שעשויה להוביל לעודף שטחי משרדים בשנים הקרובות על רקע המיתון; והשלישי  – מעבר לעבודה מהבית שעשוי להוביל לצמצום קבוע של שטחי משרדים מצד תאגידים, בעיקר מצד חברות היי-טק". 

כלכלני S&P מעלות ציינו כי "השפעות המשבר על ענף המשרדים צפויות להתבהר עם הזמן; סוגיות הקשורות לעובדים (כגון: קליטת עובדים חדשים והנעה לחדשנות) וכן סיכוני סייבר שהולכים וגוברים יכולים למתן את מגמת ה"עבודה מהבית". 

עוד ציינו כי "קיימת אי ודאות לגבי השינויים המבניים ארוכי הטווח בענף המשרדים ועוצמתם, המאלצת את ההנהלות לחשב מחדש את צעדיהן בקשר עם פיתוח נכסים עתידי ושמירת האטרקטיביות של הנכסים הקיימים. אי הודאות יכולה ליצור אתגר באכלוס פרויקטים הנמצאים כיום בבניה. במידה ושלושת הגורמים שציינו לעיל יתממשו הם עלולים להביא, לדעתנו, לירידה על פני זמן של כ-5%-10% ב-NOI מנכסים זהים ולשערוך שלילי של הנכסים בעד 5%. אנו צופים שינוי במודל העסקי של מתחמי העבודה המשותפים ובתכנון בנייני משרדים חדשים". 

"העובדה שהמניות של מרבית חברות הנדל"ן נסחרות מתחת להון העצמי שלהן מעלה את אטרקטיביות העסקאות"

כלכלני S&P מעלות ציינו גם "לפעילות ערה של מיזוגים ורכישות, בין היתר בדרך של הצעות רכש, על ידי חברות חזקות פיננסית ובעלות נגישות גבוהה למקורות מימוניים והוניים. התקופה עשויה להביא לניצול הזדמנויות על ידי שחקנים בעלי איתנות פיננסית ולא מן הנמנע שנראה עוד עסקאות בענף. העובדה שהמניות של מרבית חברות הנדל"ן נסחרות מתחת להון העצמי שלהן מעלה את אטרקטיביות העסקאות. אפשרויות צמיחה מוגבלות של תיקי הנכסים בשל העדר נכסים מניבים במחירים אטרקטיביים על המדף מחזקת את המגמה". 

המותג הפרטי יכריע את הסל? 
משבר הקורונה הזניק את רווחיהן של קמעונאיות המזון לסכומים אסטרונומיים, אך נוכח אי הוודאות הכלכלית, היקף האבטלה הגואה וגורמים נוספים, השנה הבאה צפויה להיות פחות מוצלחת מבחינת שורת ההכנסות. 

כלכלני S&P מעלות הסבירו כי מיתון מתמשך עלול להתגלגל בסופו של דבר גם לקמעונאיות המזון: "אנו מעריכים כי אם המיתון יימשך או יעמיק לתוך 2021, ייתכן שנראה צמצום מסוים בהוצאות למזון של משקי הבית וירידה בצריכת מותגים רווחיים. עם זאת, הסיכון הענפי יישאר נמוך בהשוואה לענפים אחרים. אם יימשך המיתון, יגדל היתרון התחרותי של רשתות עם מותג פרטי חזק". 

הסופרים הגדולים יהפכו לסניפי רפאים?
כלכלני S&P מעלות מעריכים כי "נראה נוכחות גוברת של רמי לוי בגזרת העיר עם השלמת ההסבה של סניפי קופיקס ל"רמי לוי בעיר". מנגד, רשת יינות ביתן תמשיך במהלכי התייעלות ואיננו צופים השפעה על המחירים מצדה. בגזרת הדיסקאונט אנו צופים המשך התחזקות של השחקנים כתוצאה מגידול במספר הסניפים במסגרת מהלכי רכישות שבוצעו בשנים הקודמות.

כלכלני S&P מעלות מעריכים כי "בטווח הבינוני יגדל שימוש הצרכנים בפלטפורמה המקוונת. בשל העובדה שאפיק זה ברוב הרשתות הוא בעל רווחיות פחותה ביחס לחנויות הפיזיות או אף הפסדי, אנו צופים כי הרשתות יתקשו לשפר את הרווחיות שלהן. 

הדבר יתחזק לאור התחרות המבנית בענף. כמו כן, להערכתנו, במבנה השוק הנוכחי, היכולת של חלק מהרשתות להמשיך להתרחב בקצב שראינו בשנים האחרונות הולכת ופוחתת, ולכן יכולתן לשפר את תנאי הסחר ולהתייעל הולכת ומגיעה לידי מיצוי. על כן גיוון פורמטים ויצירת מנועי צמיחה חדשים הם המפתח בהצלחת הרשתות להתבלט ביחס לאחרות, בין היתר על ידי יצירת סינרגיה בין הפעילויות".