הרווח היזמי הנהוג בתקופה רגילה בשוק הנדל"ן נע בין 18%-15%. כלומר, קבלן שיבנה דירה ממוצעת ב-3 מיליון שקל ירוויח לפחות 450 אלף שקל. הזמנים השתנו: לסעיף עלויות הבנייה של היזם צריך להוסיף את עלויות המימון הגבוהות, שנובעות מריבית גבוהה, וכן את מחירי הסחורות הגבוהים, שעלו לטענת חלק מקבלני הביצוע בשיעור של 30%-40% מתחילת המלחמה.

בתקופה האחרונה אפשר לראות שחלק מהיזמים מורידים מחיר ונותנים הטבות מימון. היום אדם יכול להיכנס לדירה עם תנאי תשלום טובים יותר ועם הנחה של עשרות אלפי שקלים לפחות, אבל מה קורה כשהדירות מוכנות?

בתל אביב יש מלאי של 10,000 דירות לא מכורות. רובן נמצאות רק בשלב של אחרי ההיתר, ובחלק גדול מהמקרים הטרקטורים עדיין לא עלו על הקרקע, ועל פי ההערכות רק שישית מהן מוכנות. חלק מהדירות נמצאות בדרום תל אביב ולא באזורי ביקוש. באזור ההוא תוכלו למצוא דירות מוכנות, אבל לא הרבה ירכשו את הדירות האלה אחרי שיבקרו במקום. מתחת לחלק מהבניינים תמצאו הומלסים וצרכני סמים, וזה מרחיק את הרוכשים גם אם ההנחה גבוהה מאוד.

מתברר שגם באזורי הביקוש המצב לא פשוט. כבר חודשים רבים שחברת גינדי מנסה לשווק את הדירות הלא מכורות שלה בגינדי TLV, אך לא מצליחה להיפטר מהמלאי. לאחרונה הציעה החברה לרוכשים שביקרו במשרדי המכירות שלה וכן לרוכשים חדשים הטבה: הנחה של 10% במחיר הדירה. לכאורה, זה נשמע פנטסטי לרוכשים: אם דירה ממוצעת עולה 4.5 מיליון שקל, כעת הם יקבלו הנחה של קרוב לחצי מיליון שקל. אבל האם זה המצב?

האם ההנחה תביא כמויות של רוכשים? לב תל אביב (פלאש 90/ יוסי זמיר)

מבדיקה עולה כי מחירי הדירות שנותרו בגינדי TLV עומדים על 4.9 מיליון שקל ל-3 חדרים (75 מ"ר, כ-65 אלף שקל למ"ר) ו-5.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים (95 מ"ר, כ-54,700 למ"ר). בדקנו את מחירי הדירות בפרויקט. בקומות הנמוכות המחירים של הדירות שנמכרו בשנה האחרונה נעים סביב אזור 52-56 אלף שקל למ"ר. בקומות הגבוהות המחירים חוצים את רף ה-60 אלף שקל למ"ר. מכיוון שהמחירים התחלתיים, אפשר לשער שחלק מהדירות שנותרו נמצאות בקומות הנמוכות.

לקחנו דירות 3 חדרים שנמכרו השנה בקומות ביניים ושם המחירים נעו סביב 54-56 אלף שקל למ"ר. דירות 4 חדרים בקומות ביניים נמכרו סביב מחיר של 58-62 אלף שקל למ"ר בקומות ביניים ובקומות הנמוכות סביב מחיר של 54-56 אלף שקל למ"ר. דירת 4 חדרים נמכרה ברף הנמוך ביותר סביב 5-5.2 מיליון שקל ודירת 3 חדרים סביב 4.2-4.3 מיליון שקל. מבדיקה עולה כי הדירות שנותרו למכירה בקומות גבוהות יותר. זה מסביר את הפער, אבל לא מראה כי ההנחה היא לעומת דירות שנמכרו קודם המבצע.

כלומר, אפשר לשער שגינדי חילקה הנחות דומות בעסקאות שנעשו בשנה האחרונה. אם המחירים החדשים משקפים עד 55 אלף שקל למ"ר לדירות 4 חדרים, מדובר במחירים ברף התחתון של הדירות שנמכרו עד עכשיו. כלומר, בדירות 4 חדרים נראה כי ההנחה היא הגבוהה ביותר. אנחנו לא מכירים את המחירון של גינדי, אבל סביר להניח שיזם לא מוריד 10% סתם. גינדי רוצה למכור את הדירות שנותרו, אבל לפי עסקאות קודמות בפרויקטים אנחנו לא מזהים ירידה של 400-500 אלף שקל לדירה ממוצעת, אלא הנחה בשיעור נמוך יותר. יכול להיות שההנחות של גינדי נעו סביב 8%-5% וכעת היא פורצת את הסכר כדי למכור את הדירות האחרונות.

נזכיר כי הפרויקט שלה נמצא באחד האזורים המבוקשים בתל אביב: בין מנחם בגין לאבן גבירול. מעניין לראות כי בפרויקט חל עיכוב, וזה בניגוד לקצב המכירות המהיר מאוד בשדה דב, שם במכירת פריסייל הצליחה החברה למכור את כלל הדירות, מלבד דירות הפנטהאוז. בבדיקה שערכנו לאחרונה מצאנו כי הרוכשים של גינדי בשדה דב החלו לספסר בדירות ומציעים אותן למכירה.

עוד ב-

מבצעי הקבלנים: "קנו דירה - שלמו אחרי המלחמה עם איראן"

לכתבה המלאה