הישראלים אוהבים לרכוש דירות, ולא לשכור אותן. נכון, זה רק נתון ממוצע, אבל אפשר לזהות את הנתונים האלה לא רק דרך מספר הישראלים שמחזיקים בדירה, אלא גם דרך שיעור ההחזר מתוך השכר שלהם. נכון לנתוני מרץ, כמעט מחצית מהישראלים, כ-46% אם לדייק, מפרישים 40%-30% מהשכר שלהם לטובת ההחזר החודשי לדירה.

בואו נעשה חישוב פשוט: נניח שמחיר דירה ממוצעת באזור שאינו פריפריאלי עומד על 2.6 מיליון שקל. נניח שהזוג גייס הון עצמי גבוה של 30%, כלומר 780 אלף שקל. הוא ייקח משכנתא של 1.82 מיליון שקל, וההחזר החודשי שלו יהיה בערך 9,400 שקל.

עבור מחצית מהציבור בישראל, מדובר בהחזר של 40%-30% מהשכר. זה אומר, במקרה שבו ההלוואה מהווה 35% מהשכר, שהזוג שמחזיר את המשכנתא מרוויח כמעט 27 אלף שקל נטו. אם ניקח דירה ממוצעת, של 2.3 מיליון שקל, הפעם נקצר לכם את החישוב, הוא יחזיר כ-8,400 שקל ולכן הוא צריך להרוויח 24 אלף שקל נטו. זה אומר שכל אחד מבני הזוג ירוויח בערך 17 אלף שקל ברוטו, וזה הרבה מאוד ויותר מהממוצע.

גם לפני שנה הנתונים היו דומים, אבל לפני 5 שנים, הבנקים לא אפשרו לאנשים לקחת סיכון כזה. פחות מ-34% היו כאלה, כי בנק ישראל המליץ על החזר של עד שליש מגובה השכר. לפני עשור, הנתונים עמדו על כ-31% בלבד.

הבנקים משחררים את החבל. הם יודעים שהזוגות הצעירים בישראל לא יכולים לקנות דירה, וכדי להעביר את הפרויקט ממצב שבו הוא עומד למצב שבו הוא מוכר, הם צריכים להקל. ב-2011, למשל, הנתון הכי מוקדם שיש לבנק ישראל על הציבור, 23% מהציבור לקח סיכון כזה. יש רק הסבר אחד לתופעה הזו: מחירי הדירות עלו יותר מהשכר הממוצע במשק.

בחודש דצמבר האחרון עסקו בעניין הזה בהרחבה. בדקנו מה עלה יותר - השכר הממוצע או מחירי הדירות. מצאנו כי בהשוואה למצב לפני 5 שנים, השכר היום גבוה בכ-15% - הוא עלה מכ-12 לכ-14 אלף שקל ברוטו לחודש. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בכ-35% באותה תקופה. כלומר, יותר משיעור השכר במשק. זה אומר שחלום הדירה הולך ומתרחק מזוגות צעירים רבים.

שלא תטעו, הבנק המרכזי מביע התנגדות לחלק משכנתאות לכל דורש כשרמת הסיכון היא גבוהה, אבל כשלקוח מצהיר שהוא לוקח הלוואה לכל מטרה לטובת הלוואה לקרוב משפחה או ללימודים שעבורם הוא כבר שילם את רוב הכסף והבנק לא בודק - יש כאן בעיה. הציבור מאמין שהתזרים הוא המלך. הוא מוכן לקחת הלוואות גדולות בריבית גבוהה, ולהחזיר הרבה מאוד כסף. בגלל שזה קורה, אפשר להניח שהציבור משוכנע שערך הדירה שלו יעלה בשיעור גבוה מאוד, אחרת אין הצדקה כלכלית לרכוש דירה כשאין לך כסף לשלם עליה.

נזכיר כי האלטרנטיבה לרכישת דירה היא שכירות. מחירי השכירות בעלייה וזו אופציה פחות טובה בתקופה הזו. כשהמדינה לא מסוגלת לעצור את העלייה במחירי הדירות לאורך זמן והשכר עולה בשיעור נמוך יותר, יש בעיה. תקופה שבה קצב עליית השכר לא מדביק את העלייה במחירי הדיור, לא תייצר הורדת מחיר אלא אם ההיצע יגדל.

עוד ב-

הפתעה: איזה בנק מעניק את הריבית הנמוכה ביותר במשכנתא?

לכתבה המלאה

כפי שאפשר לראות מתוך מכרזי רמ"י לבנייה רוויה השנה, המצב לא השתנה הרבה. ההיצע לא גדל מספיק והביקוש נותר קשיח, למרות שחלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים מקשיחים עמדות. מעניין יהיה לראות מה יקרה אם מחירי הדיור יעלו - האם הציבור ימשיך להגן על המחירים באמצעות ירידה מלאכותית וזמנית בביקושים, או שהוא ירוץ לרכוש דירות במחיר יקר יותר, עם משכנתא כבדה יותר.