אחד האינדיקטורים החשובים בקביעת מחירי הנדל"ן הוא השכר במשק. כשהשכר גדל, ההכנסה הפנויה אמורה לגדול וכך יש לאנשים אפשרות טובה יותר לקנות נדל"ן. הבעיה היא שהשכר לא תמיד גדל בהלימה אחת עם שיעור האינפלציה. כלומר, אם הרווחתם בשנה שעברה 13 אלף שקל והשנה אתם מרוויחים 13,500 שקל, אבל האינפלציה ירדה ב-3.9% - בפועל, אתם מרוויחים פחות כי כוח הקניה שלכם נחלש.

אי שם בתחילת 2021, רגע לפני שמחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית, עמד השכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר על קצת פחות מ-12 אלף שקל. אם נדייק, כ-11,971 שקל. בפברואר באותה שנה השכר קפץ ועמד על 12,146 שקל. בחודש האחרון רף ה-14 אלף שקל נחצה.

השכר הממוצע בספטמבר (הנתונים תמיד מתפרסמים באיחור) עלה ל-14,058 שקל, עלייה של 4.6% לעומת ספטמבר לפני שנה (13,445 שקל). אם נשווה למצב בינואר 2021, השכר היום גבוה בכ-15% - זו עלייה יפה ומשמעותית (אם אתם שכירים, תורידו 25% בערך מהחשבונית שלכם, ללא מע"מ, בגלל הפרשות). אם נסכם - השכר הממוצע שלכם עלה בתוך כמעט 5 שנים מכ-12 לכ-14 אלף שקל ברוטו לחודש.

חלום שהולך ומתרחק. בנייה באזור מחנה יהודה בירושלים

עכשיו בואו נבדוק מה קרה מאז למחירי הנדל"ן. בגדול, לפי נתוני הלמ"ס, המחירים עלו בכ-35%. כלומר, יותר משיעור השכר במשק. אבל מה שחשוב יותר הוא לא רק השכר, אלא הריבית. בסוף, ההחזר החודשי שלכם מושפע מריבית ואם הוא קפץ בכמה אחוזים, גם אם השכר היה גדל בשיעור גבוה יותר, עדיין היכולת שלכם לקנות דירה הייתה יורדת.

מה עשתה הריבית? משכנתא ממוצעת בישראל היום עומדת על מיליון שקל. כולם יודעים שגם עם הון עצמי של 500 אלף שקל שקל (שאין לרוב הזוגות כיום) בתוספת המשכנתא, אפשר לקנות, אולי - דירה קטנה בפריפריה. רוב הזוגות בגילאי 30 ומעלה לוקחים היום משכנתאות גבוהות יותר. אם זוג לקח משכנתא ממוצעת של 2 מיליון שקל, סביר להניח שבתקופה הזאת, במעבר מריבית אפסית לריבית פריים גבוהה של עד 6%, הוא משלם עוד 2,000 שקל בחודש, מה ששוחק את ההכנסה הפנויה שלו.

כלומר, הבעיה ברכישת דירה היא לא רק שהמחירים עלו בשיעור גבוה יותר (וכך גם ההחזר החודשי), אלא גם הריבית הגבוהה, שהיא כמעט שוות ערך לעלייה בשכר שלכם. גם אם המשכנתא שלכם קטנה, מיליון שקל נניח, ההחזר החודשי גדל ויחד עם עליית מחירי הדיור, סביר להניח שמה שעלה 7,000 שקל לפני עליית מחירי הדיור, יעלה היום 11-12 אלף שקל (תלוי בגובה המשכנתא), גם בגלל עליית המחירים.

היכולת של זוגות צעירים לקנות דירה קיימת היום בעיקר דרך מכרזי דירה בהנחה. הם מצליחים לקנות דירה ב-800 אלף שקל בפריפריה ובפחות משני מיליון שקל באזור המרכז והמעגל הראשון. ברמת גן ובהרצליה אנשים קיבלו דירות ב-1.7 מיליון שקל - והדירות שם עולות היום סביב 4 מיליון שקל, קצת פחות במקרה הטוב.

האלטרנטיבה לרכישת דירה היא שכירות. הבעיה היא שמחירי השכירות כל כך עלו בשנתיים האחרונות, שגם האלטרנטיבה הזאת הופכת להיות פחות כדאית. לכן, בהיעדר יכולת של המדינה להגדיל את רמות השכר או לעצור עוד יותר את האינפלציה שהתכנסה ליעד, הפתרון היחיד הוא שמירה על מחירי הדיור. מדוע שמירה ולא ירידה במחירי הדיור? משום שאם בריבית גבוהה המדינה לא הצליחה להוריד את מחירי הדיור, בוודאי שבריבית נמוכה יותר, היא לא תצליח להוריד אותם. בטח שאין תכנית סדורה בטווח הנראה לעין.

בשורה התחתונה, הרגע שבו מחירי הדיור יפסיקו לעלות בטווח הבינוני-ארוך הוא הרגע שבו קצב עליית השכר לא תדביק את העלייה במחירי הדיור. בשנתיים האחרונות הקצב הזה מתאזן, כי עסקאות הנדל"ן בהאטה ומבצעי המימון מאפשרים לכן לקחת דירה בסבסוד המשכנתא. יחד עם זאת, כפי שאפשר לראות לעיל, ההחזר החודשי על דירה דומה, בריביות השונות בחמש השנים האחרונות, עלה ביותר מ-4,000 שקל. פלא שהאפשרות היחידה של חלק מהזוגות הצעירים היא דירה בהנחה?

עוד ב-

מנכ"ל חברת הנדל"ן סבור: "השינוי שנראה בשוק הנדל"ן ב-2026"

לכתבה המלאה