1. שמעתי את אחד הפרשנים הכלכליים מתבטא לאחרונה בעניין מחירי הדיור. הוא טען כי הירידה בפועל אינה עומדת על 2%, אלא על 8% בערך, משום שמבצעי המימון אינם נכללים בנתוני הלמ"ס.

נתחיל בקביעה האחרונה. היא נכונה. הלמ"ס, כפי שפרסמנו כאן, לא מכליל מבצעי מימון בנתונים בהתאם לתקן הבינלאומי. למעשה, אף מדינה לא עושה זאת. לא ברור מדוע רבים מתרעמים על כך כעת. מבצעי 20/80 היו כאן תמיד, ובעבר אף גוף לא דרש לכלול מבצעי מימון בנתוני הלמ"ס. אם הטענה היא שמבצעי המימון מהווים נתח גדול מהשוק - נזכיר כי הם ירדו בצורה ניכרת מאז המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים במרץ 2025. ומכאן עולה עוד שאלה: אם נתחשב בהטבות המימון - האם צריך לעדכן את כל מדדי המחירים לפני הגל שהחל ב-2024?

2. ועכשיו לקביעה הראשונה. נזכיר כי הטבות המימון נכללות רק בדירות החדשות, שמהוות מיעוט, כ-40% מסך הדירות. לא כל הדירות החדשות מעניקות מבצעי מימון. כמה מהעסקאות מעניקות הטבות? לפי קביעת אגף הכלכלן הראשי של האוצר, בחודש האחרון חל גידול בהטבות המימון, שהגיעו ל-32% מסך העסקאות בשוק החופשי, זאת לעומת שיעור של 24% בחודש הקודם.

גם אם נסתמך על הנתון ה"מחמיר", הרי שמדובר בכ-12.8% מכלל הדירות (לפי הנתון הממוצע מהחודשים האחרונים - בערך 10%). גם אם נניח שדירות אלה מגלמות הטבה של 8% - אפשר להבין שההשפעה על המדד כולו היא מינורית. במקרה הטוב, אפשר לומר כי הטבות המימון דוחפות את מחירי הדירות החדשות מטה, אבל לומר שהיא משפיעה בצורה ניכרת על המדד? מדובר בכשמינית מהדירות בלבד, במקרה הטוב, ופחות מ-10% לפי נתוני החודש הקודם.

3. נתוני 2025 מסתירים חלק מהתמונה האמיתית שמתקבלת מסקירת הכלכלן הראשי: הנתונים מצביעים על ירידה במכירת הדירות ב-2025, אבל הם שוכחים לשרטט את המגמה החשובה: בחודש נובמבר נרשם זינוק בעסקאות נדל"ן לעומת אוקטובר, ובחודש דצמבר חלה עלייה נוספת ומשמעותית במכירת דירות לעומת נובמבר - כולל שיפור של 34% במכירת דירות מצד הקבלנים.

מי שמסתכל על המאקרו שאותו הדגיש האוצר, רואה שיש ירידה במכירת דירות ב-2025, ובצדק - זאת הייתה שנה קשה, שנת מלחמה, שנה עם ריבית גבוהה והחלה בנתוני אינפלציה שגלשו מחוץ ליעד. אני לא מכיר הרבה מדינות שהיו שורדות את זה. ישראל שרדה, וזה נתון מעולה לא רק לשוק הנדל"ן המקומי, אלא גם לכלכלה שלנו. יש בה עוד הרבה מקום לשיפור ויוקר המחיה ממשיך להכות באזרחים.

ומצד שני, לא הייתה כאן קריסה, לא היה כאן משבר נדל"ן ("ישראל תהפוך לארה"ב של 2008", ניבאו פרשנים). זה הזמן לומר מילה טובה לנגיד, פרופ' אמיר ירון. הוא אמנם "ניפח" לכם את חשבון המשכנתא בעקשנות שלו לא להוריד ריבית, אבל כמה מדינות היו מצליחות לסיים את השנה הזו עם תחזית להורדת ריבית ואינפלציה שהתכנסה ליעד? כנראה שלא הרבה.

4. בחודש שעבר הסברנו ששוק הנדל"ן נכנס לתקופה משמעותית בין ה-12 בפברואר ל-15 במרץ. יש לכך סיבה טובה: פרסום שני מדדי מחירי הדיור (וגם המדד הרגיל כמובן, שעלול להשפיע על החלטת הריבית), פרסום החלטת ריבית בסוף החודש הנוכחי ופרסום נתונים נוספים, מצד האוצר והלמ"ס, על מספר עסקאות הנדל"ן לפי חודש ולפי רבעון.

עוד ב-

האם הריבית תרד ל-3% ומה יקרה למחירי הדירות?

לכתבה המלאה

ביום ראשון הקרוב יפורסם מדד המחירים לצרכן. מעניין לראות, האם אחרי נתוני החודש שעבר, הנתונים ימשיכו להצביע על התאוששות בשוק הנדל"ן (בנטרול מבצעי מחיר למשתכן) או על חזרה לשגרה - כלומר, ירידות. הנתונים של הלמ"ס יצביעו על השינויים בין אוקטובר לדצמבר, מה שאומר שנוכל לדעת האם נתוני דצמבר, שהקבלנים דיווחו שהיו טובים יותר, חזקים יותר מחודש אוקטובר החלש. אם הנתונים יצביעו על עלייה שנייה ברציפות, זה אומר ששוק הנדל"ן מתמחר עליות מחירים, ולא תיקון חד פעמי. יהיה מעניין.