היזמים הגדולים, בעיקר אלה החברות הציבוריות, מעניקות לאחרונה הטבות מרחיקות לכת לרוכשי הדירה. את ההטבות, כפי שאתם כבר יודעים, לא תראה לרוב מגולמים במחיר. בעוד שבלמ"ס מסרבים להכניס לתחשיב מחירי הדירות את העובדה הזו, היזמים מצליחים לעמוד איתנים מול דרישות הבנק, שדורש לראות רווח יזמי מינימלי (זה קורה גם היום, גם אחרי שהוועדה בראשות פרופ' אבי שמחון התכנסה בניסיון לקבוע שהבנקים אשמים בעלייה של מחירי הדירות).

חלק מההטבות נשמעות מוגזמות. השבוע פרסמנו כי גינדי מכרה 180 דירות ביממה בפרויקטים שלה בהרצליה וברמת גן, זאת מספר ימים אחרי שאאורה הודיעה כי היא תאפשר לציבור לרכוש דירות ולבטל את החוזה אם מחירי הנדל"ן יירדו. ההצלחה של גינדי הגיעה בזכות מבצע של חבר, שאפשר לה למכור דירות בהנחה של 350 אלף שקל לפחות. גם רוטשטיין הצטרפה לחגיגה, כשהחליטה למכור את הדירות שלה עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות.

השאלה הגדולה היא האם חברות הבנייה מוכרות בהפסד, כי שיעור ההנחה הוא בגובה מחצית מהרווח היזמי, ואולי יותר, או שלא? בשיחות שקיימנו עם יזמים, הם הודו כי עשרות אחוזים מגובה ההנחה מגולם במחיר הדירה, כך שהרווח היזמי נשחק במעט, אבל לא הופך את הפרויקט להפסדי.

בואו נחזור רגע למבצע של רוטשטיין וציפחה כדי להבין מה עושה היזם. בגדול, הסיבה של רוטשטיין למבצע הזה היא הרצון להאיץ מכירות בתקופה בה היא מתחילה להגביר את קצב הבנייה. רוטשטיין מכרה עד כה 40 דירות מתוך 488. מחיר דירת 3 חדרים בלוד, שם היא מקיימת את המבצע, עומד על החל מ- 2.05 מיליון שקל, אבל רוטשטיין כבר התחייבה להתחיל בשלב השני של הפרויקט - 133 דירות במגדל בן 23 קומות. דירות בנות 2 חדרים בשטח של 68 מ"ר ומרפסת בשטח של כ-9 מ"ר יעלו 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר ו-14 מ"ר מרפסת יעלו 2.53 מיליון שקל. למה אנחנו מזכירים את המחירים? תכף תבינו.

מחירי הדיור יירדו? תוכלו לבטל את החוזה. פרויקט של אאורה

לפי החוזה שהם מציעים לרוכשים, האכלוס הוא במחצית השניה של 2029 ועד אז הרוכשים לא אמורים לשלם את המשכנתא. אפילו קצת אחרי הכניסה. לפי תנאי ההסכם, החברה מציעה ללקוחות מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה וקבלת הלוואת קבלן ל-5 שנים.

במסגרת הלוואת הקבלן, מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס (כלומר, הבנייה היא שלוש שנים וגם בשנתיים הראשונות הרוכש לא ישלם משכנתא) כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין, שמיתגה את הפרויקט הזה בין היתר לציבור הדתי לאומי.

מה הלקוח מקבל? בעיקר שקט נפשי ואפשרות לשלם על דירה ממוצעת פחות מ-400 אלף שקל בחוזה. היזם נושא בעלות הריבית במהלך התקופה, אבל הוא לא נושא בקרן. הקרן נדחית ומכיוון שכך - הבנק משנה את כללי המשחק וברור שהוא מגלם את זה במחיר העסקה מול הלקוח. כשהתשלומים נדחים - אותה קרן נדחית.

אבל עזבו את זה רגע בצד. בואו נדבר על הריבית ונבין מה רוטשטיין מרוויחה כאן. בגדול, היא מקבלת כאן את רוב הכסף היום. כסף חי שווה לרוטשטיין 6% בשנה, כי אחרת - את הכסף הזה היא הייתה צריכה להלוות מהבנק בשיעור ריבית גבוה, אולי אפילו גבוה יותר.

מצד שני, היא תשלם את הריבית. כיום הריבית הממוצעת נעה סביב 5.5%-5% וסביר להניח שהבנק המלווה, שעובד עם רוטשטיין, העניק לה הנחה. הסיבה לכך היא שהתשלום, לפחות של חלק מהחברות, מהוון. הם משלמים בפעימה אחת את הכסף, ולבנק זה שווה לא מעט כסף. במצב הזה, כולם מרוויחים: הלקוח חוסך את הריבית בחמש השנים הראשונות, החברה מקבלת כסף חי ולא צריכה להלוות אותו מהבנק והאחרון מרוויח עוד לקוחות בתקופת ריבית גבוהה.

הבטחנו, אז עכשיו אנחנו חוזרים לשורת המחיר. בראיון שקיימנו השבוע עם היזם דוד אזולאי, הוא סיפר לנו שהטבות המימון מגולמות בתוך מחיר הדירה. זה לא חדש. פרסמנו את זה כאן עוד בתחילת המלחמה. מה כן מעניין? לבדוק האם רוטשטיין העלתה את מחירי הדירות כדי לגלם בהם את הריבית.

להערכתנו, מבדיקה מול פרויקטים אחרים באזור, עולה כי הגילום הוא חלקי. לא תמיד אפשר לשים לב לכך, משום שגם פרויקטים אחרים דוגלים בשיטה של הטבות מימון. ובכל זאת, ההערכה היא שמדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים משום שהמחיר לדירות חדשות בלוד נע בין 22-24 אלף שקל למ"ר, כשרוטשטיין היא ברף העליון.

עוד ב-

בנק ישראל עשוי להרחיב את ההגבלות על הקבלנים | כל הפרטים

לכתבה המלאה

השבוע פרסמנו כי בנק ישראל עוקב אחר הטבות אלו ושוקל להרחיב את ההגבלות על הקבלנים. כיום, הקבלנים מוגבלים באפשרות למכור כמה דירות שהם רוצים דרך הלוואות קבלן. בבנק ישראל ובאוצר מכנים את העסקאות החדשות כ"הטבות מימון בתחפושת".