מדד מחירי הדיור שפורסם החודש על ידי הלמ"ס מראה כי המחירים יורדים כבר שבעה חודשים ברציפות. היזמים מעריכים כי מספר העסקאות צפוי לעלות כבר באחד המדדים שברבעון הקרוב. מעניין יהיה לראות מה יקרה בתל אביב. בניגוד למה שמנסים לצייר, בתל אביב אין 10,000 דירות חדשות למכירה. יותר מ-80% מהן לא מוכנות ולפי הערכות הקבלנים, עשרות אחוזים נמצאות בשלב של קבלת היתר או לכל היותר שלב חפירה ודיפון - כשחלקן עדיין נמצאות בשלב הפריסייל.

לפי נתוני משרד האוצר, כ-6% ממוכרי דירות יד שנייה מכרו את דירתם בהפסד הון ריאלי השנה. כשאומרים הפסד הון ריאלי, מתכוונים לכך שמאז רכישת הדירה, מחירה עלה בפחות מאשר חיבור ההוצאות החד פעמיות על הדירה, כולל האינפלציה. ניתן דוגמא: נניח שמשקיע רכש דירה בתל אביב ב-2023. מחיר הדירה היה 4 מיליון שקל וכיום היא נמכרה ברווח של 350 אלף שקל, כלומר במחיר של 4.35 מיליון שקל.

לכאורה, יש כאן עלייה של 8.75% ורווח של 350 אלף שקל. אבל בואו ניקח רגע את ההוצאות: עורך דין ממוצע יגבה 25,665 שקל, אם הוא משקיע הוא ישלם מס שבח, כשממנו ינוכו הוצאות נוספות שגם כן צריך לקחת בחשבון: שמאות מקדימה, תיווך, הוצאות מס רכישה (במקרה שהוא משקיע, 348 אלף שקל, אם זו דירה יחידה - 95,530 שקל. לכך יש להוסיף גם את האינפלציה - קצת יותר מ-7%. גם בחישוב האינפלציה ומס הרכישה של רוכש דירה יחידה ולא משקיע, מדובר בהפסד הון ריאלי. המסקנה היא פשוטה: מי שרכש דירה והרוויח 10% בשלוש שנים - הפסיד.

כמה דירות נמכרו בהפסד הון? (נתונים: משרד האוצר)

לפי נתוני האוצר, גם משך אחזקת הדירה התארך. פעם, כ-3% מהמשקיעים היו מפסידים אם החזיקו בדירה 20 שנה. באוצר טוענים כי 6% ממי שמחזיקים דירה במשך 40 שנה מפסידים. הנתון הזה נשמע לא הגיוני, משום שמחירי הדירות עלו ב-200% בערך בשני העשורים האחרונים. ובכל זאת, אלו נתוני האוצר.

המצב בתל אביב כבר אינו כבעבר והיזמים המתינו לירידת הריבית השבוע על מנת "לייצר אווירה" שונה ממה שהורגלנו אליה עד היום. לא רק הורדת הריבית חשובה, אלא דברי הנגיד לאחריה. כפי שאמר בראיון ל-ice, הנגיד רואה אפשרות להורדת ריבית בחצי אחוז בטווח של 10 חודשים מהיום, עד ספטמבר.

בחנו מספר עסקאות שנעשו בחודשיים האחרונים בתל אביב, אחרי אחזקה של יותר מעשור. הנה:

רחוב מח"ל 75, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1.84 מיליון שקל - כ-75% יותר ממחיר הקנייה, בפחות מ-12 שנה.

אברהם בויאר 5, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3.925 מיליון שקל - 164% יותר ממחיר הקנייה, ב-18.5 שנים לערך.

לוי אשכול 110, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 - 4.4 מיליון שקל - 170% יותר ממחיר הקנייה בתוך פחות מ-19 שנה.

יש דוגמאות נוספות, מהן עולה כי הרווח הממוצע לדירה הוא כ-9% בשנה. על מה האוצר לא מסתכל? מחיר הדירה אמנם עלה, והוא לקח בחשבון את האינפלציה של כ-3% בשנה, אבל במקרים רבים, הדירות האלה היו להשקעה, חלקן נקנו במס רכישה נמוך יותר שהיה כאן בשנים עברו ובנוסף, בעל הדירה נהנה מתשואה ממוצעת של 3% בשנה, מה שמנטרל את האינפלציה. מנגד, ברור שיש כאן ריבית על משכנתא שצריך לקחת בחשבון והיא שוחקת את הרווח. עם זאת, חישוב כזה צריך לשנות גם את התחשיב שעושים משקיעי שוק ההון - שמשלמים 25% על רווח הון, עמלות לבנקים ועוד הוצאות נוספות הכרוכות בייעוץ מס, ייעוץ השקעות ועוד.

דבר אחד בטוח אפשר ללמוד מהנתונים: הרווח מאז 2023 סטטי. מחירי הדירות בתל אביב כמעט לא עלו מאז, למרות עלייה של 7.7% במחירי הדיור בשנה שעברה. ועדיין, כשמסתכלים על עסקאות שנעשו בתחילת 2021 מקבלים תמונה מעניינת: מי שרכש דירה בשנה זו קיבל עלייה ממוצעת של יותר מ-30% במחיר הדירה, לא כולל תשואה משכירות ושחיקה בגין האינפלציה שלרוב מתקזזות זו בזו.

עוד ב-

דודי אמסלם ממליץ לכם: "לכו לקנות דירות"

לכתבה המלאה