חודש יוני האחרון הוא חודש שפל במכירת דירות בישראל. באגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר לא זוכרים חודש יוני כזה, שבו נרכשו פחות מ-5,900 דירות. ככל שהלכו אחורה, הם גילו כמה עמוק המשבר: מאז תחילת שנות האלפיים, כלומר במשך יותר מ-20 שנה, לא היה נתון כזה, ואם משווים אותו לשפל של השנה שעברה, מדובר בירידה של 29%.

השאלה הגדולה היא האם באמת מדובר בנתוני שפל. בחודש יוני התנהלה המלחמה מול איראן. נזכיר כי במשך 12 יום, כלומר כמעט שבועיים, אתרי המכירות היו מושבתים מפעילות. ולא רק זה, אלא שקבלנים מדווחים לנו כי האירוע הזה התגלגל לפתחם במשך שלושה שבועות. נניח שחלק מהקבלנים ניהלו משא ומתן במשך שלושה שבועות מהבית - עדיין, אף אחד מהם לא החתים דיירים על חוזים והעסקאות נתקעו. חשוב להזכיר כי פרט לאיום הטילים מאיראן, חג השבועות השבית את משרדי המכירות ליומיים בתחילת החודש. במצטבר, ברור כי ברוב החודש משרדי המכירות לא עבדו.

לכן, הקבלנים טוענים כי את הנתונים האמיתיים על מכירת דירות נוכל לראות רק ביולי. אם תירשם ירידה משמעותית לעומת יוני, הם יוכלו לומר בפה מלא כי השוק נמצא בהאטה משמעותית. אחד הקבלנים המוכרים, בעליה של חברה גדולה שבונה אלפי יחידות בכל הארץ (וביקש להישאר בעילום שם), טוען כי "במשך כמעט 20 יום משרדי המכירות שלי לא עבדו. גם עסקאות דירות יד שנייה התעכבו. אתה מכיר עורכי דין שיוצאים לחתום על חוזים כשיש אזעקות? אולי בודדים". שימו לב כי הנתונים של האוצר לא באמת מדברים על שפל בן 20 שנה, אלא לעומת נתוני יוני. להזכירכם, עונתית יוני הוא אחד החודשים החזקים בשנה, כך שסגירה של משרדי המכירות ליותר משבועיים - אינה דבר של מה בכך.

שוק דירות יד שנייה לא מעיד על משבר. דירות בכרכור (איציק יצחקי)

בעקבות דבריו, בדקנו את קצב המכירות של דירות יד שנייה. סך המכירות עמד על 3,890 דירות, ירידה של 16% לעומת יוני אשתקד ו-10% לעומת החודש הקודם. נזכיר כי במשך כמעט שבועיים לא נעשו עסקאות. לכן נשאלת השאלה: בנטרול ההשפעה הזו - האם עדיין מדובר בנתוני שפל? להזכירכם, כשמומחי הנדל"ן ניתחו את נתוני תחילת 2024, הם טענו כי מדובר בהתעוררות של שוק הנדל"ן, אחרי רבעון קשה בצל המלחמה ובשל הרצון לרכוש דירות עם ממ"ד, בהטבת מימון. ואם כך הם פני הדברים, האם הגידול המתון בחצי השנה הראשונה במכירת דירות, כזה של 3%, הוא בכלל הישג?

פנינו לנשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק, כדי לשמוע מה הוא חושב על כך. בריק טוען כי מחירי הדיור, גם אם הם בירידה זמנית, לא יכולים ללמד על מה שיקרה בשנתיים הקרובות. כפי שטען כאן בעבר, בריק ממשיך לדבר על עליית מחירים בטווח הארוך ומבטל את הנתונים שמציגים משבר. 

"אין ספק שיש חשיבות למדידת תנועת הקונים והמכירות בענף. בימים כתיקונם זהו כלי מרכזי בחשיבותו לתמיכה בקבלת החלטות של הבונים ושל הקונים. עם זאת, אי אפשר לקבל את הנתונים האלה במנותק מהנעשה בשטח ובקצב שלא תואם את התנודות בענף", אומר בריק ל-ice.

הוא מוסיף כי "תנודות בולטות בענף שלנו הן תוצאה של גורמי חוץ המשפיעים על הבנייה שיש להבין לעומק. לא יכול להיות שנראה כותרות על ירידה חדה במכירות בלי להתייחס להתנהלות בשוק, שכללה עצירה כמעט מלאה של העסקאות ברוב הארץ בשל מבצע 'עם כלביא' - לאורך כמעט שלושה שבועות מרגע פתיחת המערכה הזו, עד לחזרה לשגרה. בנוסף, אי אפשר להתעלם מהעובדה שבענף יש חשש גדול מהשפעות של התוכנית להרחבת המלחמה, והמשך שמירה על ריבית גבוהה כל כך, שעלולות להפחית עוד יותר את היכולת של הרוכשים לרכוש דירות".

עוד ב-

מחירי הדיור לא יורדים מספיק - זו הסיבה העיקרית למחדל

לכתבה המלאה

לצד אלה, בריק מדגיש כי "אסור לשכוח את המחסור בעובדים שממנו אנחנו עדיין סובלים. אכן, המדינה מצליחה בהליך איטי להביא לפה עובדים זרים אבל הקצב עדיין נמוך מאוד. חסרים לנו מעל 40 אלף עובדים בשטח. כל יזם עושה לפני כל פרויקט בחינה של הסיכונים שעומדים מולו וכן, כאשר אין לו יכולת להאריך את הסיכון מול הסיכוי לעמוד בדרישות הפרויקט, הוא עלול לקחת צעד אחורה ולחכות. ראינו את זה בעבר. במבט לאחור, שוב ושוב אנחנו ראינו את השוק מתקן תנודות חריפות. לעיתים זה קורה בטווח קצר ויש לקחת את זה בחשבון".