מדד הנדל"ן משלים זינוק של קרוב ל-20% בחודש האחרון. זה קורה במקביל לדיווחים של הלמ"ס והאוצר על עלייה במחירי הדיור (למרות שיש ויכוח לגבי שיעור העלייה בשל הטבות המימון). השאלה היא האם זה חלק ממגמה ומדוע מניות הנדל"ן חוות עליות פתאום? יש לכך כמה סיבות, כולל תחזית אופטימית לביקושים עולים בענף, כשחברות הבנייה משחקות בכך תפקיד חשוב: הן בונות ממ"דים, שותפות למיזמי התחדשות עירונית ולשיקום מבנים שנהרסו במהלך המלחמה.

את המניות הקשורות לעולם הנדל"ן נהוג לחלק לשניים: מדד הבנייה, שכולל חברות קבלניות ויזמיות שמתמחות בעיקר בבנייה בפועל – מגורים, תשתיות ופיתוח פרויקטים, ומדד הנדל"ן, זה שנעסוק בו מיד, שכולל חברות נדל"ן מניב (כמו ריטים, חברות ניהול נכסים והשכרה) וגם חברות יזמות נדל"ן (כמו בניית פרויקטים למגורים או מסחר).

בגדול, ההבדל בין קבלן ליזם הוא האחריות על הביצוע לעומת הייזום. למשל, הקבלן דניה סיבוס הוא זה שמבצע את עבודות הבנייה עבור היזם גינדי החזקות. יש לא מעט חברות שעוסקות גם בתשתיות וגם בנדל"ן מניב, או גם בנדל"ן למגורים וגם בבנייה, דרך זרוע ביצועית. שפיר הנדסה, אזורים ואפילו אפריקה מגורים, שנכללת בשני המדדים – הן דוגמאות טובות.

יכול לחייך. אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון (רמי זרנגר, Peled Studios)

הריבית הגבוהה משנה את כללי המשחק. כשהריבית גבוהה עלויות המימון של היזם גבוהות, וזה אומר שהרווח היזמי שלו נשחק. כשהרווחים של היזמים תחת סיכון, המשקיעים מבינים שהם תחת סיכון מסוים והמניות יורדות בהתאם. כמובן, יש עוד הרבה סיבות לכך שיהיו מימושים בבורסה, סיבות מאקרו-כלכליות וכמובן שמלחמה, אינפלציה גבוהה וסיבות אחרות יכולות להגביר את הירידה. בחודש האחרון, מניות הבנייה מזנקות למרות העלייה במחירי הסחורות. ציבור המשקיעים שם את הכסף בעיקר בחברות התחדשות עירונית כמו אאורה וגם חברות הבנייה מזנקות, בשל העובדה שבתקופה הקרובה יהיה צורך אדיר בשיקום, כולל פרויקטים של הריסה ובנייה.

אז מה קרה ביוני למניות של 6 חברות הנדל"ן הגדולות? החברות שבדקנו הן הגדולות - ביג, אלוני חץ, מבנה, מליסרון, איירפורט סיטי ואמות. חברת ביג פתחה לאחרונה את המרכז המסחרי הענק בגלילות והיא מתחילה לאיים על מליסרון, שמדורגת אחרי עזריאלי בשליטה על הנדל"ן המניב.

הנה התוצאות המלאות:

צריך לזכור שמבצעי הקבלנים ב-2024 פתרו את המשבר שחזו רבים. מצד שני, המבצעים הללו הגבירו את הסיכון וזו הסיבה להגבלות החדשות שהגיעו מצד המפקח. בראיון ל-ice הוא הסביר כי הוא רוצה להקטין את הסיכון לא רק עבור הבנקים, אלא עבור הרוכשים והיזמים, שעלולים להיכנס לבעיה. כשהמשקיעים מזהים אפשרות לירידה בביקושים, הציפייה היא לרווחים נמוכים יותר שיבואו לידי ביטוי בדוחות. כשהדוחות פחות טובים, המשקיעים בורחים.

דיברנו קודם על הסביבה המאקרו-כלכלית וצריך להתייחס אליה בכובד ראש. מחירי הדירות עלו בשל שיעור המע"מ, המחירים בישראל עולים וההכנסה הפנויה של הישראלי הממוצע יורדת. מצד שני, ההיצע עדיין נמוך. מספרים לנו שיש 80 אלף דירות לא מכורות בישראל, אבל מדובר בנתון שאולי צריך לשנות את הכותרת שלו. אנשים נוטים לחשוב כי 80 אלף דירות עומדות ריקות ומחכות שמישהו יגיע לרכוש אותן, אבל האמת רחוקה - רק חלק קטן מהדירות האלה זמינות לרכישה.

עוד ב-

מי הקבלן החזק בישראל? הצצה לנתוני המכירות של החברות הגדולות

לכתבה המלאה

רוב הדירות שלא נמכרו הן בשלב התחלתי, בשלב של עלייה על הקרקע, של התחלת בנייה, או במקרה הרע - קבלת היתר. בקיצור, זה שהדירה לא נמכרה לא אומר שהיא מוכנה לאכלוס. בדיקה שערך ice בעבר הצביעה על כך שמתוך 76 אלף דירות לא מכורות, רק 11 אלף דירות מוכנות לאכלוס. במשרד הבינוי והשיכון טוענים כי מדובר ב-15 אלף דירות, אבל כך או כך - המספרים נמוכים ביחס למה שחשבנו. צריך לזכור שחלק מהדירות ממוקמות בתל אביב והמרכז ולא כולם יכולים לקנות את הדירות האלה בשל המחיר הגבוה.