דעות
התחדשות עירונית – צעד שיש לעשותו באחריות ובהתחשבות בכלל הציבור
זו לא חוכמה להסתכל על מספר המנופים שבקו האופק העירוני, מבלי להסתכל על קו הקרקע התומך בו. עירייה רצינית חייבת להיות בטוחה שיש לה איך לתמוך בפרוייקטי ההתחדשות העירונית שבשטחה ויכולת אמיתית לתת שירות לתושבים המצטרפים שיגיעו בעקבותיה
מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של קרב על הבית. ולא, את הדיבורים על ההתגרענות האירנית או ההתחמשות של חיזבאללה אני משאירה למומחים, אני מדברת על המאבק היומיומי, ההולך ומתעצם, של זוגות צעירים (ולא רק) לקנות בית בישראל.
משבר הדיור בכלל, ובאזור מרכז הארץ בפרט, מראה את כל הסימנים שהוא נמשך. הביקוש למגורים במרכז הארץ הולך וגדל, המחירים עולים, הקרקעות לא מופשרות בקצב שמתכתב עם התרחבות האוכלוסייה ויותר מיליונרים חדשים מענפי ההייטק מסתערים על הנדל"ן המשווק, למגורים ולהשקעה. ידוע שהדרך הטובה ביותר להתמודד עם ביקוש עולה הוא הגדלת ההיצע, ובעוד תכנית תמ"א 38 הולכת ויורדת מסדר היום (כידוע, החל מאוקטובר 2022 יפוג תוקפה של התוכנית) פרוייקטי התחדשות עירונית ("פינוי בינוי") הולכים ומקבלים משנה תוקף משמעותי יותר במגוון רחב של עיריות ורשויות מקומיות.
זה לא מפתיע. תכניות ההתחדשות העירונית תופסות מספר ציפורים במכה אחת: חידוש של בניינים ישנים והתאמתם לצרכי המגורים העדכניים (עמידה בפני רעידות אדמה, ממ"דים ומרחבים מוגנים), שילוב והרחבה של שטחי מסחר עירוניים, הכלכליים יותר לעיריות ("עירוב שימושים", גישת הבנייה הרווחת היום בפרוייקטי התחדשות עירונית ובכלל, משלבת בניה למגורים, למסחר, מוסדות ציבור ותעשייה באותו שטח) תוספת של מרחבים מוגנים לדירות ושיפור באיכות חיי הדיירים ועליה בשוויה הנכס, קרקע מניבה עבור היזם ועוד. אין ספק - להתחדשות עירונית יש את הכוח להפוך אזורים ישנים ומוחלשים יחסית, למוקדי משיכה חדשים.
אלא שגם את התוכניות האלה יש לבצע בשום שכל תוך התחשבות בכלל ציבור התושבים במרחב העירוני. על אף ולמרות ההתלהבות רבתי, ובצדק, של תושבי הערים לחדש עוד ועוד בניינים ישנים בשיטת "פינוי בינוי", לנו, כראשי הערים והרשויות, נדרשים לקדם פרויקטים שכאלה מבלי להתחשב במגבלות התכנוניות העירוניות הייחודיות של כל עיר ועיר.
הפיכת בניין בן ארבע קומות לבניין בן 10 קומות במספר שנים מועט יחסית, המשלב בשטחו גם אזורי מסחר, שירות ובילוי, מחייב לדאוג לשדרוג התשתיות הסובבות אותו, מדובר על עומס עירוני על התשתיות הציבוריות, על הכבישים ועל המדרכות, בבתי הספר, קופות החולים, הפארקים, הקניונים, גינות הכלבים, אירועי התרבות ועוד. זאת משוואה פשוטה - יותר דירות, ללא תשתיות תומכות יוצר עומס בלתי נסבל וירידה באיכות החיים, גם במתחם עצמו (למרות שהוא חדש ונקי) וגם ברחבי העיר כולה.
זו לא חוכמה להסתכל על מספר המנופים שבקו האופק העירוני, מבלי להסתכל על קו הקרקע התומך בו. עירייה רצינית חייבת להיות בטוחה שיש לה איך לתמוך בפרוייקטי ההתחדשות העירונית שבשטחה ויכולת אמיתית לתת שירות לתושבים המצטרפים שיגיעו בעקבותיה תוך שמירה על איכות חייהם של תושביה הוותיקים.
אם כך, כיצד ניתן גם לעודד בנייה של פרוייקטי פינוי ובינוי וגם לדאוג שבנייתם לא תביא את העיר למצב של "שסתום" תמידי? האחריות על המדינה, שחייבת לזרז הקמה של "פרוייקטי-על" תשתיתיים, אם בתחבורה אם במגורים. בזמן הביניים עד שהפרויקטים שזמן הביצוע שלהם ארוך יחסית יתבצע , לא ניתן לשבת ולהמתין למדינה עד אשר תשלים את אותם פרוייקטים. כדי להמשיך ולבנות מבלי לסתום את העיר, היא לפזר את העומס העירוני באמצעות אספקת קרקעות משלימות ליזמים באיזורים צפופים פחות.
אצלינו בעיר יהוד-מונוסון ישנן הגבלות בנייה לגובה בשל קרבת העיר לשדה התעופה. הדבר גורם לקבלנים להסיר ידיהם מפרויקטי התחדשות עירונית בעיר, משום שהם לא יכולים לבנות מספר מספק של דירות, על גבי הדירות הקיימות, בשביל לצאת מרווחים מהעסקה. אנחנו, בעירייה, היינו מוכרחים לחשוב על דרך יצירתית לפתרון העניין והגענו, לראשונה בישראל, להסכם עם רשות מקרקעי ישראל בו יקצו לעיר וליזמים קרקע משלימה. קרקע משלימה, בגלל מגבלות הגבוה של העיר, לא מאפשרת ליזם לקבל את האפשרות ליצירת רווח בפרויקט, באזור אחר בעיר, עליו יבנה את הדירות הדרושות לו.
מה קיבלנו? דיירים מרוצים שדירתם חודשה, אובטחה וגדלה, תושבים שנהנים מנוף עירוני מחודש עם ממ"ד ומשירותים נוספים כמו חניון תת קרקעי, מחסן מועדון דיירים קרוב לבית (עירוב שימושים כאמור), יזם שיוצא מרווח מעסקה משתלמת ועיר בה הגידול באוכלוסייה מפוזרת על כל שטחה העירוני. Win Win לכולם. מכיוון שהקרקעות המשלימות נמצאות בידי המדינה (רשות מקרקעי ישראל), המדינה חייבת להתערב לעודד עסקאות מהסוג הזה להקטין את הבירוקרטיה הכבדה המלווה לקבלת קרקע כזו. לפשט את ההליך ולהפוך אותו זמין ונגיש יותר.
לסיכום, כולנו ערים לביקוש ההולך וגובר לדירות באזור המרכז, הגדלת ההיצע צריכה להיעשות כשאנחנו בטוחים שחידוש בנייני העיר נעשה מבלי לפגועי באיכות החיים בה. שהרי גם כלוב של זהב, הוא כלוב.
הכותבת: יעלה מקליס, ראש עיריית יהוד-מונסון
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(12):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
10.מעניין מתי שירותי העיריות 'יתחדשו'. לא זזו כבר מאה שנהכג 11/2021/30הגב לתגובה זו1 0פיקוח על רעשים בשעות הלילה (והאחה"צ); פיקוח על כלבים; נוער משוטט; אלימות במרחב הציבורי ועוד. בלי שיפורים בשירותים האלה, מה שווה החידוש העירוני?סגור
-
יודעתיודעת 12/2021/07הגב לתגובה זו1 0אני מזהירה אנשים מ גולן בוחניק שמאי אשדוד. הוא יוציא לכם את הנשמה ולא ייתן לכם לישון בלילה, ויסחוט מכם כל גרושסגור
-
9.פינוי בינוירות 11/2021/29הגב לתגובה זו1 0במסגרת פינוי בינוי העירייה מבקשת להפקיע שטח מאיתנו ע"מ לבנות שני גני ילדים וחנויות מיסחר בקומה תחתונה. הדבר יכניס כסף רב לעירייה אך יהווה מיטרד גדול לדייריםסגור
-
8.בפינוי בינוי יש פגיעה בזכות הקנין.לי 11/2021/28הגב לתגובה זו1 0לחדש בנינים ישנים זה בסדר, אבל למה להרוס בתים יציבים ומטופחים. יש דירות לכולם, בטפשות נתנו לחלק מהאזרחים לצבור עד 20 דירות . במקום לסלק תושבים מבתהים שקנו במיטב כספם שיאלצו את צוברי הדירות למכור אותןסגור
-
7.דיבורים לחוד ומעשים לחודזאב 11/2021/28הגב לתגובה זו2 0או במילים אחרות, הלוואי שזה היה קורה גם במציאות. ברחוב אשכנזי ביהוד שוכנים שלושה בניני רכבת בני עשרות שנים, העשויים להתמוטט כל יום. את יעלה, יזמת וקידמת פרויקט פינוי בינוי במתחם. נציגות הבניינים מילאה אחרי כל דרישותייך במשך 3 שנים ופתאום החלטת, כנראה מהסיבות שמנית במאמר כאן, לדחות את התכנית ולחזור לתמ"א 38 שאת יודעת שאינו ישים במתחם. אז כרגע 50 משפחות בסכנת חיים ואני בטוח שאת לא רוצה להיות ראשת העיר הראשונה בישראל, שבה יהיו הרוגים כתוצאה מקריסת הבניינים. לסיכום, כדברייך, אנא הקצי למתחם קרקע נוספת כדי שנוכל להגיע לביצוע פרויקט פינוי בינוי שמתוצאותיו כולם יהיו מרוצים.סגור
- טען עוד
-
6.התחדשות עירונית דברי ראשת עירית יהודחובב יצחק 11/2021/28הגב לתגובה זו5 0המשך תגובה להפתעתינו לפני חודש קיבלנו זימון מטעם נציגים שלך שהעירייה חוזרת בה מהסכמים שסוכמו איתכם(העיריה) והשאלה היא1.מה יקרה אם חס וחלילה יתמוטטוהבנינים על תושביהם מי ישא באחריות למחדל של הפרת ההסכם את סגנך או האדריכל שהחליף את ענת לרנר מר דקל ואני אומר כל עוד את יכולה לדבריך בכתבה להוציא לפועל את מה שהבטחת ולא אמרת דברים בעלמא קחי יוזמה ותחזרי בך מהפרת הסיכומים שעליהם עבדנו שלוש שנים ואל תחכי לאסון המשמש ובא שלאחריו תזכרי כראשת עיר שהמיטה את האסון הגדול ביותר על תושביהם או לחלופין באם תרגילי ותחזרי בך תזכרי כראשת עיר שעשתה למען התושבים שלה את המשימה שאליה נשלחה וזה הגשר שאת יכולה לבנות בין דבריך למעשיךסגור
-
5.התחדשות עירונית דברי ראשת עירית יהוד (ל"ת)חובב יצחק 11/2021/28הגב לתגובה זו1 0סגור
-
4.התחדשות עירונית דברי ראשת עירית יהוד (ל"ת)חובב יצחק 11/2021/28הגב לתגובה זו1 0סגור
-
3.יעלה הנכבדתדניאל שפיר 11/2021/28הגב לתגובה זו3 0כל מילה שלך בסלע אבל... לא יתכן להוליך שולל 3 בניינים החמישים משפחות האשכנזי במשך 3שנים לאחר שעמדו בכל מה שנדרש ואישרו לנו פינוי בינוי ולאחר 3 שנים לחזור בך ולאחר לנו שאין יתרונות לפינוי .סגור
-
2.פינוי בינוי התחדשות עירוניתדליה 11/2021/28הגב לתגובה זו0 0באיזה תאריך מתחילים התחדשות עירונית בקרית מוצקין כולל פינוי בינוי? נקווה שיהיו אישורים כמה שיותר מהר גג עד 5 שנים נקווה פחותתת סומכת עליכםסגור
-
1.מאמר חשוב ביותר ונכון . ציפוף בפינוי בינוי , הכנסת מסחראורלי 11/2021/28הגב לתגובה זו1 0כשמצופפים מ 140 - 180 דירות ל 700 פלוס ,ובנוסף מכניסים משרדים ומסחר זה מתכון בטוח לאסון . שכונות קטנות וצדדיות , איכות חיים יורדת וכלוב הזהב אכן בסופו של דבר הוא כלוב . מקווה שהמסר הכל חשוב הזה יעבור לוועדות ולרשויות .סגור
-
פינוי בינוירות 11/2021/29הגב לתגובה זו0 0אמת. המטרה של העירייה להרוויח על גבם של הדיירים מבלי להתחשב במיטרד שיהוו שטחי מיסחר בשטח הבניין.סגור
