השוק
"הצלחנו להביא 2 מיליארד שקל לפרויקט כיכר המדינה תוך כמה חודשים"
ברקת השלימה לא מזמן את תהליך המימון לפרויקט הנדל"ן החוץ בנקאי הגדול בישראל - פרויקט כיכר המדינה; בראיון ל-ice אומר עדי גזית, מנכ"ל החברה, שפרויקטים מהסוג הזה גם הבנקים לוקחים בסינדיקציה וברקת הצליחה לחתם אותו בכמה חודשים כשבבנק זה היה לוקח שנה וחצי
מה לא נכתב על מימון חוץ בנקאי בעולם הנדל"ן, על הסיכונים שלו, על הסיכויים שלו ועל השחקנים שבו. כדי לממן פרויקט נדל"ני צריך בנק, זו המוסכמה שכולם מכירים וכולם מסכימים איתה. כולם אמרנו? עדי גזית, מנכ"ל ברקת מערער עליה בטח אחרי שהשלים את מימון פרויקט כיכר המדינה בהיקף כספי משמעותי של 2 מיליארד שקל.
מי לא התחרה על המימון לפרויקט הזה. לא היה בנק שלא בדק, גישש ונתן הצעה וגם חברות הביטוח היו שן ושחקנים חוץ בנקאיים בחשו. אבל כאן נכנס למשחק הגורם שאף אחד (חוץ מיזמי הנדל"ן) לא לוקח בחשבון והוא זמן החיתום והגמישות שלו. הזמן והגמישות במשחק הזה הם נקודת החוזקה של הבנקים, אבל באותה המידה זו נקודת החולשה שלהם.
"פרויקט כמו כיכר המדינה שכולל חיתום ל-453 אנשים לקח לנוכמה חודשים. בבנק זה היה לוקח שנה וחצי. אז תחשוב מה הצלחנו להביא ליזמים כאן" אומר בראיון מעניין מנכ"ל ברקת, עדי גזית.
"ברקת היא מהחברות החלוצות באשראי לנדל"ן החוץ בנקאי. הקמנו את החברה ב-2015 יחד עם רוני בירם וגיל דויטש. תחילת הדרך הייתה ליווי קבוצות רכישה כשהמדיניות הייתה מאוד שמרנית ובנקאית והיינו ממש אלטרנטיבה לבנק רגיל עם שירות טוב. עם השנים התפתחנו למסלולי אשראי נוספים כולל הלוואות וחוק מכר, הלוואות גישור וליווי יזמים. עכשיו נכנסנו להלוואות מזנין אחרי הבנקים" מספר גזית.
צילום: גדי סיירה
"ביולי 2021 הנפקנו את החברה. שליש מהמניות שלנו נמצאות בידי הציבור ואנחנו ממשיכים להתקדם בכל הכוח. היציאה להנפקה הייתה הסדרת התשתית באופן מיטבי כי השוק הפך תחרותי ורצינו להתחרות בבנקים. להוריד מחירים ולהגדיל את תיק האשראי שלנו ולכן היה חשוב להנפיק את החברה ולבסס את ההון שעומד על כמעט 90 מיליון שקל, נכון להיום, וזה מאפשר לנו יכולת חזקה.
"אנחנו עובדים עם הבנקים ומגייסים כסף ממוסדיים וחברות ביטוח וזה מעבה ומרחיב את היריעה. היום אנחנו יודעים לתת מענה בכל היקף לתחום הנדל"ן".
-אני רוצה לדבר רגע על פרויקט כיכר המדינה, זה פרויקט ענק שמצריך מימון של 2 מיליארד שקל
"אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו הוא פרויקט כיכר המדינה שזה הפרויקט הכי גדול אי פעם למגורים שהמימון שלו ניתן לא על ידי בנק, אלא על ידי חברה חוץ בנקאית. זה מסגרת אשראי של 2 מיליארד שקל, פרויקט אדיר של אלקטרה ואשטרום. זו הוכחת היכולת של ברקת ומוכיח שאנחנו יודעים לעבוד עם הבנקים".
-מה מקורות הכסף שלכם. עם כל הכבוד להון עצמי של 90 מיליון שקל, לא צמממנים פרויקט של 2 מיליארד שקל על סכום כזה
"אנחנו עובדים עם הון עצמי, מסגרות בבנקים (נכון להיום המסגרות עומדות על 200 מיליון שקל) והייתרון הגדול שלנו, מעבר לגבולות הגזרה של ההון שלנו, זו היכולת לגייס הלוואות ממוסדיים וחברות ביטוח. בעסקת כיכר המדינה מקור הכסף העיקרי היה מכלל ביטוח ומגדל. ככה אנחנו עושים בעסקאות נוספות בהתאם לפרויקט. אל תשכח שהיום האלטרנטיבה שלנו באג"ח פתוחה ולגמרי שקופה".
-אם אתם לווים כסף ומלווים אותו ומתחרים בבנקים בין היתר בגזרת המחיר, אז אתה צריך להשאיר מרווח מספיק לשקף את הסיכון, לממן את הפעילות ולהראות רווחיות לבעלי המניות. זה משאיר שוליים צריך עם סיכון מטורף
"עיקר ההלוואות של ברקת הן נון-ריקורס לחברה וזה בכל ההלוואות שהן לא מבנקים. החשיפה שלנו היא פחות גבוהה ממה שאתה חושב. אנחנו משתפים את בעלי המניות שלנו ברמת הרווחיות. כלומר את הפער בין המקורות לשימושים והיא נעה סביב 3.5% עד 4% אפקטיבית.
"נכון, אני מסכים איתך שעדיף שיהיה יותר אבל הפתרון שלנו למרווחים האלה זה הנפח וזה אומר להגדיל את הפעילות. אתה צריך להבין את המנגנון. עדיף לנו 1% ממיליארד שקל מאשר 10% ממיליון שקל. את תטעה, גם המערכת הבנקאית עובדת ככה והנפח מדבר. כשאתה רוצה לעבוד עם לקוחות טובים אז זה בסדר שלא תהיה במחיר של הבנק אבל הערך המוסף צריך להיות הגיוני. גם אם אתה 1% מעל הבנק אתה צריך להיות מהיר ויעיל יותר.
"בליווי בניה ליזמים אנחנו יודעים להשוות את המחיר שלנו למחיר הבנקאי כי יש תמהיל של ריבית בין חוב בכיר לנחות. היזמים צריכים לקבל השלמת הון עצמי ואנחנו יודעים להתחרות בבנק גם בליווי וחוק המכר".
-מה זה ערך מוסף? כסף הוא כסף
"בקבוצת רכישה כמו כיכר המדינה יש חיתום פרטני לכל לווה שעומד בקריטריונים. התהליך הזה בבנק יכול לקחת שנה וחצי אם לא יותר. תבין את המספרים: 453 יחידות דיור שמוחזקות על ידי 253 בעלי זכויות, והתהליך הזה ארוך כי כל אחד עובר חיתום בנפרד ואנחנו יודעים לעשות את זה בחודשיים שלושה וזה משמעותי ללקוח כי גם אם הוא הולך לבנק במחיר נמוך ב-1%, ההוצאות שלו בתהליך החיתום שמעכבים את כל הבניה הופכים אותנו ליותר זולים כי ההוצאות שוות יותר.
"אני רוצה לחזור על הדברים כי הם משמעותיים מאוד בתחום הנדל"ן, בבנק תהליך חיתום כזה יכול לקחת שנה וחצי ואני מקצר את התהליך דרמטית וזה ערך מוסף אדיר. אנחנו כגוף אשראי פחות מסורבל מהבנק זה כמו סירת מירוץ לעומת אוניית משא".
-אז למה לא לקחת את זה צעד נוסף קדימה וגם לתת משכנתאות לרוכשים?
"זו שאלה טובה. אנחנו חשובים על זה ובודקים את זה. יש לנו בעולם קבוצות הרכישה יכולת חיתום פרטנית של בתי אב אבל אנחנו רוצים היקף חוב מינימלי של 10 מיליון כי אחרת זה קטן לנו מידי. כשאתה נכנס למשכנתאות זה אופי עבודה אחר. אנחנו בוחנים את זה אבל עוד לא. אנחנו מעדיפים כרגע לא היות שם.
"גם במשכנתאות, אם אתה לא מגיע להיקף ענק של לקוחות - אין עסק ולכן, כרגע לפחות, אנחנו ממוקדים יותר בחלק העסקי ולא בפרטי".
-אם אנחנו מדברים על גמישות בחיתום שהתוצר שלה היא המהירות בתהליכי קבלת החלטות, זה לא אומר שהסיכון שלך בפרויקט גדול יותר? הרבה יותר?
"הסיכון הוא סיכון הפרויקט, אבל אנחנו שמרנים. זה דומה לבנק - אנחנו עושים הלוואות מגובות נדל"ן. עיקר התיק שלנו הוא חוב בכיר ובמקום בנק עם יחס של 60 עד 70% מהנכס לפני רווחיות, אני יכול להיות גמיש יותר כי אני עם חוב בכיר על נדל"ן, על פרויקט".
-אז תן לי להבין את התהליך: הבנק דורש מהיזם הון עצמי ואתה לא, זה אומר שהבנק עם 70% חוב על הפרויקט ואתה עם 100% חוב על הפרויקט
"אם אני עושה הלוואת גישור עם תקן 19 אחרי מיסוי, ומכאן אני גוזר מימון ויש לי רווחיות בהתאם לתנאי שוק. בליווי אני עושה את זה ביחס נמוך חוב לבטוחה נמוך. בהשלמת ההון העצמי תמיד היזם נותן משהו ונכון, אני גם נותן את החוב הבכיר.
"אבל אל תטעה, גם הבנקים עושים את זה. אני בחוב הבכיר 70% והיזם צריך להביא 30% אני משלים לו עוד 25% ונשאר עם החוב הבכיר ותמיד היזם מביא כסף מהבית. אני רוצה שתזכור, אני במקרה כזה נשאר עם חוב בכיר. אנחנו לא מנכים צ'קים או הלוואות סולו. אנחנו בלי כשל אשראי אפילו אחד מיום ההקמה וזה אומר: העמדת אשראי ל-1,500 לקוחות ובהיקף של כמה מיליארדים עם כיכר המדינה".
כמה חוב העמדתם עד עכשיו?
"העמדנו על הסייקל, מהקמת החברה 2 מיליארד שקל ועם הפוטנציאל בכיכר המדינה אנחנו ב-5 מיליארד שקל. דיווחנו לא מזמן על קבוצת נוספת בירושלים של מיליארד שקל והיא ענקית. אנחנו שם".
-יש לך חסם עליון? הרי הבנקים מוגבלים בהיקפי האשראי שהם יכולים לתת לענף הנדל"ן. איך זה עובד אצלכם?
"אין גבול לעסקאות שלנו. כל עסקה נבחנת ואנחנו יודעים להביא את הכסף וזה אחד היתרונות הגדולים שלנו. בנינו את המערך ככה עם רוני בירם בהקשר הזה שיהיו לנו מקורות ללא גבול ובהתאם לעסקאות הרלוונטיות. אתה צריך להבין שפרויקט כמו כיכר המדינה הוא פרויקט שאפילו בנק עושה לו סידיקציה, והתחרנו מול הבנקים ועדיין העדיפו אותנו, בגלל הזמינות והגמישות בחיתום לקבוצה הספציפית הזו.
"אבל אני רוצה שתבין, אני מבין את השאלה שלך, גמישות היא לא במובן של להתפשר על איכות לווה אלא אני מתבסס על נכסים במקום על תזרים. אבל גם לו יש חשיבות בתהליך שלי אבל בפרויקט כמו כיכר המדינה יש כאן הרבה אנשים מבוגרים ויורשים וקשה להתבסס על התזרים שלהם.
"הבנקים כפופים לרגולציה שמכבידה על המערכת הבנקאית וזה מייצר לנו הזדמנות אלא הם לא יכולים להרשות לעצמם מה שאנחנו יכולים לעשות. אם אנחנו נותנים הלוואת בלון בלי תשלום שוטף, אז אני יכול להיות גמיש כשאני מסתכל על כמה אתה מרוויח והסיכון שלי לא גדל מעבר לזה. זו גמישות לא סיכון.
עוד ב-
"צריך להבין שכשאתה הולך לבנק לקחת מימון בסדר גודל משמעותי של יזם, אתה מרגיש שאתה נותן שירות לפקידה בבנק ולא להיפך. אנחנו בפער גדול מול מה שצריך להיות אבל בלי חברות כמו ברקת, שוק הנדל"ן היה נתקע. זה היה או בנק או כלום. זה מקדם את השוק ובסופו של יום, הסקטור המהותי בכלכלה הוא הנדל"ן שהוא חלק גדול מהכלכלה ונדל"ן בלי מימון הסקטור הזה לא יכול להתקיים".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(2):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
2.עדי מנכ"ל מספר 1 בתחום (ל"ת)מיכל 09/2022/22הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.ברצינות, כמה טעויות כתיב? הפסקתי לקרוא באמצע מרוב כאב (ל"ת)שימי 09/2022/16הגב לתגובה זו0 0סגור
