ירון ספקטור מסכם שנה: "משבר הקורונה לא פגע בענף המגורים – אולי רק תידלק אותו"
אחרי שנה שבה נבלם לראשונה אחרי עשור של עליות, לאן צועד השוק הכי רותח בישראל? ירון ספקטור, מבכירי השמאים בישראל, דווקא אופטימי, ויש לו גם עצות לבעלי העסקים
בשיתוף משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין
ירון, בוא נתחיל משאלת מיליון הדולר: איך ישפיע משבר הקורונה על ענף הנדל"ן?
"צריך לחלק את התשובה למגזרים השונים בענף, שכל אחד מהם מגיב למשבר בצורה שונה. ככל שזה נוגע לענף המגורים, ראינו שמשבר הקורונה לא השפיע עליו – ואף תדלק אותו במידה מסוימת. הביקוש, עוד לפני מציאת החיסון, נותר יציב, הן מכיוונם של המשקיעים והן מכיוונם של הזוגות הצעירים, בין היתר כי אחרי שהבורסות קרסו ותיקנו את עצמן, שוב אין ממש אלטרנטיבות השקעה. יותר אנשים יורדים עכשיו מהגדר גם בגלל סופה של מחיר למשתכן, והעובדה שהולכים שוב לבחירות וברור שלא תקודם כאן כל תוכנית אמיתית להגדלת היצע הדירות.
"המשבר הכלכלי ושיעורי האבטלה התקדימיים – יותר מ-22% לפי הלמ"ס – היו אמורים להביא לירידה בביקוש לדירות. אבל לא לבנקים ולא לאף גורם אחר אין אינטרס ששוק המגורים יקרוס ושתהיה ירידת מחירים משמעותית. לכן מאריכים את תשלום דמי האבטלה למובטלים וליוצאים לחל"ת, ממשיכים להאריך את דחיית ההחזרים ללווי המשכנתאות, ועכשיו גם שינו את תמהיל הפריים למשכנתאות. כך שבסופו של דבר מי שבעיקר נפגע במשבר זה האוכלוסיות החלשות כלכלית, ולא אלה שרוכשים דירות. לכן הקורונה לא מיתנה את הביקוש לדירות כפי שאפשר היה לצפות.
"מהצד השני, צד ההיצע, שנתיים של חוסר יציבות פוליטית ותחלופה של השרים הרלוונטיים לשוק הדיור, הביאו לכך שהיקף הקרקעות ששיווקה השנה רשות מקרקעי ישראל ירד משמעותית – מהיקף התואם יעד של 40 אלף יחידות דיור מתוכננות ל-10,000 יחידות בלבד. בנוסף, ראינו השנה שהשיבושים בפעילות הוועדות המקומיות, בעיקר בזמן הסגרים, פגעו בקצב ובכמות היתרי הבנייה שניתנו. כל אלה מקטינים את ההיצע וכבר דוחפים את המחירים כלפי מעלה, ובשנים הבאות זה יורגש הרבה יותר".
צילום: גילי יערי, פלאש 90
ומשרדים? אתה שותף לדעה שהשוק הזה לא יתאושש לעולם מהמשבר הזה?
"שוק המשרדים ידע 'הצפה' עוד לפני משבר הקורונה. מאות אלפי מ"ר נבנים כיום רק באזור גוש דן, וכשמוסיפים לזה את הנטייה של עובדים כיום לעבוד יותר מהבית, לפחות בחלק מימות השבוע, אז המסקנה המתבקשת היא שהשוק הזה בדרך לתקופה של האטה. כלומר שילוב של היצע גדול של משרדים עם ירידה מסוימת בביקוש להם, יוביל לירידה במחירי השכירות.
"שוק המשרדים ידע 'הצפה' עוד לפני משבר הקורונה. מאות אלפי מ"ר נבנים כיום רק באזור גוש דן, וכשמוסיפים לזה את הנטייה של עובדים כיום לעבוד יותר מהבית, לפחות בחלק מימות השבוע, אז המסקנה המתבקשת היא שהשוק הזה בדרך לתקופה של האטה. כלומר שילוב של היצע גדול של משרדים עם ירידה מסוימת בביקוש להם, יוביל לירידה במחירי השכירות.
"עם זאת, לא הייתי מספיד את השוק הזה. אנשים עדיין מחפשים את ההפריה ההדדית, את תחושת השייכות, עדיין רוצים לקום בבוקר, להיכנס לאוטו לנסוע למשרד. וכמובן שלא כל סוג עבודה מתאים וניתן לביצוע מהבית, ולא כל בית יכול לספק סביבת עבודה נוחה".
האם יש תחום נדלני שהרוויח מהמשבר?
"מגזר הלוגיסטיקה הוא ללא ספק הכוכב של משבר הקורונה. עליית המסחר באינטרנט נתנה לשוק הזה דחיפה עצומה. זו תעשייה שלמה שנמצאת רק בתחילת דרכה ודורשת פתרונות אחסנה, שינוע ושילוח של סחורות. המחירים בשוק הזה כבר עלו מאוד בשנים האחרונות, וכיום כל משקיע מבקש גם חתיכה מהעוגה הזאת. להערכתי, בעקבות המשבר זה צפוי רק להתחזק.
"מגזר הלוגיסטיקה הוא ללא ספק הכוכב של משבר הקורונה. עליית המסחר באינטרנט נתנה לשוק הזה דחיפה עצומה. זו תעשייה שלמה שנמצאת רק בתחילת דרכה ודורשת פתרונות אחסנה, שינוע ושילוח של סחורות. המחירים בשוק הזה כבר עלו מאוד בשנים האחרונות, וכיום כל משקיע מבקש גם חתיכה מהעוגה הזאת. להערכתי, בעקבות המשבר זה צפוי רק להתחזק.
"מנגד, הקניונים עוברים עכשיו תקופה קשה, אבל גם הם לא ילכו לשום מקום. למרות הגידול בהיקף המסחר המקוון, בין היתר בגלל הסגרים שהיו בשנה האחרונה, אנשים עדיין מחפשים את חוויית הקנייה הפיזית, רוצים להיפגש, לראות ולהיראות. בוא לא נשכח שכשהגיעה טכנולוגיית ה-VOD כולם הספידו את בתי הקולנוע, אך אלה התאימו את עצמם למציאות החדשה – למשל, באמצעות פיצול להרבה אולמות קטנים – והקהל נשאר. כך יהיה גם בקניונים, שיעשו את ההתאמות המתבקשות.
"אני מאמין למשל שהם ישלבו בין הקונספט של חנויות פיזיות לבין המסחר ברשת. לדוגמה, אנחנו נראה חנויות שבמקום להחזיק מלאי, יערכו תצוגה שבה הלקוחות יוכלו לחוש את המוצר או למדוד אותו – ואז להזמין אותו באינטרנט. אפשרות נוספת היא שבקניונים יפעלו מרכזי חלוקה של מוצרים שהוזמנו, מה שגם תומך בהערכות שהשמענו קודם לגבי התחזקות המגזר הלוגיסטי".
בוא נדבר על התחום הנדלני החם ביותר בשנים האחרונות – התחדשות עירונית. עד כמה סופה של תמ"א 38 באוקטובר 2022 הוא מכה לענף הזה?
"אני לא חושב שתמ"א 38 תיעלם, כי לכולם ברור הצורך לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים כהגנה מטילים ולחדש את פני הערים. מה גם שיהיה חוק חדש שיחליף את התמ"א, וכבר פורסם באחרונה תזכיר חוק בעניין הזה. אני מאמין, גם לפי מה שאומרים במינהל התכנון, שהנטייה תהיה ללכת יותר על פרויקטים מתחמיים ולא על מיזמים שכוללים מבנה אחד ויחיד, אלא במקומות שבהם לא תהיה ברירה.
"אני הייתי נזהר עם מתן סמכויות רחבות לרשויות המקומיות, כפי שתזכיר החוק מבקש לעשות. הרי בסופו של דבר ראשי ערים הם פוליטיקאים שצריכים את תמיכת הציבור. וגם שהדיירים של פרויקט פינוי-בינוי מאושרים, כל השכנים שלהם סובלים – ובסוף הם אלה שקובעים מי יהיה ראש העיר הבא".
צילום: מאיר וקנין, פלאש 90
איזה שיפור דרוש בחוק החדש ביחס למה שהיה עד היום?
"בראש ובראשונה הפיכת ההתחדשות העירונית לרווחית – גם בפריפריה. אפשר לעשות את זה למשל באמצעות הקמה של קרן מיוחדת, כמו קרן חניה כשאין אפשרות לבנות חניה בפרויקט. כך, אם ליזם יש עודף רווח בפרויקט במרכז הארץ, אז 10% ממנו ילכו לקרן שתממן הכנת תב"עות ומענקים ליזמים שפועלים בערים הפריפריאליות".
"בראש ובראשונה הפיכת ההתחדשות העירונית לרווחית – גם בפריפריה. אפשר לעשות את זה למשל באמצעות הקמה של קרן מיוחדת, כמו קרן חניה כשאין אפשרות לבנות חניה בפרויקט. כך, אם ליזם יש עודף רווח בפרויקט במרכז הארץ, אז 10% ממנו ילכו לקרן שתממן הכנת תב"עות ומענקים ליזמים שפועלים בערים הפריפריאליות".
ומה לגבי שטחי השלמה?
"לתת ליזמים שפועלים בפריפריה קרקעות חלופיות במרכז הארץ זה פתרון אפשרי שאף נעשה בו שימוש מצומצם בשנים האחרונות. הבעיה היא שזה כלי מסובך שכרוך בהמון ביורוקרטיה. לכן אפשרות היישום שלו מוגבלת ולא זה מה שיביא את ההתחדשות העירונית לאזורים האלה".
"לתת ליזמים שפועלים בפריפריה קרקעות חלופיות במרכז הארץ זה פתרון אפשרי שאף נעשה בו שימוש מצומצם בשנים האחרונות. הבעיה היא שזה כלי מסובך שכרוך בהמון ביורוקרטיה. לכן אפשרות היישום שלו מוגבלת ולא זה מה שיביא את ההתחדשות העירונית לאזורים האלה".
ארנונה תחילה
מאז נוסד לפני יותר משני עשורים רכש לעצמו משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין מוניטין רב, ונחשב כיום לאחד ממשרדי השמאות המובילים בישראל. המשרד עובד מול כל הבנקים בישראל, וכלול ברשימת המשרדים המורשים לחוות דעת לביטחונות לאשראי ולליווי פיננסי. כדרך קבע המשרד מדורג במקום השני בארץ בקטגוריית יועצי הנדל"ן של גלובס ו-DUN'S 100. ללקוחותיו, הגופים העסקיים הגדולים במשק, מעניק המשרד שירותים רבים ומגוונים, בהם הכנת דו"חות אפס, טיפול בדרישות מופרזות להיטלי השבחה מצד רשויות מקומיות, ועוד.
אתה טוען שהרשויות המקומיות יכולות לתרום גם הן להורדת יוקר הדיור. איך בדיוק?
"בראש ובראשונה באמצעות שינוי שיטת חישוב הארנונה. השיטה בישראל מיושנת ולא לוקחת בחשבון פרמטרים רבים, וכך נוצר בערים רבות עיוות שבו הרשויות מבקשות לכלול בתוכניות מגורים חדשות היקף לא פרופורציונלי של שטחי מסחר ומשרדים – הכל כדי ליהנות מארנונה גבוהה שתאפשר להן להתמודד עם הגידול באוכלוסייה. כך למשל, באזור בקעת אונו אושרו בשנים האחרונות 3.5 מיליון מ"ר זכויות לתעסוקה ומשרדים – פי 23 מהיקף השטח הבנוי במתחם עזריאלי בתל אביב. זה מופרז לחלוטין.
"בראש ובראשונה באמצעות שינוי שיטת חישוב הארנונה. השיטה בישראל מיושנת ולא לוקחת בחשבון פרמטרים רבים, וכך נוצר בערים רבות עיוות שבו הרשויות מבקשות לכלול בתוכניות מגורים חדשות היקף לא פרופורציונלי של שטחי מסחר ומשרדים – הכל כדי ליהנות מארנונה גבוהה שתאפשר להן להתמודד עם הגידול באוכלוסייה. כך למשל, באזור בקעת אונו אושרו בשנים האחרונות 3.5 מיליון מ"ר זכויות לתעסוקה ומשרדים – פי 23 מהיקף השטח הבנוי במתחם עזריאלי בתל אביב. זה מופרז לחלוטין.
בהקשר הזה, תזכיר החוק שיחליף את תמ"א 38 מבקש להבטיח ש-15% משטחו של כל פרויקט חדש ילך לשימוש ציבורי.
"מבחינת הרשויות, זו אכן הדרך להפוך כל בניין בעיר ליחידה כלכלית שמחזיקה את עצמה, בנוסף לגביית היטל השבחה. ועדיין צריך לשאול – גן ילדים בקומה ב' בבניין מגורים, משרדים, מרפאה, מכולת בקומת הקרקע – האם זה התכנון הנכון לעיר? בסוף אתה רוצה להבטיח לתושבים איכות מגורים גבוהה, ולא בטוח שזה מתחבר עם ההוראה הזאת".
שלום ולא להתראות
ספקטור היה ועודנו ממבקריה החריפים של מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר הקודם משה כחלון להורדת מחירי הדיור. כיום מנסה השר החדש, יעקב ליצמן, ליצור תוכנית חדשה היונקת מתוכנית האם אך יוצרת שלושה מנגנוני שיווק קרקע שונים לפי שלושה קריטריונים – בהתאם לאזורים שונים ולערכי קרקע.
האם התוכנית של ליצמן יכולה לסייע בהורדת מחירי הדיור?
"ליצמן חוזר על הטעות של קודמיו בתפקיד, רק בדרך אחרת. במקום להתרכז בהגדלת ההיצע, גם הוא מבקש לתת מענקים שרק יגדילו את היקף הביקוש ובכך יביאו לעליית מחירים נוספת בשוק הדירות. "לא צריך כאן מודלים מורכבים, אלא פשוט לאפשר בנייה – באמצעות הארכת תמ"א 38, החזרת תוספת שבס-כחלון של 30% דירות בפרויקטים והגדלת כוח האדם בוועדות המחוזיות, לצורך קיצור הליכי האישור של תוכניות בניין עיר חדשות".
"ליצמן חוזר על הטעות של קודמיו בתפקיד, רק בדרך אחרת. במקום להתרכז בהגדלת ההיצע, גם הוא מבקש לתת מענקים שרק יגדילו את היקף הביקוש ובכך יביאו לעליית מחירים נוספת בשוק הדירות. "לא צריך כאן מודלים מורכבים, אלא פשוט לאפשר בנייה – באמצעות הארכת תמ"א 38, החזרת תוספת שבס-כחלון של 30% דירות בפרויקטים והגדלת כוח האדם בוועדות המחוזיות, לצורך קיצור הליכי האישור של תוכניות בניין עיר חדשות".
גם החלוקה הגאוגרפית שבבסיס התוכנית תכביד לדברי ספקטור על השוק: "ראינו כמה זמן וביורוקרטיה היו דרושים כדי להניע קדימה את מחיר למשתכן. הכוונה לחלק את הארץ לשלושה סוגי ישובים תארך זמן רב ותגרור התנגדויות – כי מהי בעצם פריפריה? האם זה רק עניין גאוגרפי או רק סוציו-אקונומי? מה ההבדל בין אלעד וקרית ספר למצפה רמון וקרית שמונה?
שר האוצר לשעבר משה כחלון צילום: נעם ריבקין פנטון.
אז מה למדנו משנים שבהן המדינה התערבה בשוק הנדל"ן באופן חסר תקדים?
"שהפתרון ליוקר הדיור לא יבוא מהטבות לזכאים, סבסוד קרקעות או מלחמה במשקיעים. ראינו מה עשו הגדלת מס הרכישה והניסיון לקבוע מס דירה שלישית. כל הצעדים האלה רק העבירו את האוויר בבלון ומצד לצד. הפתרון נמצא רק בהגדלת ההיצע.
"בשביל להגדיל את ההיצע צריך לשנות את מדיניות שחרור הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל. בניגוד למה שנאמר, עדיין יש קרקעות לא מנוצלות לבנייה. המדינה עצמה מונעת בנייה וכך יורה לכלכלה של עצמה ברגל. הרי אם תהיה יותר בנייה המחירים יירדו, הביקוש יגדל והפעילות הכלכלית תצמח.
"בנוסף, ולא פחות חשוב – צריך לקצר ולייעל את שלבי התכנון. כיום לבנות דירה בישראל – משלב התכנון והתב"ע ועד לקבלת טופס 4 והאכלוס שלה – לוקח 10 שנים. האבסורד הוא שמתוך התקופה האינסופית הזאת, הבנייה עצמה, שלכאורה היא החלק המסובך, אורכת שנתיים בלבד. לכן, במקום לסבסד קרקעות ב-7 מיליארד שקל, כפי שעשו במחיר למשתכן, אפשר להגדיל את תקציב מוסדות התכנון בפחות מ-5% מהסכום הזה. למה זה לא קרה עד עכשיו? הכל כנראה קשור לשיקולי תקציב ותפישות שמרניות של המשרדים הממשלתיים. את התפישות האלה נצטרך לשנות".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(1):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
1.קורא בעניין את ניתוחיו של ספקטור.גידי 12/2020/31הגב לתגובה זו2 0כמה חבל שמתווי המדיניות והמחליטים לא קוראים גם הם, חבל עוד יותר אם הם קוראים ולא מבינים והכי חבל אם הם קוראים מבינים ומחליטים בכפוף לאינטרסים אישיים כלשהם שאינם חופפים לאינטרס הציבורי.סגור
