פרויקטים

המלחמה על הבית: שוק הנדל"ן משנה כיוון

מלחמת חרבות ברזל מחייבת את הענף הנדל"ן לחשיבה מחודשת – כששיגורי הרקטות על העורף מחדדים את התובנה שממ"דים אינם בונוס אלא כורח המציאות, ומבהירים את הצורך בהתחדשות עירונית אינטנסיבית. שחר רז, הבעלים של חברת קונטמפו: "לצד המרוץ לממ"דים, יש זינוק בהתעניינות מצד תושבים זרים. הבנייה נמשכת והדירות נמכרות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 10/12/2023 8:48

העבודות בפרויקט של קונטמפו נדל"ן ברחוב יהודה מכבי בתל אביב (צילום אול אין)

מלחמת חרבות ברזל כפתה כללי משחק חדשים על המשק הישראלי, כשאחד הענפים בהם הטלטלה מורגשת ביתר שאת הוא הנדל"ן. מחסור משמעותי בכוח העבודה, השבתה של אתרי הבנייה, לצד צמצום הפעילות בקרב גופי התכנון והרישוי – אלו רק חלק מהקשיים איתם נדרשים להתמודד הגורמים השונים בענף.

סקירה שערכה חברת המחקר דן אנד ברדסטריט, המנתחת את הנעשה בענף הנדל"ן מאז תחילת המערכה הצבאית ופורסמה בנובמבר האחרון, מציגה תמונה מורכבת. "עוד לפני המלחמה, ענף הקבלנות אופיין בדירוג סיכון עם צפי לכניסתם של אלפי קבלנים לכשל פיננסי ב-2023", נכתב בין היתר בסקירה. עוד צוין במסמך כי "המלחמה הביאה את הענף להתמודד עם אחד המשברים הגדולים שידע. בניגוד למשברים קודמים, חברות רבות הגיעו לתקופה הזאת כשהן ממונפות וסובלות מעליית הריבית, התייקרות ההלוואות והאטה בביקושים".

מיומנות, ניסיון וחוסן פיננסי
המציאות הלא פשוטה בה נאלץ להתנהל היום שוק הנדל"ן הישראלי, מייצרת למעשה הפרדה בין החברות הקטנות שמתקשות לשמור את הראש מעל המים, לבין החברות המבוססות אשר יודעות לתמרן גם במצב הרגיש ולהמשיך בפעילות. בזכות ניסיון, מיומנות וחוסן פיננסי, גם כעת הן עובדות בהילוך גבוה, ונחושות להוביל את הפרויקטים שתחת אחריותן לקו הסיום.

"עשינו את ההתאמות המתבקשות, הקפדנו לא להתפזר ולהתמקד רק בפרויקטים שמתאימים לאופי וליכולות שלנו", מתאר שחר רז, הבעלים של קונטמפו נדל"ן מחברות ההתחדשות העירונית הוותיקות בישראל. "חשוב להבין: התחדשות עירונית זה תחום מתפתח, שמחייב היכרות עמוקה עם כלל ההיבטים הקשורים בו – משלב ההתקשרות עם בעלי הדירות, דרך ייזום הפרויקט, תכנון וטיפול מול הוועדות והרשויות השונות, ועד לקבלת המפתח לנכס החדש".

"ישראל נמצאת במלחמה, וצריך לומר את האמת: התנאים רחוקים מלהיות אידיאליים", מודה רז. "מבחינתו זה רק מעצים את הרצון להמשיך בעשייה והבנייה נמשכת, בסופו של דבר אנשים הרי צריכים מקום לגור. כשטילים נורים על העורף, ההתחדשות העירונית מקבלת משנה תוקף. כולם מבינים את הצורך הבוער בדירות עם ממ"דים, זה השיקול הראשון במעלה. עבורי התחדשות עירונית היא גם סוג של ציונות. לצד חידוש ומיגון מבנים ישנים, יש כאן בשורה חברתית הטמונה בשדרוג איכות חיי הדיירים".

שחר רז, הבעלים של קונטמפו נדל"ן (משמאל) והמנכ"ל, ערן מגור (שני משמאל) בטקס אכלוס הבניין ברמת השרון (צילום קונטמפו נדל"ן)

בחברת קונטמפו נדל"ן גאים לאכלס שני פרויקטים חדשים, דווקא עכשיו. בשבוע שעבר, בטקס חגיגי במעמד ראש עיריית רמת השרון אבי גרובר, נמסרו המפתחות לדיירים בפרויקט בסמטת המעלות 5. במסגרת המיזם נהרס בניין ותיק משנות ה-50, לטובת בניין מודרני עם 35 יחידות דיור. אף שחלק ניכר מהעבודות בוצעו בימי הקורונה, הפרויקט הסתיים עוד לפני המועד התוכנן.

"יש שמחה והתרגשות, חיכינו לא מעט שנים לרגע הזה", מספרת מירב קניון, מראשי נציגות הדיירים בפרויקט. "הבניין הזה מלווה אצלנו בהרבה זיכרונות טובים. היה פה מדהים לגדל ילדים, אולם משנה לשנה הוא התיישן והמגורים הפכו לנטל. לכל אורך הדרך, האינטראקציה מול קונטמפו הייתה נעימה. הם היו מאוד קואופרטיביים, תמיד נגישים ונכונים לתת מענה. כיף לחזור לדירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן".

"הפרויקט התחיל בכלל במסלול של עיבוי וחיזוק, כשתוך כדי תנועה שינינו כיוון", מפרט רז. "זה היה מיזם מורכב, שדרש מאיתנו פתרונות יצירתיים. כך למשל, יצרנו מעבר תת קרקעי כדי לא להפריע למעבר רכב לבניין השכן. הפרויקט נהנה מביקוש גבוה ונותרה בו דירה אחרונה למכירה. אנחנו מאוד מרוצים מהתוצאה הסופית ומכך שזהו פרויקט ההתחדשות העירונית החלוצי ברחוב".

גם בבת ים, תאכלס החברה בימים הקרובים פרויקט תמ"א. בלב העיר, במרחק הליכה מהטיילת ומחוף הים, בניין הבוטיק ברחוב אנילביץ הגיע לישורת הסופית. במתכונתו העדכנית, עוצב הבניין בהשראת סגנון הבאוהאוס הקלאסי והוא בן 10 קומות ו-31 יחידות דיור. "הרסנו בניין מוזנח ו-8 יחידות דיור, ובנינו בניין חדש ברף מוקפד ויוקרתי", מדגיש רז. "אגב, כל הדירות כבר נמכרו".

הפרויקטים בתל אביב ובגבעתיים (מימין עם כיוון השעון) במטמון הכהן 3, בשלומציון המלכה 5 ויונתן הופסי 6 ובעין גדי 14 א' (הדמיות אלכס לובימוב, אול אין, אליאב אדריכלים)

מחוברים, גרסת הנדל"ן
הסיטואציה העדינה בה נמצא השוק, מחייבת את כלל השחקנים לבצע חשיבה מחודשת ולהתכתב עם האתגרים החדשים. "המלחמה מחלחלת גם לזירה הגלובלית ואת השפעותיה ניתן לראות גם בזינוק באירועי האנטישמיות", מציין רז. "אנו מזהים מגמה של יהודים ותושבי חוץ שמבקשים לשריין לעצמם נכס בישראל, ולכן פתחתנו ערוץ לקהילות מעבר לים".

"זו גם אחת הסיבות לכך שהחלטנו להמשיך בשיווק אינטנסיבי ולא לעצור אחרי הפרי-סייל", מדגיש רז. "המהלך מוכיח עצמו וגם בחודשי המלחמה מכרנו דירות. מעבר לזה, המלחמה מייצרת אקלים לשיתופי פעולה בין חברות הנדל"ן, ואלינו מגיעות מגוון בקשות לייצר חיבורים".

לרשימת הערים בהן פועלת החברה – תל אביב, גבעתיים, רמת גן, חולון, בת ים, רמת השרון, גבעת שמואל ורמלה, יתווספו גם חיפה וקריית חיים הצפוניות, כולל פרויקט מגורים רחב היקף עם יותר מ-300 יחידות דיור.

מיזמים נוספים של החברה כבר נמצאים עמוק בעשייה ומייצרים סביבם התעניינות גדולה. אחד המסקרנים הוא זה שברחובות שלומציון המלכה 6 ויונתן הופסי 5 בתל אביב, בין כיכר המדינה ופארק הירקון, בתוכנית: 2 בניינים מעוצבים של 8 קומות ו-39 יחידות דיור, בתמהיל מגוון של 5-2 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים מפוארים.

לא רחוק משם, ברחוב מטמון הכהן 3 בתל אביב, מיזם אחר קורם עור וגידים. היתר הבנייה כבר התקבל וב-2024 הוא יעלה על הקרקע. "בפרויקט הזה היזם למעשה פנה אלינו", מעדכן רז. "הבאנו את הפוטנציאל, רכשנו 50% מהפרויקט ולקחנו את המושכות. יתרומם כאן בניין לתפארת, עם 25 דירות מרווחות ומוארות, שמשלב בין אורבניות לפסטורליה".

כאן זה לא נגמר. עוד פרויקטים בולטים של החברה, בהם כבר התקבל היתר ונמצאים כעת בשיווק, הם אלו שברחוב עין גדי 14א' בשכונת שינקין בגבעתיים, וברחוב יהודה המכבי 32 בתל אביב.

תנופת בנייה אדירה
בתקופה כזאת חשוב לא רק הרצון מצד גופי נדל"ן לקדם שיתופי פעולה, אלא גם האמון מצד קהל המשקיעים. "רכשתי שלוש דירות בשני פרויקטים שונים", מרחיב ויטל הררי. "ההיכרות שלי עם קונטמפו הולכת שנים אחורה. זה התחיל בפרויקט ברמת גן והמשיך לפרויקט בתל אביב. מעבר ליציבות של החברה וכמות הבניינים שהספיקה לאכלס,קריטי עבורי שכל פרויקט מגובה בליווי פיננסי ובערבויות. הם אמינים, רציניים והוגנים – זו השורה התחתונה".

"אחרי הלם ראשוני, שוק הנדל"ן מתחיל להסתגל לפעילות בשגרת חירום", מסכם רז. "בעלי דירות שבעבר ישבו על הגדר ולא מיהרו לקדם פרויקטים, היום נחושים להתניע התחדשות עירונית בבניינים שלהם. במבט קדימה, יש אופטימיות זהירה. בתום המלחמה, עם הצורך לשקם את הדרום והצפון, תגיע תנופת בנייה אדירה המגובה בגלי עלייה מחו"ל. אני מציע לכולם, אל תספידו את ענף הנדל"ן".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)