מקבלי המשכנתאות כבר מרגישים את השינוי החד בעומס המשכנתאות, במקביל להאצת האינפלציה שגבתה מחיר אף כבד יותר מבעלי המשכנתאות הצמודות למדד. בדיקה שנערכה מעלה ממצאים מפתיעים היכן כדאי לקחת את המשכנתא המשתלמת והזולה ביותר
ישראלים רבים עובדים וכורעים תחת נטל היומיום ויוקר המחייה. לרבים מהם אין את ההון המלא כדי לקנות בית ללא משכנתא ולכן כל מי שמבקש לבצע את מהלך הרכישה נתון לחסדיהם של הבנקים. כיום, כדי לקבל הצעה מחייבת למשכנתא, נדרשים המבקשים להמציא תלושי שכר, בדיקות מסמכים, עריכת ביקור שמאי בבית הנרכש (אם מדובר בדירה מיד שנייה) ומו״מ מול פקיד.
בדיקה שנערכה על ידי חברת SmartNPV עבור דה מרקר ומבוססת על הצעות שנתנו הבנקים הגדולים בשוק המשכנתאות במהלך הרבעון הראשון של השנה מוכיחה כי ההבדלים בין הבנקים יכולים להיות גדולים ומשמעותיים.
הבדיקה מצאה כי הבנק שהעמיד את ההצעה הזולה ביותר למשכנתא שכיחה (לפי תמהיל קלאסי: 45% פריים, 40% ריבית קבועה לא צמודה ו15% ריבית משתנה צמודה), בגובה מיליון שקל לתקופה של 25 שנה, היה הבנק הקטן מבין אלה שנבדקו - הבנק הבינלאומי. אחריו, בפער של 10,590 שקל בממוצע תשלומי הריבית על המשכנתא, נמצא בנק דיסקונט.
המבחן שפורסם בדה מרקר נערך על ידי חברת SmartNPV, בבעלות יונתן ברלינר, שריכזה נתונים של 829 תיקי משכנתאות שניתנו בחמשת הבנקים הגדולים, ושנוהלו על ידי יועצי משכנתאות המשתמשים בתשתית המערכת שפיתחה SmartNPV. הבדיקה נערכה על תיק המשכנתאות השכיח ביותר בחודשים האחרונים והמומלץ ביותר, בשינויים קלים, על ידי רוב יועצי המשכנתאות.
הבדיקה מוכיחה כי לבנקים הגדולים יש אפשרות להוריד במידה ניכרת את המחירים והריבית שהם גובים. הנתונים מראים כי הפרשי הריבית בין הבנק היקר ביותר - מזרחי, לבנק הזול ביותר - הבינלאומי, נראים קטנים, פחות מ-0.4% לשנה, אולם ההפרש בעלות הכוללת של ההלוואה על פני השנים ניכר - כ-47 אלף שקלים.
משכנתאות נחשב למוצר הנתפר על פי מידותיו של הלקוח. שיעור הריבית מייצג במידה מסוימת את הסיכון שלוקח הבנק בעת מתן ההלוואה. פערים בין שיעורי הריבית שגובים הבנקים עשויים לייצג גם את הפערים בין סוגי הלקוחות שהם משרתים.
הבנק הבינלאומי, שנמצא הזול ביותר על פי ממצאי SmartNPV. זהו הבנק החמישי בגודלו, והוא כמעט ואינו מפרסם את שירותי המשכנתא שלו. מרבית מקבלי המשכנתאות מהבנק הבינלאומי הם לקוחות של השירותים האחרים של הבנק, שהם או הוריהם מנהלים אצלו חשבון. ההיכרות המוקדמת מאפשרת לבנק ״לסמוך״ יותר על לקוחות אלה מאשר על לקוחות מקריים שהגיעו אליו, ואף לרצות לשמר את מערכת היחסים איתם. ההצעה הזולה למשכנתא בבינלאומי לא בהכרח תוגש ללקוח שעיקר חשבונותיו בבנק אחר, והוא מבקש לקבל משכנתא בלבד.
לעומת זאת הבנק היקר ביותר, מזרחי, נמנה עם שלושת הבנקים הגדולים במשק ומספק שירותים למגוון רחב של לקוחות, כולל לקוחות הנחשבים לסיכון גבוה, שיש לגבות מהם ריבית גבוהה יותר.
דירוג מחירי המשכנתאות המשתקף מההשוואה אינו משקף פערים ברמות סיכון של לקוחות הבנקים המושווים, אלא את כוח השוק והמוניטין של הטריאופול השולט בענף, מזרחי-טפחות, לאומי ופועלים, מול המתחרים הקטנים יותר, הבינלאומי ודיסקונט, שנאלצים להתחרות בשליטי הענף באמצעות הצעות משתלמות יותר ושירות משופר.
לדברי ברלינר, התחרות משפיעה גם על הבנקים המובילים בשוק. כך למשל, לקראת סוף הרבעון הוריד בנק מזרחי-טפחות את הריבית במסלול הריבית הקבועה לא צמודה (קל״צ) ב-0.7%. ההפחתה בוצעה, על פי ההערכות, לאחר שהתברר כי הריבית שגבה הבנק במסלול זה היתה גבוהה במידה משמעותית בהשוואה לשוק, ונוצר חשש לאיבוד לקוחות. בבנק הפועלים, לעומת זאת, שמרה ההנהלה על קור רוח מול התחרות, והעלתה את מרווח המינימום מ-0.79% לאחוז אחד.
מקבלי המשכנתאות מרגישים על בשרם את עומס המשכנתא. הריבית על ההלוואות לא המתינה להחלטת בנק ישראל להעלות את הריבית מ-0.1% ל-0.35%, ועלתה במהלך הרבעון באחוז אחד. המשמעות היא התייקרות ההלוואות, בעיקר במסלולים הלא צמודים.
במקביל האיצה האינפלציה וגבתה מחיר אף כבד יותר מבעלי המשכנתאות הצמודות למדד. כל זה קורה לאחר תקופה ארוכה של אינפלציה אפסית, שלא גבתה כמעט כל מחיר ממי שלקחו סיכון, והימרו על הריבית הנמוכה יחסית שמציעים הבנקים במסלולי ההצמדה למדד. זה בדיוק הזמן להרים טלפון לבנק או יועצת המשכנתא שלכם.
הנטייה הבולטת של יועצי המשכנתאות היא להמליץ על משכנתאות עם רכיב גבוה ריבית קבועה, שגם היא עלתה עבור מקבלי משכנתאות חדשות, אבל מסלול זה מעניק ללווה הסולידי ראש שקט בתקופה של עליות בריבית ובאינפלציה. הריבית הנמוכה ביותר היא עדיין במסלול הפופולרי של ריבית הפריים.
ההנחה הרווחת בענף היא שמסלולי ההצמדה למדד יתייקרו מהר וגבוה יותר מהמסלולים האחרים, שאינם צמודים וצפויים להתייקר עם העלייה בריבית. העלייה בריבית על המשכנתאות, כפי שהוכח בתחילת השנה, אינה תלויה בהחלטות הריבית של בנק ישראל. הבנקים משנים את הריבית בהתאם לתשואות איגרות החוב הנסחרות בבורסה. בתקופה של ירידות שערים בבורסה עולות התשואות, ועמן עלויות גיוסי ההון של הבנקים.
החלטת בנק ישראל משפיעה ישירות על מסלולי ריבית הפריים: הריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל היא הריבית שמשלמים הבנקים לבנק ישראל על האשראי שהוא נותן להם. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ולכן שיעורה עלה כאשר החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להעלות את ריבית בנק ישראל ברבע אחוז.
בבנק ישראל צופים שבמהלך השנה יתקבלו החלטות נוספות על העלאת הריבית, שיושפעו בעיקר מהעלייה הצפויה באינפלציה. למרות שהעלייה בריבית מתרחשת במקביל לעליית מדד המחירים לצרכן, לרוב מפגרת הריבית אחר שיעור האינפלציה, והמסקנה היא שמי שיעדיפו משכנתא על בסיס ריבית הפריים - ירוויחו בהשוואה למסלול המשכנתא צמודת המדד.
ההמלצה להעדיף את מסלולי הפריים על מסלולי ההצמדה נכונה בעיקר למי שלוקחים משכנתא חדשה. מי שכבר לקחו משכנתא ושוקלים האם למחזר את המשכנתא, ולעבור למסלולים המומלצים יותר, צריכים לערוך בדיקה מעמיקה יותר.
בחלק מהמסלולים בריבית קבועה או בריבית משתנה, גובים הבנקים ״עמלת פירעון מוקדם״, המכונה גם ״קנס פירעון מוקדם״, שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים - ולהפוך את העסקה לבלתי כדאית.
