בפסק דין מעניין של בית משפט השלום באשקלון נדונה תביעה בגין איחור במסירה. במקרה זה, החברה היזמית, גרופית, לא הצליחה להוכיח קשר סיבתי בין הקורונה לאיחור במסירה, ולכן השופט קבע כי החברה חייבת לשלם פיצוי על כל תקופת האיחור. רק לפני מספר ימים הוגשה תביעת ענק של 51 משפחות מראשון לציון שתובעות כ-4.7 מיליון שקל בסך הכל בשל איחור משמעותי במסירת דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בראשון לציון.

סיפור האחריות של החברות היזמיות בגין איחורים במסירה יגיע בקרוב לבית המשפט, אבל לא בגלל הקורונה אלא בשל מלחמת "חרבות ברזל". התאחדות הקבלנים תגיש תביעה כזו בשבועות הקרובים, בטענה שהמדינה לא יכולה להגדיר את המלחמה ככוח עליון. בראיון שהתפרסם כאן בסוף השבוע, אמר יו"ר התאחדות הקבלנים, רוני בריק, כי "חרבות ברזל היא לא מלחמה של הקבלנים, אלא של המדינה. היא סגרה שערים ל-120 אלף פלסטינאים, לא טרחה להביא 90 אלף ב-3 חודשים, אבל מביאה בקושי 2,000 בחודש". בריק הציע לאפשר לקבלנים לאחר ב-7-8 חודשי מסירה, שזה הזמן שחלף מתחילת המלחמה ועד תחילת הגעת הפועלים ההודים. "אם מלחמה היא לא כוח עליון - מה כן? כנראה שבית המשפט ייתן התייחסות לכך", הוסיף.

השאלה היא האם המלחמה של היזמים מיותרת והאם בית המשפט לא יתחשב בעניין המלחמה, כפי שלא התחשב בעניין הקורונה. הקביעה המרכזית בפסק הדין נגעה למידת האחריות של החברה במקרה של איחור במסירה טענה שהקורונה היא סיבה לאיחור, אך לא הציגה ראיות המוכיחות שהיה קשר ישיר בין המגיפה לבין העיכוב במסירה של הדירות. בהתאם לכך, השופט קבע כי היזם ישלם פיצוי מלא על כל התקופה שבה לא הושלמה המסירה. בפסק הדין, שניתן בחודש שעבר, כתב השופט עידו כפכפי: "הנטל על היזם להוכיח קשר סיבתי בין העיכוב ובין הגורמים שהיו בשעת המגיפה. מאחר ולא הוכח קשר כזה, אני מקבל את עמדת התובע ומחייב את היזם בתשלום פיצוי מלא". חשוב לציין כי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) בנוסח החל על העסקה, מאפשר להתנות על איחור במסירה בגין אירועים שאינם בשליטת המוכר. עם זאת, הנטל להוכיח פטור מחמת אירוע מסכל מעין זה מוטל על המוכר.

אתר בנייה (פלאש 90/ דור פזואלו)

"החובה להוכיח קשר סיבתי בין האירועים החיצוניים לבין העיכוב במסירה מוטלת על היזם, ובמקרה זה לא הוצגו ראיות מספיקות לכך שהקורונה הייתה הגורם הישיר לאיחור", כתב השופט. "במקרים של איחור במסירה, אם לא הוצגו ראיות ישירות ומנומקות לגבי הגורם לאיחור, יש לחייב את היזם בתשלום פיצוי מלא".
 

החברה היזמית טענה כי מגיפת הקורונה היוותה סיבה ישירה לעיכוב במסירה. "הקורונה פגעה במשלוחים של חומרי גלם וגרמה למחסור בכוח אדם, דבר שהוביל לעיכוב במועדי המסירה. הגורמים הללו היו מחוץ לשליטתנו". היא גם הצהירה כי היו גם שיבושים משמעותיים בשוק העבודה, עקב בידוד עובדים ונעילת גבולות, מה שגרם לאי עמידה במועדים שנקבעו.

מנגד, התובעים טענו כי האיחור במסירה נגרם בשל חוסר יכולת של היזם לנהל את הפרויקט באופן תקין ולא בשל הקורונה. "היזם לא עמד בהתחייבויותיו למסור את הדירה במועד שנקבע, ואין קשר ישיר בין המגיפה לבין עיכוב כזה או אחר". הם גם ציינו כי החברה לא עדכנה את הלקוחות במועדים החדשים באופן מסודר ולא סיפקה הסברים מספקים או תיעוד על ההשפעות של הקורונה על הפרויקט. "ההסברים שהוצגו לבית המשפט היו מעורפלים ולא מנומקים דיין", ציינו.

המשמעות המשפטית של פסק הדין היא ברורה: במקרה של איחור במסירה, היזם חייב להוכיח שהאירועים החיצוניים, כמו מגיפה או מלחמה, הם הגורמים הישירים לאיחור. אם לא יצליח להוכיח זאת, הוא ישלם פיצוי מלא על כל תקופת האיחור.

לסיכום, פסק הדין מציב רף ברור – יזם שלא יוכל להוכיח את הקשר הסיבתי בין אירועים חיצוניים כמו מלחמה או מגיפה לבין האיחור, ישלם פיצוי מלא. השופט הדגיש את הצורך בהוכחות ברורות לקשר סיבתי, והזהיר יזמים כי הימנעות מהצגת ראיות תוביל לתשלום פיצוי מלא. לפי התביעה, הנתבעת איחרה במסירת הדירה ב-16 חודשים ולא הוכיחה שהיא פטורה מתשלום פיצויים. לפיכך, השופט חייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 88,000 שקל, המורכב מסכומים חודשיים מאז ספטמבר 2020 ועד נובמבר 2021, כולל הצמדה וריבית. סכומים אלו ישולמו בתוך 30 יום וימשיכו להישא הצמדה וריבית לאחר מכן.

"בית המשפט קבע כמה קביעות מעניינות", מנתח עו"ד דן הלפרט, מומחה לנדל״ן והתחדשות עירונית. "השופט מצטט פסיקה שבה נקבע כי 'המילים משבר קורונה הן לא מילות קסם שמזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית'. למה זה חשוב? כי זה מלמד על גישת הפסיקה שתהיה גם בנוגע לאיחור במסירה שנובע מהמלחמה. באותה מידה, בית המשפט יקבע שגם מלחמה היא לא מילת קסם שמזכה בדחייה אוטומטית ללא פיצוי, אלא שעל היזם להוכיח קשר סיבתי בין המלחמה לאיחור במסירה. היזמים יהיו חייבים להראות שהמלחמה גרמה הלכה למעשה לדחייה או עיכוב בעבודות הבנייה ולאיחור במסירה".

בית המשפט דורש ראיות משמעותיות.
"בית המשפט קובע למעשה שצריך להוכיח קשר ישיר. כלומר, יכול להיות שבית המשפט יקבע במקרים מסויימים שאזורים מסוימים בארץ לא הושפעו מהמלחמה. יש אזורים שלא הופגזו. בסוף, היזמים יצטרכו להראות שבאמת הייתה עצירה של מהלך החיים באותו אזור ואי אפשר היה להמשיך את העבודות, או שגויסו מנהלי האתר והפועלים לצבא ולכן לא יכלו לעבוד. עוד נקודה מאוד מעניינת היא סוגיית כח האדם של פועלי הבנייה- עם פרוץ המלחמה כל הפועלים הפלסטינים יצאו ונוצר מחסור של יותר מ- 100 אלף פועלים. היזמים יטענו שהמצב נכפה עליהם משום פרצה מלחמה והעובדה שלא היו פועלים גרמה לעיכוב בביצוע העבודות. אני סבור שבית המשפט לא יקבל את הטענה הזו. הוא יקבע שיזם סביר היה צריך לצפות סיכון של היעדר פועלים כתוצאה ממלחמה".

רוני בריק אמר כאן בראיון בסוף השבוע: את המלחמה צפינו, לא את אורכה.
"רוני בריק העלה טענה מעניינת שיכולה להגיע לעליון. במדינות אחרות אין ספק שמלחמה היתה נחשבת לכוח עליון אבל אנחנו בישראל. רוני בריק לא טוען שהמלחמה מהווה כח עליון אלא שמשכה הארוך של המלחמה מהווה כח עליון והיזמים לא יכלו לצפות זאת. בסוף השאלה היא מי יהיה אחראי על הנזק שיגרם בשל העיכוב במסירה. כמי שמייצג מאות פרויקטים של תמ״א 38 ופינוי בינוי בכל הארץ, אני חושב שהאחרונים שצריכים לשאת בנזק הם בעלי הדירות הוותיקים או רוכשי הדירות".

עוד ב-

המדינה מקדמת התחדשות עירונית בחברה הערבית. אלו היישובים שבפנים

לכתבה המלאה

אז מה קרה בסוף בבית המשפט באשקלון? לגבי הוצאות ההליך, התביעה התקבלה רק בחלקה, והשופט קבע כי למרות שהגנה הנתבעת לא התקבלה והוסיפה תניות פסולות לחוזה, התובעים זכאים לשכר טרחה נמוך והחזר חלקי על הוצאותיהם. הנתבעת תישא בהוצאות בסך 5,000 שקל ושכר טרחה בסך 12,000 שקל.