בית המשפט ליזמים: אין התחמקות מאחריות לפיצוי בגין איחור במסירה

פסק דין תקדימי מבהיר: חברות יזמיות וקבלנים לא יוכלו לחמוק מפיצויים לרוכשי דירות במקרה של איחור במסירה, גם אם נחתם הסכם פשרה | כל הפרטים

עו"ד דן הלפרט | 4/12/2024 11:04 1

דן הלפרט (צילום משרד עורכי דין דן הלפרט, פלאש 90/ גילי יערי, shutterstock)

רכישת דירה היא ללא ספק העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שמבצע אדם נורמטיבי בימי חייו. במסגרת הסכם הרכישה, מתחייבת החברה היזמית/קבלנית כלפי הרוכש להעמיד לרשותו את הדירה שרכש במועד מסוים. התחייבות זו הינה מהותית ביותר עבור הרוכש והוא מסתמך עליה ומתכנן על פיה את דרכיו ומהלכיו.

ההתחייבות להעניק לרוכש את הדירה במועד שנקבע היא מעיקרי ההתקשרות החוזית ומשכך, הפרתה מהווה הפרה יסודית ומשמעותית מצד החברה היזמית/קבלנית, הפוגעת ברוכש. חשוב לכל רוכש של דירה שיידע היטב את המותר והאסור על מנת שיוכל לעמוד על זכויותיו.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בקריות, רוכזו הגדרות יסוד בכל הנוגע לאחריות יזמים וקבלנים בגין איחור במסירה ואף עלתה ונדונה השאלה האם יזמים וקבלנים רשאים להחתים רוכשים על מסמכי פשרה או הסדרים שונים המפחיתים מאחריותם לאיחור במסירה.

בפני בית המשפט נדונה תביעה שהגיש רוכש דירה בפרויקט במעלות אשר ביקש, בין היתר, לחייב את החברה היזמית שמכרה לו את הדירה בפיצוי כספי בסך כ-60,000 ₪ בגין איחור של כתשעה חודשים במסירת הדירה.

בכתב ההגנה שהגישה, אישרה החברה היזמית כי אכן היה איחור במסירת הדירה, אלא שלטענתה נחתם בינה ובין הרוכש "הסכם פשרה" אשר הסדיר את סוגיית הפיצוי בגין איחור במסירה וקצב סכום נמוך יותר (פחות ממחצית מהסכום הנתבע) שעל החברה לשלם לרוכש בגין האיחור.

מנגד, טען הרוכש, כי חתם על הסכם הפשרה בלית ברירה וכי אין תוקף להסכם הפשרה מכיוון שהוא סותר את הוראות החוק.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להזכיר את דברי בית המשפט העליון שקבע כי "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

בית המשפט קבע, כי נוכח פערי הכוח האינהרנטיים הקיימים בין הצדדים לעסקת מכר דירה, לצד חשיבותה של העסקה והחסמים המשפטיים העומדים בפני רוכשים השוקלים התדיינות מול הקבלן, נקבעו בחוק הוראות שמטרתן להגן על רוכש הדירה בכל הנוגע למועד מסירת הדירה והקובעות את שיעור הפיצוי לו הוא זכאי במקרה של איחור במסירה. החוק קובע גם כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הרוכש.

לפיכך, כך נקבע, את שאלת תוקפו של הסכם הפשרה שנחתם בין החברה היזמית ובין הרוכש, יש לבחון על רקע מכלול הנסיבות ובשים לב לכך שמדובר בעסקה לרכישת דירה של אדם פרטי מול חברה יזמית/קבלנית, על כל המשתמע מכך.

בית המשפט הוסיף וציין, כי אין לקבל את טענת החברה היזמית, לפיה הרוכש חתם על הסכם הפשרה מרצונו הטוב והחופשי ולאחר שהתייעץ עם אנשי מקצוע לרבות עורכי דין ושמאים.

עוד קבע בית המשפט, כי מאחר שהוראות החוק נועדו להגן על רוכשי דירות (ולהגביל את כוחה של החברה היזמית/קבלנית שלא תנצל את חולשתו של הרוכש שמייחל לקבל את הדירה ויסכים בעת מצוקתו להפחית את הפיצוי לו הוא זכאי) ומכיוון שאסור לסטות מהוראות החוק, אזי הסכם פשרה הקובע תשלום פיצוי מוקטן שתשלם החברה היזמית לרוכש בגין איחור במסירה, גם אם נחתם על ידי הרוכש מרצונו החופשי, הינו חסר תוקף.

במילים פשוטות: גם במקרה בו חתם רוכש דירה מרצונו החופשי על הסכם פשרה לפיו הוא יקבל פיצוי מוקטן מהשיעור לו הוא זכאי לפי הסכם הרכישה והחוק, הרוכש יהיה זכאי לפיצוי הגבוה יותר שמעניק לו החוק והסכם הפשרה יהיה חסר תוקף.

בית המשפט יוצא למעשה במסר חד משמעי ליזמים ולקבלנים: "לא תצליחו להתחמק מאחריות לפיצוי בגין איחור במסירה".

נמצאנו למדים, שחברה יזמית/קבלנית המוכרת דירות חייבת לעמוד במועדים הקבועים בהסכם המכר עליו חתמה ולמסור את הדירות לרוכשייה בזמן וככל שלא תעשה כן היא תשלם פיצוי כספי בגין תקופת האיחור כפי שנקבע בחוק ואסור לה לנסות ולהחתים רוכשי דירות על הסכמי פשרה כאלה או אחרים שנועדו להפחית מסכום הפיצוי. התנהלות כזו מצד חברת יזמית/קבלנית איננה חוקית, מהווה הטעיה של רוכשי הדירות וממילא תהיה חסרת תוקף.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה רוכשי דירות רבים ומאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

(מתחם בשיתוף CofaceBdi)