אין הרבה אנשים שיכולים להעיד על התופעות שמתרחשות בשוק הנדל"ן כמו שלמה בן אליהו, מי שהיה בעבר מנכ"ל המשרד לביטחון לאומי, ובהמשך מנכ"ל משרד הבינוי ומנכ"ל רמ"י (מינהל מקרקעי ישראל). בן אליהו מכיר את עולם הנדל"ן מלמטה ומלמעלה. אנחנו שואלים אותו על התמורות שחלו בשוק המגורים ובמחירי הדירות, אבל הוא מעדיף, אולי אפילו בצדק, לפתוח את הראיון עם כמה מילים על שוק השכירות.

"כשאתה מעלה את מס הרכישה למשקיעים, שהתוצר שלהם הוא בסוף שכירות, אתה לא מייצר יותר דירות. אם את הדירות האלה, שקונים המשקיעים, יקנו מחוסרי דיור - המס לא העלה את מספר הדירות, הוא רק משנה את זהות המחזיק בנכס", הוא מסביר.

אנחנו שואלים אותו האם כמי שכיהן בתפקידים בכירים בשוק הנדל"ן הוא לא רואה פתרון קרוב. "אם אנחנו יודעים שהשוק צריך X דירות להשכרה, כי יש גם אנשים שלא יכולים לרכוש דירה, מה יקרה ברגע שאתה מעלה את המיסוי למשקיעים?", הוא חוזר לנושא המס. "הרצון של הממשלה הוא לשחרר יותר דירות למחוסרי דיור. אם מקטינים את שוק הדיור להשכרה, באופן טבעי הביקוש עולה ושכר הדירה יעלה. השכירות היא 26% מהמדד, זה גורם לעלייה באינפלציה ומשם לעלייה בריבית ובסוף מעלה את שכר הדירה. איך שלא תסתכל על זה, שכר הדירה יעלה".

בן אליהו מסביר כי היצע הדירות להשכרה ירד בצורה דרסטית בשנים האחרונות, גם בשנה האחרונה. "במיוחד בדירות הקטנות", הוא ממשיך. "הוא ירד גם באזורים בהם יש ביקוש גדול. פחות מעניין אותי מה קרה בחצור הגלילית, כי זה לא מכתיב שוק. האנשים החלשים שלא יכולים לקנות דירה או שלא רוצים כזו - יצטרכו להעלות את שכר הדירה שלהם".

בוא נדבר על שוק הדיור. מתי נראה ירידת מחירים משמעותית? לא אחוז בשנה.
"למה הקבלנים הגיעו למצב שבו הם רצו לבנקים והתחילו במבצעי המימון? תחשוב על דו השיח בין הבנק ליזם. הוא רוצה לרכוש קרקע ב-100 מיליון שקל מרמ"י, הגיש דוח אפס ומסביר למה יש כדאיות כלכלית. מה התברר לו פתאום? שאין קונים והוא לא עומד בהתחייבות. לכן, היזם אומר: אני לא רוצה להוריד את מחירי הדיור, אשאיר את המחירים ואספוג את זה ברווח היזמי. אבל מה? תנו לי אפשרות לשנות את התזרים, אני לא אחזיר לכם את הכסף לפי קצב הבנייה, אלא 80% בזמן המסירה. הבנק אומר: 'רגע, יש לנו בכלל דוח אפס לא נכון'. יש הלוואת קבלן, אנשים רוכשים דירות. אז מה עושים כולם מלבד בנק לאומי? מאשרים הלוואות 10/90. כך היזמים מוכרים והמחיר לא יורד".
 

איפה הבעיה?
"מטים את הנתונים של הדירות הלא מכורות".

"מי יכול לקנות במחירים האלה?". דירות לאכלוס בתל אביב (אסף פרץ)

בכך שמספרים לנו שיש 76 אלף דירות לא מכורות, אבל רק שישית מהן, אולי קצת פחות, מוכנות לאכלוס - והשאר בשלבי בנייה שונים, כולל בשלב חפירה ודיפון?
"לפי הלמ"ס, 55% מהדירות הלא מכורות במרכז ובתל אביב. אז לכאורה מספרים לנו שאין ביקוש, אבל מה קורה באמת? אנשים לא יכולים לקנות את הדירות האלה, כי הן יקרות מדי. הדירות הבאות נמצאות בירושלים. אלה דירות יקרות, הן לא בבאר שבע ובכרמיאל. יש לך פלח של רוכשי דיור שיכולים לקנות ב-3 מיליון שקל אחרי שמכרו ב-2.5 מיליון שקל, אבל הרוב לא עומד בזה. הרוב יכולים לקנות דירה ב-1.5-2 מיליון שקל בלבד, כי צריך להראות לבנק ששליש מהשכר הפנוי הולך למשכנתא. אבל הרוב לא יכולים להביא יותר מ-7,000 שקל לחודש. רוצים דוגמא? היום בשביל 2.5 מיליון שקל משכנתא עבור דירה בתל אביב, כפי שחלק מהזוגות לוקחים, צריך הכנסה פנויה של 15 אלף שקל בחודש. כלומר, שכר של 45 אלף שקל נטו לזוג. כמה זוגות בשוק מרוויחים סכומים כאלה?".

אז מה עושים?
"מסתכלים על כמה נותרו למכירה במחיר של 2 מיליון שקל, לא דירות ב-4 מיליון ומעלה". 

הבלון יתפוצץ בעוד שנתיים?
"אענה לך בשאלה: מה חושב בנק לאומי? היום, הוא לא מוכן לתת מימון ל-10/90. למה הוא לא מאפשר? כי הוא לא מאמין בזה. מי שמפשל בגדול זה בנק ישראל. איך אתה נותן לבנקים שנכנסו לסחרחורת כי אישרו דוח אפס, ללכת ל-20/80, כשאתה לא יודע מה יקרה בעתיד לפני המסירה? הקבלנים הורידו את ההטבה של הצמדה למדד, הם הבינו שזו טעות וחוזרים להצמיד את ההטבה. אלה שמוכרים 20/80, עושים את זה רק כי המתחרים באותה שכונה עושים".

מה הפסיכולוגיה מאחורי ההטבה הזו?
"אדם אומר לעצמו שיש לו 400 אלף שקל, הוא חושש משוק ההון, חושש השמחירים יעלו. מה יקרה אחר כך, בעוד שנתיים? הוא לא חושב. שים לב שבנק ישראל והיזמים והבנקים הולכים ונותנים הלוואה למי שלא חושב מה יקרה בעוד כמה שנים. הם מעוותים את השוק. שוק הנדל"ן לא יקרוס, רק כי בנק ישראל לא ירשו לעצמם קריסה. הם יתנו פתרונות".

מדד תשומות הבנייה זינק ב-2.6%, כי עכשיו החליטו בלמ"ס, לשנות הנוסחה של שכר הפועלים. האם הקבלנים יכולים להוריד מחיר?

"המחסור בחומרי גלם יגרום לעוד עלייה במחירי התשומות. כשיש לך מחסור בעובדים - זה גורם להארכת סיום הבנייה. לקבלן זה עולה יותר, ואז גם הרווח היזמי נשחק".

מה יכול לשנות את כללי המשחק?
"לרעה? אם החזון של טראמפ יתחיל להתגשם, יבנו בעזה ויקחו פועלים מאיו"ש. הם יעזרו בישראלים, במתכננים ובאדריכלים שלנו, זה יעלה את מחירי הדיור בישראל. לא בטוח שיאשרו לפועלים מאיו"ש לעבוד שם, אבל זה עוד חזון למועד כי מדובר בטווח של 3-7 שנים מהיום. איפה זה ישפיע? חומרים יוכלו להיכנס לא רק מאשדוד, אלא אולי מנמל עזה, או שיביאו ממצרים. כל השומות והמנופים, בטון ואלומיניום, הכל יכול להיכנס לכאן. השאלה המהותית היא מהיכן ייכנסו חומרים מישראל או מנמל עזה. בסוף, העובדה שיעזרו בישראלים תעלה עוד יותר את מחיר שכר העבודה".

שוק ההתחדשות העירונית - איך הוא ישפיע על השוק? 
"אני חושב שזו הצלחה גדולה מאוד. זה הפתרון שבו היזם לא צריך מימון לקרקע, ולא משלם ריבית על המימון. לא לחינם הגופים הפיננסיים נכנסים לחברות האלה. זה מעלה את ערך המניות שלהן".

מה יקרה למחירי הדיור ב-2025?
הריבית אמורה לרדת ברבעון השלישי, האינפלציה תישאר כמו שהיא, אלה התחזיות. אני מעדיף לא להתנבא".

לסיום, אתה יועץ לחברת דרלי, שבנך הוא בעלי החברה. אתה ממליץ להשקיע בשליש דירה, שזו שיטה ישראלית כשרה וחוקית שנועדה להתחמק מתשלומי מס שבח ומס רכישה. למה זה ולא קרנות ריט?
"הקמנו את דר לי בדיוק בגלל העניין הזה, כי אנשים לא מסוגלים לקנות דירה או שלא יכולים בלי משכנתא. יש צרכים אחרים לשוק. אנשים קיבלו ירושה או מאות אלפי שקלים כפיצוי או שחסכו את הסכום הזה, הם לא רוצים להשקיע בשוק ההון אלא לפזר סיכונים, ולא לפנות לחברות שמנהלות דירות. כשאין להם 2 מיליון שקל, הרעיון הוא שותפות. אתה קונה שליש או רבע דירה רשום על שמך בטאבו, באזורי ביקוש".

השותפים בדרלי, עו"ד עדיאל קליין והבן, איתי בן אליהו (יאיר קרל)

עוד ב-

האוצר מספר שיש 70 אלף דירות למכירה - כמה מוכנות לאכלוס?

לכתבה המלאה

אבל יש כאן דמי ניהול, זה שוחק את הרווח.
"דמי הניהול המרכזיים שתשלמו לדרלי הם במכירת הדירה אחרי 5 שנים. למה? כי דמי הניהול המרכזיים נגזרים מהשבח. כלומר, החברה חייבת שהמחיר יעלה משמעותית. הרווח העיקרי נגזר מהצלחה של הפרויקט. המחיר לא עלה? הפסדנו. יש לי אינטרס שהמחיר יעלה. בריט אתה שותף בשוק ההון, כשהבורסה והם נופלים - אתה נופל איתם. כאן הדירה על שמך בטאבו. דמי הניהול ממש לא גבוהים, יש כאן הרבה הטבות, אנשים שרוכשים דירה יכולים לגשת למחיר למשתכן וגם מדרגת המס לא עולה. אנחנו גם לא מסכנים אותם. לפני שיש לי 5 אנשים, אני לא חותם על הסכם עם המוכר".