"שוק הדירות בנוי על ריצה לטווחים ארוכים, מי שלא בנוי לזה לא צריך להיות בתחום. 2023 הייתה פחות טובה, 2024 טובה יותר, 2025 נפתחה בקצב בינוני, אבל אנחנו בחודשי חורף. בסך הכל, אין לי תלונות, בטח לא בשנת מלחמה עם כל כך הרבה בעיות. השנה הזו נגמרה מעבר למצופה", כך אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בראיון ל-ice.

החברה שלו נמצאת מאז חודש נובמבר במשא ומתן עם עזריאלי, שמעוניינת לרכוש את השליטה לפי שווי של 635 מיליון שקל. פייגלין מסרב לדבר על כך, לפחות עד שההסכם ייחתם, אבל המטרה היא ברורה: להכניס את ענקית הנדל"ן המניב פנימה, כדי שתשנה את התמהיל ותתחיל להשקיע יותר במגורים. הצעת הרכישה עומדת על 67% תמורת 440 מיליון שקל, כשצמח עשויה להימחק מהמסחר. העובדה שפייגלין לא רוצה להרחיב בנושא, מעידה על כך שאנחנו קרבים, ככל הנראה, לעסקה שתיחתם בקרוב, במסגרתה צמח המרמן תהפוך לחברת בת פרטית בקבוצת עזריאלי עם אג"ח נסחר בבורסה, פייגלין הסכים לומר כי: "המו"מ בין החברות נמשך ואיני יכול להתייחס לנושא מעבר למה שדווח לבורסה. כשיהיה מה לדווח – נעשה זאת".

אז שוחחנו עם פייגלין על מחירי הדירות. החברה שלו מוכרת דירה ממוצעת בקצת יותר מ-3 מיליון שקל (בדומה לרוב החברות בסדר הגודל שלה). המחיר הממוצע לדירה בישראל הוא 2.3 מיליון שקל, אבל המגמה החדשה - העדפת דירות חדשות על דירות יד שנייה, עלולה להעלות את המחיר הממוצע בשנה הקרובה. בשנת 2024, אגב, מכרה החברה 276 יחידות דיור תמורת סכום כולל של כ-730 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). כלומר, המחיר הממוצע ליחידת דיור שנמכרה בשנת 2024 עמד על 3.094 מיליון שקל (כולל מע"מ). מבחינת המחיר הממוצע לדירה, היא עומדת ראש בראש מול החברות הגדולות (מעל דמרי, הרבה מתחת לישראל קנדה, אבל דומה לרוב החברות הגדולות).

בשנים הקרובות נראה יותר דירות של 3 מיליון שקל, מאשר דירות זולות? המחיר הממוצע יעלה?
"לצערי זו המציאות היום. זה הכיוון. צר לי על זה מאוד, כי זה מקשה מאוד על החיים של מי שאין לו דירה ראשונה ואין לו משפחה מבוססת שיכולה לעזור לו. יש כל כך הרבה מה לעשות כדי שלא יקרה. קח את ארצות הברית, למשל. כשהיא רוצה לקדם מטרה חברתית, כמו דיור בהישג יד, היא יודעת לעשות זאת. הרבה מאוד שנים משתמשים שם בכלי המיסוי כדי לתמרץ את הציבור דרך הקלות מס. הם מורידים הרבה מאוד שכבות של מס, בזמן שאצלנו מכבידים - גם מס רכישה על קרקע, גם מע"מ, היטל השבחה, חלף היטל השבחה, מס רכישה על היטלי פיתוח. אני שואל למה צריך את כל ערימות כפילויות המס?".

כדי לממן את תקציב הביטחון.
"אבל בסוף הם הולכים לכיוון של דירה בהנחה וזה לא נכון".

כלומר, מחלקים זכיה בפיס למעטים, בזמן שהרוב כורע תחת הנטל?
"דירה בהנחה זה כישלון ידוע מראש, ההגדרה שלך היא מדויקת. מעט אנשים מקבלים הרבה כסף. אותם מעטים שיש להם הון עצמי, יכולים לגשת לקנות דירות. מי שאין לו בכלל אופק, שאין לו אפשרות, לא ניגש - הוא מחוץ לכל נושא הדיור, לא יכול לקנות והולך לשכור והמחירים רק עולים. במקום לסייע לחסרי הון עצמי, מסייעים לאלה שיש להם".

אבל דירה בהנחה כיום היא מודל שמאפשר לך לקנות דירה בלי הון עצמי. הבנק נותן לך משכנתא דרך הערכת שווי השוק של השמאי, ולא לפי מחיר הדירה בפועל.
"בוא ניקח מספרים ריאליים, נניח שיש דירה שעולה 1.7 מיליון שקל. המדינה מאפשרת לרוכש להביא 200 אלף שקל מהבית כי הוא רכש דירה בהנחה גדולה. אלה אנשים שיודעים להביא את ההון העצמי הראשוני, אבל לרוב אין. יש באמת שכבות רחבות שאין להם שקל. עד שהם יתבססו ויגיעו לכושר השתכרות יותר גבוה, יעברו כמה שנים. הפתרון יהיה השכרה ארוכת טווח של 5-10 שנים".

"שוק השכירות הוא כשל מאוד גדול". פייגלין (אייל טואג)

השכרה ארוכת טווח? בישראל?
"היה את חוק עידוד השקעות הון, שהרעו אותו והיום הוא כבר לא מתפקד. המדינה הייתה אמורה לעודד השכרה ארוכת טווח, לתת מענה לשכבות רחבות ולא למעטים".

אבל אז באה הריבית.
"הריבית זה דבר אחד, ועדיין הייתה אפשרויות להקל באמצעות tax credit. היזמים רוצים לפעול בתחום הזה, גם בארה"ב פועלים. שם הוא מתפקד, כי יש מערכת שלמה מסביב, תעשייה שמאפשרת לממן פרויקטים, אתה יכול לגייס במימון זול וגם לממן את הפרויקטים. משרד האוצר על כל אגפיו, רשות המסים ואגף התקציבים והחשב הכללי מתנגד לזה, זה כשל גדול מאוד של המערכת. היה יכול להיות אפשרות להרים את העסק הזה לאוכלוסיות שדורשות דיור בהישג יד. זה היה פותר את האינפלציה, כי 26% ממדד המחירים לצרכן מבוסס על נתוני השכרת דירות. מה קורה בפועל? כשמחירי השכירות עולים, האינפלציה עולה ובעקבות זה גם הריבית עולה".

אנחנו בלופ?
"אנחנו נמצאים במעגל שוטים קלאסי, שבו מחירי ההשכרה עולים, האינפלציה עולה ואז הריבית בעקבותיה וחוזר חלילה . במקום לסדר את זה, פונים לכישלון גדול עוד יותר - דירה בהנחה, הנחה של הרבה מאוד כסף למעט מאוד אנשים".

בוא נחזור לחברה. מכרתם בשנה החולפת, באחוזים גבוהים, דירות בנהריה. איך מוכרים דירות תחת איום טילים?
"הפרויקט שלנו הוא פרויקט מיוחד, צפון מערב נהריה, אכזיב - לטעמי אחד החופים היפים בארץ אם לא בעולם. זה מקום מאוד מיוחד, אבל לא רק שם נמכרות דירות - אלא בכל נהריה. משקי בית שגרים בגליל המערבי ובנהריה עצמה רוצים לעבור מהדירות הישנות לדירות עם ממ"ד. הדירות החדשות זה מוצר חדש עבורם - בתים ממוגנים עם תקנים חדשים. רוצה סיפור מעניין?".

בבקשה.
"תוך כדי האכלוס של שלב ג' בנהריה נכנס לנו כטב"ם באחד הבניינים, ממש קרוב לסיום המלחמה. בתוך אחד מששת הבניינים שהם שלב ג', הוא הגיע תוך כדי האכלוס. למזלנו, לא היו שם אנשים. הוא עשה נזק לדירה אחת, ניפץ את הזכוכיות".

מה המסקנה?
"שגם אם היו גרים אנשים בממ"ד לא היו נפגעים. עשינו תיקונים קלים, אבל הבניין ספג ולא קרה כלום".

פרויקט החברה בכרמיאל (צמח המרמן)

חשבתי שתספר לי שלמרות הכטב"ם, המשכתם למכור.
"באמת המשכנו למכור. אנחנו למודי משברים, בונים בצפון, במרכז ובדרום הרבה מאוד שנים. בכרמיאל אנחנו בונים כבר 25 שנה, עברנו את מלחמת לבנון השנייה ונפל שם טיל באזור שגובל בפרויקט. עדיין, מכרנו דירות. בעופרת יצוקה שאלתי אנשים באשקלון איך הם רוכשים דירות תוך כדי הלחימה והם השיבו שרוצים דירות עם ממ"ד. פה הבנתי: צריך לזרום עם הציבור. כל עוד יש רוכשים, אנחנו בונים".

מתוקף תפקידך, כסגן נשיא התאחדות הקבלנים, אתה עוסק בנושא הזה לא מעט: סאגת הפועלים. איך מתפקדים היום?
"זה אחד הכשלים הכי גדולים של הממשלה: תחום העובדים. אני חושב אישית שברור שאפשרות שנתבסס על עובדים פלסטינים - זה לא יקרה כמו בעבר. אני לא אומר שענף הבנייה לא יעסיק אותם לעולם, אבל כבר לא נחזור להתבסס עליהם. מצד שני, בתחילת השנה שעברה היו צריכים להיות כאן 100 אלף עובדים זרים, גג באמצע 2024, שיוכלו להחזיר את הענף לתפקוד מלא. זה לא קרה בגלל הרבה מאוד חסמים בירוקרטיים מיותרים שהציבו מינהל האוכלוסין ומשרד הפנים. החסמים הזויים, יש כאן נזק של עשרות מיליארדי שקלים לתוצר המקומי ולמדינה. הכשל הזה גרם להערכתי לפגיעה של 100 מיליארד שקל בהכנסות ענף הבניה, שלא לדבר על נזקים עקיפים, כמו דירות שבנייתן לא מסתיימת בזמן. חוק המכר מחייב לשלם נזקים לדיירים בגין איחור דירה אבל המדינה לא משתתפת, כאילו אין לה אחריות מרכזית לארוע. לדעתי בתי המשפט יהיו מלאים בקרוב בתביעות של דיירים נגד יזמים. חבל שזה המצב".

השבוע פרסמנו כי אלפי פועלים פלסטינים נכנסים לכאן כל יום.
"בהקשר הזה, אנחנו מתנהגים כמו רפובליקת בננות. מנפיקים להם אישורי כניסה, אבל אומרים להם במחסום שהם לא יכולים לעבוד פה. אז למה מאריכים להם את הרישיון? זו עבודה בעיניים, גם על הקבלנים וגם על הפלסטינים שורצים להתפרנס. מי שיש לו רישיון לא בא לפגע, אלא לעבוד. כשיש פיגועים, ואני אומר את זה בצורה מוחלטת, אלה אנשים שנכנסים לכאן ללא רישיונות. שבח"ים".

מה יקרה לשוק הדיור ב-2025?
"אם היו מורידים את מס הרכישה על המשקיעים הם היו חוזרים. יש לאנשים רצון להשקיע בישראל. דיור זה מוצר שהוכיח את עצמו למרות שמניב  תשואה שוטפת נמוכה של 2-3 אחוז, אבל בגלל עליית הערך ההשקעה בדירה משתלמת. לגבי הריבית, בנק ישראל שוגה שהוא לא מאותת ומוריד אותה כבר במנות קטנות. ראינו שלושה מדדים שליליים, כל המדדים האחרונים היו כאלה ולכן בנק ישראל היה צריך לאותת, להוריד ריבית בעשירית האחוז. לצערי לנגיד נוח בפינה החמה והמוגנת. הוא לא רוצה לקחת סיכונים. על מי הוא בדיוק מגן? על הבנקים, על האינפלציה שכבר לא קיימת? אנחנו במומנט של אינפלציה שלילית. ועדיין, הריבית ממשיכה להיות גבוהה".

עוד ב-

צמח המרמן מכרה דירה ממוצעת ב-3 מיליון - מה מקומה בשוק?

לכתבה המלאה

אז אתה אומר בעצם שמחירי הדיור יעלו?
"ב-2025 נראה עוד עליות, אך מתונות. אני מקווה שלא יהיו עליות גבוהות יותר. זה שוק של מאניה-דיפרסיה, רגע אחד כולם בשכרון חושים מהעליות, ואז בחרדות, כי זה מתהפך. החרדות הופכות שוב לשכרון חושים ומשם שוב לחרדות. המאניה דיפרסיה הזו - זה לא דבר בריא. השוק זקוק ליציבות".