נתוני משרד האוצר לא הותירו מקום לספק: חיפה לא הייתה היעד המרכזי של המשקיעים בשנה החולפת. היו לכך סיבות טובות: המלחמה בדרום עברה צפונה, חיזבאללה שיגר טילים לעיר וראינו כמה תופעות במקביל.

הראשונה הייתה נדידת תושבי קו הגבול הצפוני (ועוד קודם, הדרומי) לחיפה. הם הגיעו במסות, רכשו דירות, בעיקר חדשות הכוללות ממ"ד, אבל העלו גם את הביקוש לדירות יד שנייה, משום שההיצע של הדירות החדשות היה מצומצם. צריך לזכור שדירות יד שנייה כוללות גם דירות חדשות יחסית, כלומר כאלה שנבנו אחרי 1992 וכוללות ממ"ד - ואליהן היה ביקוש גבוה.

עד 67%. חיפה (פלאש 90/ מתניה טאוסיג)

מנגד, באזור חיפה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בהפסד, ברבעון השלישי של השנה, ל-7.9%. זהו גידול בהשוואה לרבעון השלישי של 2023. אפשר להבין גם למה: המשקיעים רכשו דירות ישנות ללא ממ"ד, לא הצליחו להשכיר אותן במחיר ריאלי ומכרו בהפסד. בראיה שנתית, מדובר בעלייה, מ-7% ב-2023 ל-11% בשנה החולפת.

בשורה התחתונה, השנה האחרונה היא לא מדד שיכול לשקף את מה שקורה בחיפה בשנים האחרונות. בדיקת אתר מדלן מוכיחה כי ישנן מספר שכונות בעיר החיפאית שבהן ההשקעה בנדל"ן בחמש השנים האחרונות הניבה יותר מ-10% בממוצע לשנה. הנה הטבלה, ואז ההסבר:

נתוני העיר חיפה (על בסיס נתוני מדלן)

קריית חיים מערבית, שעוברת גם תהליך של התחדשות עירונית, מובילה את הטבלה ונחשבת גם לאחת השכונות המובילות בארץ בעליית מחירים ב-5 השנים האחרונות. המחיר למ"ר עומד על כ-23 אלף שקל, שזו עלייה של כ-67% לעומת המצב לפני 5 שנים - יותר מהממוצע בישראל. נוה פז ותל עמל הם שתי שכונות אחרות שבהן נרשמה עליית ערך מרשימה של 57%. גם באזור אחר של קריית חיים, בצד המזרחי, נרשמה עליית ערך של כמעט 50%.

ומה קורה בשכונות הישנות יותר? קריית אליעזר היא אחת השכונות המישוריות היחידות בחיפה והיא זוכה לעליית ערך משמעותית בעקבות פרויקט ענק של התחדשות עירונית באזור האיצטדיון לשעבר. המחירים עלו לכמעט 20 אלף שקל למ"ר, יותר מ-45% בשש שנים - לא רע.

עוד לפי בדיקת מדלן, נווה שאנן, שבה מחירי הדיור זוחלים בשנים האחרונות, עלתה ב-30% בלבד. יזרעאליה, השכונה הצמודה לה ממערב, סוגרת את הרשימה עם עליית ערך של 27% בחמש שנים בלבד - הרבה מתחת לממוצע הארצי.

ועוד מילה אחרונה על חיפה: בניגוד לערים אחרות, ראות לים אינה מהווה תמיד יתרון משמעותי. ישנן שכונות שלמות שהנוף לים הוא בילט אין, והשמאי לא ייחס לכך חשיבות רבה. תשאלו את תושבי שכונת דניה, את אלה שגרים בוילות המפוארות בליבריה, נורווגיה או בחוף השנהב - שם המחירים הם הגבוהים ביותר למרות הריחוק היחסי מהים.

שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, ניתח את הממצאים ואמר ל-ice: "הדבר הבולט ביותר הוא שחיפה מובילה בעליית מחירי הדיור בישראל, כאשר 4 שכונות מהעיר נכללות ברשימת השכונות המובילות בעליית ערך בישראל. במיוחד בולטת קריית חיים מערבית, שמובילה ארצית עם זינוק של 67.15% במחירים - מ-13,700 שקל למ"ר ל-22,900 שקל למ"ר.

"דווקא השכונות שבעבר נחשבו פחות יוקרתיות מציגות את העליות החדות ביותר. נווה פז ותל עמל, למשל, רשמו עליות של כ-58%, וקריית שפרינצק הציגה עלייה של כ-50%. ניתן לראות שונות משמעותית במחירים בין השכונות השונות בעיר - החל מ-14,800 שקל למ"ר בהדר הכרמל ועד 21,700 שקל למ"ר בקריית שפרינצק.

"לא מן הנמנע שהמספרים מצביעים על מגמת ג'נטריפיקציה משמעותית, במיוחד באזורים כמו קריית חיים מערבית- תהליכי התחדשות עירונית משפיעים באופן משמעותי על המחירים, כשהתשואה השנתית הממוצעת בשכונות המובילות עומדת על כ-10% ומעלה. פערי המחירים הגדולים בין השכונות השונות עשויים לרמז על פוטנציאל השבחה נוסף בשכונות הזולות יותר, במיוחד באלו שצפויות לעבור תהליכי התחדשות עירונית בשנים הקרובות.

"בסיכומו של דבר, חיפה מסתמנת כמוקד משמעותי להשקעה בנדל"ן, כאשר השילוב של מחירי כניסה עדיין אטרקטיביים יחסית, תהליכי התחדשות עירונית ומגמת ג'נטריפיקציה, מייצר הזדמנויות השקעה מעניינות, במיוחד בשכונות שנמצאות בתהליכי התפתחות והתחדשות".