אחרי ההייפ שהיה בישראל ב-2021 ובתחילת 2022, נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, התחיל להעלות את שיעור הריבית וההערכה הייתה שהחגיגה בשוק הדיור הסתיימה. נתוני המשכנתאות הצביעו על ירידה הדרגתית ולקראת תחילת 2023 היה נראה שהיזמים בבעיה. מצד אחד, הם רכשו קרקעות בשנתיים האלה במחירי שיא, ומצד שני - למרות הריבית הגבוהה, הם לא יכולים להוריד מחירים כי הרווח היזמי שלהם נשחק.

חלק מהיזמים שאיתם שוחחנו באותה תקופה סיפרו לנו כי יש להם 2 אפשרויות: הראשונה, להוריד מחירים ואז הרווח היזמי יישחק ויגיע לאזור 11%, מה שלא היה מקובל עליהם ובתקופה עם ריבית כל כך גבוהה, שאין לדעת האם שיעור העלייה שלה הסתיים (והוא אכן לא נגמר ב-3%), עלויות המימון עולות והרווח עלול להיות חד ספרתי. האפשרות השנייה: לעכב פרויקטים ולהשאיר קרקע ריקה, עד יעבור זעם. בפועל, היזמים ניצחו. הם המתינו זמן רב, עיכבו פרויקטים, גרמו להיצע לצנוח ומצאו את הנוסחא שתאפשר להם למכור - מבצעי מימון.

מעל 4,400 דירות כאלה בחודש. דירות בבנייה (פלאש 90/ יוסי אלוני)

במבט לאחור, לא בטוח שיהיה מישהו שלא ישפשף את עיניו ויתהה: איך יכול להיות שבסוף 2024, כאשר ריבית הפריים עמדה על 6% ועדיין לא היה ברור מה יקרה עם המלחמה, נמכרו 4,077 דירות בחודש - 5% יותר מסוף 2022? איך יכול להיות שנרשם זינוק של 41% לעומת החודש הקודם? האם העלאת המע"מ היא חזות הכל?

הנתונים האלה מפתיעים עוד יותר כשלוקחים את המספרים של המשקיעים מכלל רכישת הדירות. מספרים שהמשקיעים חוזרים לשוק (אבל זה בהשוואה ל-2023, ושם כזכור רק החלה המלחמה), בפועל, הם רכשו פחות מ-1,400 דירות, 16% פחות מאותה תקופה. נכון, הייתה עלייה דרמטית בנובמבר לעומת אוקטובר בגלל עניין המע"מ ולאחר שהמשקיעים הבינו שמס הרכישה יישאר על כנו (8%) ועדיין - כשמסתכלים שנתיים אחורה קשה שלא לתהות - איך המשקיעים עדיין נותרו כאן בכלל?

לפי הנתונים שבידינו, בתוך 3 שנים נגרעו מעל 6,500 דירות משקיעים מהמלאי. כלומר, המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר הם קונים כבר 3 שנים ברציפות. וזה כמובן, לא הכל: לקחנו גם את נתוני דירה בהנחה - דירות שנמכרו בקצב גבוהה יחסית בשנה החולפת. מספר הדירות שנמכרו בנובמבר היו 662 דירות, 10% יותר מהמצב לפני שנתיים. כלומר - תורידו את מבצעי דירה בהנחה ותקבלו נתון מדהים על כלל השוק - זינוק של מאות דירות בחודש. בטח לא תראו מופתעים כשנספר לכם שהאזור הכי דומיננטי ברכישת דירות, כך לפחות על פי האוצר, היה אזור הדרום. אופקים, אותה עיר מוכה מה-7 באוקטובר, עקפה את כולן בסיבוב.

עוד ב-

נתוני המשכנתאות מלמדים: מה יקרה למי שטרם רכש דירה בישראל?

לכתבה המלאה

כשמקבלים את הנתונים האלה לידיים, קשה שלא לתהות: מה יקרה לאחר המלחמה? שוחחתי השבוע עם פרופ' ירון זליכה (הראיון יתפרסם בקרוב) כדי להבין מתי מחירי הדיור הולכים לרדת. מנתון אחד אי אפשר להתעלם, הוא הסביר לי: כשיוקר המחיה עולה, כשרמת המסים עולה, גם מחירי הנדל"ן יעלו ב-2025. זה מתיישר היטב עם הסטטיסטיקה: הציבור נוהר לרכוש דירות חדשות ולוקח יותר הלוואות בלון. השאלה היא מה יתפוצץ קודם - התפרצות הביקושים האמיתית שעוד צפויה בהמשך, או הבועה שנוצרה כאן. ימים יגידו.