בזמן שמחירי הנדל"ן בישראל עולים, הצגנו לאחרונה פתרון נהדר למשקיעים: דירות 3 חדרים בסכומים של עד חצי מיליון שקל. ולא רק זה, מצאנו גם כי המחירים של חלק מהדירות האלה נמצאים בירידה. כלומר, הנחות שנעו בין 35-50 אלף שקל, בעיקר מצד מוכרים לחוצים.

רוב הדירות שמצאנו אז היו זקוקות להשקעה מהיסוד. בחלק הקירות מתקלפים ואחרות היו דירות נטושות שזקוקות לרענון, שעלול לעלות מאות אלפי שקלים. השאלה היא היכן למצוא דירה ברמה מעט גבוהה יותר והאם מחיר של 500-700 אלף שקל יכול לעשות את העבודה? בנוסף, בדקנו גם האם מחירי חלק מהדירות במלאי ירדו בחודשים האחרונים, אחרי שערכנו מעקב בנוגע למחיר.

חשוב לציין כי רוב הדירות שמצאנו נמצאות בדרום או בצפון וקשה מאוד למצוא דירות במרכז במחיר הזה. לרוב, מדובר בדירות סטודיו או בדירות שרשומות כמחסן ולכן גם יכול להיות שתיתקלו בקושי בקבלת משכנתא.

הייתם עוברים לכאן? טבריה (shutterstock)

תופעה נוספת ששמנו לב אליה בבדיקה: רוב הדירות ממוקמות בקומה האחרונה. הדבר מצריך בדיקה - האם הדירות סובלות מרטיבות בגג? כשקונים דירה להשקעה, מומלץ להביא חברת בדק בית, שתבדוק את הדירה לפני קנייה.

הנה הדירות המשופצות שמצאנו, במחירים של 500-700 אלף שקל:

באר שבע, שכונה י"א ושכונה ד' 
בשכונה י"א אפשר למצוא דירות גם במחיר נמוך יותר, אבל עובדתית - דירות משפוצות עולות יותר. מצאנו דירה ללא תיווך, ברחוב שאול המלך. הדירה ממוזגת, כוללת דלת פלדלת והמחיר שלה עומד על 670 אלף שקל. מצאנו גם דירה בהנחה: לפני 3 שנים פורסמה דירה למכירה בשכונה ד', אבל מאז המחיר שלה יורד בהדרגה וכיום בעלי הדירה דורשים עבורה 655 אלף שקל, במקום 685 אלף שקל. בדירה הוחלפה צנרת, הוחלפו חלונות והיא הושכרה עד לאחרונה ב-2,200 שקל לחודש. לטענת בעלי הדירה, יש תכניות עתידיות להתחדשות עירונית, אבל לא מצאנו שלט כזה בכניסה לבניין. מתנאי השכירות בחוזה האחרון שנחתם עולה כי התשואה הממוצעת תעמוד על 4% - לא רק ביחס לממוצע בישראל, מה גם שהדירה מרוהטת ולא רחוקה מהאוניברסיטה.
 

בשכונה ג', מצאנו דירה ב-700 אלף שקל, שעד לאחרונה הוצעה במחיר של 730 אלף שקל. מדובר בדירה בקומה הראשונה ולדברי המוכר אפשר לחלק אותה ליחידות (שימו לב, בקירות פנימיים תמיד אפשר לעשות שינויים, אבל לגבי חלוקה ליחידות - צריך לבדוק היטב מה אומר החוק). מדובר בדירה של 75 מ"ר - גדולה יחסית לאזור, והיא עברה שיפוץ. גם בשכונה ו' מצאנו עסקה דומה - דירה שפורסמה ב-720 אלף שקל לפני כשמונה חודשים וכעת היא מוצעת למכירה ב-700 אלף שקל.

שיכון ב', טבריה
מדובר בשכונה שבה אפשר למצוא דירות ישנות במחיר שפוי. טבריה היא עיר שמבריחה משקיעים. מהלהיט התיירותי של שנות השמונים, התשעים, ואפילו של תחילת שנות האלפיים - נותרה עיר עייפה, עם הרבה מאוד דירות ישנות שמחכות למשקיעים. מצאנו בשכונה דירה, ברחוב דרך הגבורה, המוצעת למכירה בסכום של 680 אלף שקל, אחרי שרק לפני 8 חודשים עמדה למכירה במחיר של 730 אלף שקל. במחירים האלה, מדובר בהנחה משמעותית שנובעת כנראה מכך שהדירה נמצאת על המדף זמן רב.

מגדל העמק: שלושה חדרים ב-670 אלף שקל
מגדל העמק נכנסה לאחרונה למסלול דירה בהנחה. היא הפכה אטרקטיבית בעיקר לנוכח עליית המחירים בצפון. המחירים בעיר עולים, אבל עדיין אפשר למצוא, בחלק מהשכונות, דירות ישנות ללא ממ"ד, במחיר שפוי. דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, ברחוב רמת יזרעאל במגדל העמק, מוצעת למכירה. מדובר בדירה בקומה הרביעית. לפני כשנה הוצעה הדירה ב-700 אלף שקל. מחירה ירד פעמיים וכעת היא מוצעת ב-670 אלף שקל.

שכונת טללים, ערד: דירת משופצת ב-700 אלף שקל
ברחוב הקנאים בשכונת טללים מוצעת דירת 3 חדרים משופצת במחיר של 700 אלף שקל. היא כוללת מטבח יחסית חדש וכשר. ערד נמצאת בשנים האחרונות בתחתית רשימת העדיפויות של המשקיעים, בעיקר לנוכח הטענה כי קשה להשכיר דירות באזור בתשואה שהופכת עסקה לכדאית כלכלית. יחד עם זאת, קשה למצוא דירות משופצות במחיר שפוי. מחיר הדירה עמד על 725 אלף שקל לפני 8 חודשים, ומאז ירד בהדרגה שלוש פעמים.
 

המשקיעים לא נוהרים לכאן, אבל יש מציאות. ערד (דוברות עיריית ערד)

עוד ב-

בדיקה: איפה אפשר למצוא דירה במחיר של עד 500 אלף שקל?

לכתבה המלאה

שכונת ערבה, דימונה - מה קונים ב-540 אלף שקל?

רחוב בבא סאלי ידוע כאחד הרחובות הזולים בעיר. לדברי בעלי הדירה, תקבלו שכירות של 2,400 שקל אם תרהטו אותה וכי מדובר בתשואה טובה מאוד. איך בודקים את התשואה? הדירה מוצעת למכירה במחיר של 540 אלף שקל, אחרי שדרשו עליה 570 אלף שקל לפני 10 חודשים. כלומר, היא על המדף מספר חודשים. בעל הבית צודק: אם הדירה אכן תושכר במחיר הזה, התשואה תהיה 5.33%. זה הרבה מאוד. השאלה היא אחרת: אם השכירות כל כך גבוהה, למה הדירה נמצאת כל כך הרבה זמן על המדף?