על פי ההערכות, הטבת מימון שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות שווה כמה עשרות אלפי שקלים. איך יודעים את זה? פשוט, בודקים מה ההחזר הכולל ששילמתם עבור הדירה, לפני ואחרי המבצע. לעתים מדובר בעשרות אלפי שקלים בודדים, 20-30 אלף שקל, אבל לפעמים ההנחה יכולה להסתכם בסכומים גבוהים יותר, פי שניים ואפילו פי שלושה. זו הסיבה שבגללה רבע מהעסקאות בתל אביב, ושליש בבאר שבע - נעשות דרך הטבות המימון המפליגות.

לאחרונה, חלק מהיזמים מפרסמים הטבת מימון שלא ראינו בתחילת המלחמה: במקום הטבת מימון רגילה, הם מעניקים הטבה מורחבת. הרי מה הבעיה של רוכשי הדירות שיושבים על הגדר? בעיקר הריבית. לכן, היזמים לא מחכים שתרכשו דירה כשהריבית תרד ומעניקים אפשרות להלוואה ל-20 שנה בריבית קבועה ולא צמודה.

ננסה להשוות את ההטבה לעסקה רגילה: נניח שרכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים. לקחתם משכנתא ל-20-30 שנה, בריבית של 4%, צמודת מדד, או בריבית פריים. המשמעות היא שאתם משלמים ריבית של 7%-6% על ההלוואה שלקחתם. מה עושים היזמים? הם מגיעים להסכם עם הבנק ומסבסדים לכם את המשכנתא. כלומר, במקום לגשת לבנק למשכנתאות ולנהל משא ומתן עם פקיד המשכנתאות, מעניקים לכם הלוואה בריבית קבועה ולא צמודה למדד, כזו שלא נתונה לשינויים, בריבית של 2.49%.

רק תבואו. דירות בבנייה בלוד (פלאש 90/ יוסי אלוני)

לקחנו פרויקט אחד כזה, שממוקם באשדוד, כדי להבין האם יש משהו שאנחנו לא יודעים. על פי ההבטחה של תדהר, ששותפה בפרויקט עם היזם יובלים, כל מי שירכוש דירה יקבל לא רק את המשכנתא בריבית קבועה ולא צמודה, אלא גם אחריות ל-10 שנים, כפי שמבטיחה תדהר בכל הפרויקטים שלה (לרוב, לפי חוק המכר, האחריות מוגבלת עד שבע שנים - תלוי בסוג הליקוי). חשוב לציין כי מחיר דירת 5 חדרים, בקומה ה-10, נע סביב 3.1 מיליון שקל.

מצאנו כי החברה שיווקה את התמהיל הזה גם בפרויקט אחר שלה, ברחוב הסוללים בתל אביב. מה צריך לדעת? שהריבית היא עד סכום של 1.5 מיליון שקל. כלומר, החיסכון הוא משמעותי, אך חלקי. זוג ממוצע שרוכש דירה ב-3 מיליון שקל (בתל אביב המחיר גבוה יותר), ומעמיד הון עצמי של 30% (900 אלף שקל), זקוק להלוואה גבוהה יותר.

לקחנו את התמהיל שמציעה תדהר, לעומת ריבית ממוצעת שמעניקים הבנקים בימים אלה. פנינו לבנק פועלים וביקשנו הצעה דיגיטלית, דרך מחשבון המשכנתא שלהם, כדי להבין מה הפער והאם היזם נותן הטבות מימון גבוהה יותר מאשר היינו רגילים אליה עד היום. נכון, כמובן שאפשר להתמקח על התנאים הראשוניים, אבל כך אפשר לקבל סדר גודל לגבי החיסכון. 

עבור משכנתא של מיליון וחצי שקלים, בשלושה מסלולים: שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש בריבית פריים, ושליש במשתנה צמודה שמתחלפת כל 5 שנים, ההחזר החודשי יעמוד על 9,753 שקל. מדובר, כזכור, על משכנתא ל-20 שנה. לעומת זאת, בריבית של 2.5%, מדובר על החזר של 7,949 שקל - כלומר, יש כאן חיסכון של כ-1,800 שקל בחודש. בחישוב כולל, מדובר בהטבה של 433 אלף שקל לערך ל-20 שנה. יחד עם זאת, אנחנו מעריכים כי הריבית תרד. בהנחה שריבית בפריים הממוצעת תעמוד על 4% לא על 6%, ההחזר החודשי יעמוד על 9,090 שקל - ואז ההטבה תעמוד על 273 אלף שקל. במקרה של הלוואה ל-20 שנה, אגב, הלקוח חוסך לא מעט כסף, בשל משך הזמן הקצר יחסית של חייה. לאחרונה עלתה אפשרות להעניק משכנתאות ל-40 שנה, אבל זו אפשרות מסוכנת שיכולה לתדלק ביקושים ולגרום לעליית מחירים.

גם בחישוב של הורדת ריבית בצורה אגרסיבית יותר, לטווח הארוך, קיבלנו כי מדובר בחיסכון גבוה יותר לעומת הלוואת הקבלן. במקרה שבו הקבלן משלם את הריבית שלכם לשנתיים, הוא משלם כ-60-70 אלף שקל.

אל תרחמו על הקבלן. הוא לא באמת עושה לכם טובה - הוא מניע את הגלגלים, מוכר יותר דירות, ומקבל הלוואה בריבית נמוכה מאוד, 4.5% בערך, במקום 8%. ייתכן שבסיכומו של דבר, מדובר אפילו בהטבה שתעזור לקבלן יותר מאשר לכם. בשורה התחתונה, המסקנה ברורה: במקרה שבו שני פרויקטים מציעים לכם סבסוד הריבית תוך מקדמה של 20% או הלוואת הקבלן, עם מקדמה של 10% - האפשרות הראשונה עדיפה. חלק מהיזמים, כך מתברר, עשויים להציע לכם גם פטור ממדד, כך שתוכלו לתפוס שני ציפורים במכה אחת.

עוד ב-

מבצעי הקבלנים נחשפים לראשונה: רבע מהעסקאות בת"א ושליש בבאר שבע

לכתבה המלאה