כאשר משווים את מאמצי ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) בין ערי המרכז לערי הפריפריה, ניכר כי עיקר המאמץ וההשקעה מתמקדים בערי המרכז. בימים קשים אלו של מלחמה, תושבי הפריפריה המתגוררים בבנייני רכבת ישנים משנות ה-60 נותרים עם שאלה קריטית - היכן הכי בטוח להסתתר? והאם יספיקו להגיע למרחב מוגן בזמן אפס? הם נאלצים לקוות לנס שהפעם לא תיפול רקטה על ביתם. מדוע המצב כה עגום? התשובה פשוטה - אין היתכנות כלכלית באזורים אלו, ואף גורם אינו מוכן להיכנס ל'הפסד ידוע מראש', אפילו כשמדובר בחיי אדם בייחוד שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), נכון ליוני קיימות בישראל כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות.

המלחמה בין רוסיה לאוקראינה רק החמירה את המצב כיוון שהביאה לעליות של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה: מחירי הברזל עלו ב-25%, מוצרים לכיבוי אש עלו ב-18%, כלים סניטרים ועץ לבנייה עלו ב-9%, ואריחי קיר ורצפה, רשתות ברזל וברזים, סוללות ואביזרים שונים עלו ב-8%. בנוסף לעליות בעלות החומרים, בשל מלחמת ה-7 לאוקטובר, היתה עלייה של למעלה מ-80% בעלות שכר הפועלים וזאת בשל מחסור של למעלה מ-60,000 פועלים.

כל אלה עלולים לדחות אפילו עוד יותר את המיגון בפריפריה ואף אולי לדחוק את היזמים/משקיעים לחפש פרויקטים אחרים מעבר לים.  

אמנם גם במרכז הארץ ישנם אזורים רבים ללא מרחבים מוגנים דירתיים, אך בניגוד לתושבי הדרום, זמן ההתראה העומד לרשותם נע סביב דקה וחצי בממוצע, המאפשר הגעה למרחבים מוגנים עירוניים. ימים אחדים לאחר ה-7 באוקטובר אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הוראת שעה ובה שורת הקלות בנושא בניית מיגון. כמו כן הוחלט  על מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל רחבי הארץ. על פי נתוני פיקוד העורף מאז אושרו התקנות הוגשו 4,470 בקשות לתוספת ממ"ד במבנה מגורים, מתוכן אושרו 3,732. הבהלה לממ"ד לא מפתיעה אך מה עם אלו שגרים במבנים ישנים או יתרה מכך לא יכולים להרשות לעצמם לשאת לבדם בעלויות שעשויות להגיע ל- 180,000 ₪ ויותר מכך?

 
נתוני הדירות הלא ממוגנות לא חדשים ועולים מפעם אחר פעם. כבר במהלך מבצע 'שומר חומות' במאי 2021 בו ארגוני הטרור הפלסטיניים בהובלת חמאס החלו בירי רקטות מסיבי לעבר ירושלים במהלך מצעד הדגלים ובהמשך גם לגוש דן, השפלה, הנגב והשרון. דובר על המחסור והמצב בו מספר בלתי מבוטל של אזרחים צריך להתפלל בשביל לקוות שלא ייפגעו.

יש צורך במצב הקיים בפתרון מעשי ויצירתי. ניתן להתחיל לנצל את התיקון לחוק המקרקעין המאפשר רישום תלת-ממדי של חלקה. כך, אדם אחד יכול להיות הבעלים של כל מה שמתחת לקרקע, ואדם אחר - של כל מה שמעליה. כיצד מהלך זה עשוי לספק פתרונות הולמים במצב הקיים? מעבר למאמץ ההגנתי על אזרחי המדינה באמצעות שיפור התשתיות, נפתחת אפשרות אמיתית להוזלת מחירי הדירות. זאת, באמצעות מכירת חלקים תת-קרקעיים למטרות ציבוריות וחלקים עליונים למטרות מסחריות. חלוקה כזו של המקרקעין תאזן את חוסר השוויון הקיים כיום בבעלות על מקרקעין בין ערי המרכז לפריפריה ותאפשר תכנון גמיש ומהיר.

מהלך שכזה יאפשר, ללא פרוצדורות מנהלתיות מיותרות, להעניק מחסה בדמות מרחב מוגן ליותר תושבים. בנוסף, הוא יסמן את תחילתה של חלוקה הוגנת יותר של המשאבים הטבעיים של מדינת ישראל - הקרקעות היקרות שלנו. באמצעות מכירת שטחים תת-קרקעיים, ניתן יהיה לממן מיגון באותם בניינים שכרגע אין עבורם כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית.

מדובר על פתרון שלא רק יספק מענה לבעיית הביטחון המיידית, אלא גם יניע מחדש את גלגלי ההתחדשות העירונית בפריפריה. הגיע הזמן לחשיבה יצירתית שתשנה את המשוואה הכלכלית ותביא לשיפור איכות החיים של כלל אזרחי ישראל, ללא קשר למיקומם הגיאוגרפי.

עוד ב-

מהפכה בהתחדשות העירונית בישראל: הפרויקט הלאומי יצא לדרך

לכתבה המלאה

הכותבת היא ד"ר בלה ברדה ברקת, עו"ד מומחית להשקעות נדל"ן