אחת הסכנות בלקיחת הלוואת קבלן היא שהיזמים לוקחים על עצמם במסגרת הלוואות קבלן, את תשלום הריבית וההצמדה בגין ההלוואה במקום הרוכש. לכן מדובר במימון נוסף שהקבלן לוקח על עצמו מה שמייקר לקבלן את צד ההוצאות על הפרויקט. מבחינת הרוכשים הם אומנם מקבלים הטבה אבל מדובר ברכישה בסיכון גבוה יותר בגלל שהוצאות הקבלן גדלות ובמקביל אחוז הרווח שלהם יורד.

הלוואת קבלן היא לכאורה הטבת קבלן עבור הרוכש, אך חשוב להקפיד שתקופת ההלוואה של הקבלן תוארך עד למועד מסירת הדירה לידי הרוכש. בחוזים הסטנדרטים, הלוואת הקבלן מוגבלת בזמן, בדרך כלל לתקופה הקצרה ממועד מסירת הדירה על פי החוזה. כל זה עוד מבלי שניקח בחשבון איחורים בבנייה. בטח לאור המחסור הדרמטי בפועלי בניין.

גם אם עסקת הפריסייל היא בשיטת 10-90 או 20-80 (שלם 10% עד לקבלת היתר הבנייה ותשלים את יתרת 90% לקראת קבלת המפתח), הרוכש יצטרך להיכנס לנעלי הקבלן, לסגור את הלוואה הקבלן ולקחת משכנתא בתום תקופת הלוואה. יש סיכוי כמעט ודאי שהרוכש יתחיל להחזיר את המשכנתא במקרה הטוב כחודשיים-שלושה לפני כניסתו לדירה ואולי חודשים רבים ואף שנים, אם הקבלן יאחר משמעותית בסיום הבנייה.

אז מה זו בעצם הלוואת קבלן: הלוואת בלון לתקופה קצרה. גם אם הקבלן מחזיר את הריבית והצמדה על ההלוואה, בכל מקרה החותמים על ההלוואה הם הרוכשים והם גם האחראים מול הבנק להחזירה. במקרים מסויימים הריבית משולמת אפילו מראש, אבל הקבלן לא משלם את קרן ההלוואה.

בנוסף הקבלנים מבטיחים בעל פה לרוכשים כי כאשר הם יצרכו להיכנס לנעלי הקבלן ולקחת הלוואת המשכנתא, על 80 או 90% של היתרה, אבל לא ניתן להבטיח זאת: הסכנה היא שעלול להיות מצב שהבנק לא יאשר המרה של הלוואת הקבלן להלוואת משכנתא על כל היתרה.

הרוכש קונה דירה על הנייר, בשלב ראשוני, טרם קבלת היתר –  וכשציר הזמן מיום חתימת החוזה ועד ליום קבלת הדירה בפועל, ארוך יחסית יש שני סיכונים עיקריים. מרכיב הזמן – אין וודאות מתי יסתיים הפרויקט ותהיה דירה מוכנה ומרכיב הוודאות – האם בכלל תהיה דירה כי בעת חתימת החוזה לא ניתן עדיין היתר בניה. ככל ואנחנו מתקדמים על ציר הזמן, שני הסיכונים האלה מצטמצמים מצד אחד, אבל מצד שני גם מחיר הדירה עולה כי יש יותר וודאות.

עו"ד טל ארואסטי. צילום: ספיר מטמון

כמובן שרוכשים דירה מקבלן ובטח בפריסייל חייבים לוודא שהקבלן מבטיח שהפרויקט יהיה מלווה בליווי בנקאי סגור, המהווה בטחון עבור הפרויקט במהלך תקופת הבנייה. משמעות הליווי הבנקאי הסגור בפרויקטים של בנייה היא שכל רוכש זכאי לערבות בנקאית על פי "חוק המכר" בגובה כל שקל שהוא משלם על חשבון התמורה ליזם (בקיזוז המע"מ). במקרה של פשיטת רגל של היזם/הקבלן, יש לרוכש ערבות בנקאית על פי חוק המכר אשר הוא זכאי לממש ובפועל עשויה להבטיח שהבנק המלווה ימצא קבלן חלופי שיסיים הבנייה חלף מימוש הערבות. 

שיטות השיווק של היזמים היום מבטיחות: שלם 10% או 20% עכשיו והיתרה במסירה. בפועל זה לא מדוייק,  כי התשלום היום, בחתימת החוזה, הוא 10% או 20%, לאחר היתר בניה הרוכש חותם על הלוואת קבלן על שמו, לרוב בגובה 40% מהתמורה ומועד פירעון ההלוואה עשוי להסתיים לפני מסירת הדירה. התוצאה היא שהרוכש כבר משלם 50% או 60% מהדירה ועדיין הדירה לא מוכנה למסירה. יתרה מכך, גם התשלום האחרון הרבה פעמים בפריסייל לא תלוי במסירת הדירה, אלא הקבלן דורש לשלם את יתרת התמורה תוך מספר חודשים קבוע מראש מקבלת היתר בניה. זאת מתוך מחשבה שזו התקופה שתיקח לקבלן עד שהדירה תימסר.

מי ששוקל למכור הדירה לפני קבלת המפתחות כדאי שישקול זאת שוב. משקיעים רואים הזדמנות לקנות בזול ולמכור לפני תשלום מלוא התמורה, אך מבחינת מס, משקיעים חדשים שאינם בעלים של דירת מגורים, לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח כיוון שאינם עומדים בתנאי הפטור ויהיו חייבים בתשלום מס שבח מלא, בקיזוז ניכויים מותרים. יתרה מכך, הממונה על חוק המכר הודיע על הנחיה חדשה:  אם אתם מוכרים דירה לפני הזמן – אתם מוגדרים לפי החוק כמוכרים על כל המשתמע מכך. לכן, אתם חייבים להעניק לרוכש מכם בטחונות לפי חוק המכר ואפילו אתם אחראים לליקויים בדירה אם יתגלו כאלה, לאחר שהרוכש יקבל מהקבלן את המפתח. 

פתרון אחד אפשרי לחלק מהבעיות:  משקיע שמוכר את הדירה, יהיה זכאי לרכיב הרווח (ההפרש בין מחיר הרכישה על פי החוזה מול הקבלן למחיר המכירה לרוכש מכם) רק לאחר מסירת החזקה בדירה לרוכש. בדרך זו, לא תהיו מחוייבים להעניק ליווי בנקאי על הרווח הצפוי ובכפוף לאישור הקבלן והבנק המלווה, תוכלו להסב את ערבות חוק המכר שניתנה עבורכם לרוכש מטעמכם. יחד עם זאת, ישנם סיכונים רבים נוספים שיש לקחת בחשבון במכירה לצד שלישי, כגון מועד מסירת החזקה, שאינו תלוי בכם.

עוד ב-

קונים דירה חדשה? זה הזמן שלוקח בישראל עד שתקבלו אותה

לכתבה המלאה

הכותבת עו"ד טל ארואסטי שותפה במשרד שמתמחה במקרקעין, קרקעות והתחדשות עירונית