כשגד, פנסיונר ישראלי אמיד, רכש דירה על גדות נהר השפרה בשכונה היוקרתית קרויצברג בברלין, הוא שוכנע שיעשה שם את עסקת חלומותיו: מה כבר יוכל לעצור את עליית הערך של נכס במיקום כל כך מבוקש ועוד בבירה הגרמנית, שהובילה לאורך שנים את הצמיחה באירופה כולה? במערכת החוזים שעליהם חתם, גד פספס רק פרט משמעותי אחד: יחידת המגורים שהוא קנה מאוכלסת כבר שנים רבות, בשוכרת שמשלמת כ-250 אירו לחודש בלבד, ולפי החוק הגרמני תוכל לשהות שם – כמעט באותם התנאים – בלי שום מגבלת זמן!

ללא הועיל, הציע לה המשקיע הישראלי פיצוי בסך 50,000 אירו תמורת פינוי בהסכמה, אך הדיירת סירבה בצדק: המחירים במרכז ברלין גבוהים לפחות פי שישה מהסכום שהיא מעבירה לגד, ולכן השכירות המוגנת שלה היא נכס שלא יסולא בפז. כך, מה שנראה במקור כבוננזה מטורפת – נכס בשכונה תיירותית שוקקת – הפך להרפתקת נדל"ן כושלת במיוחד, על אף שהבעלים לא פעל לבדו אלא יוצג לפני העסקה על ידי מתווך ישראלי.

את הסיפור ששמעתי מגד ודומים לו, כדאי לזכור דווקא בימים שבהם השקעות מעבר לים נראות למשקיעים רבים כמו החלטה מתבקשת. המהפכה המשפטית, שמובילה להיחלשות השקל ומערערת את יציבות הכלכלה, גורמת באופן טבעי לרבים לשקול את פיזור הסיכון בתיק החסכונות המשפחתי – בין מדינות, מטבעות ואפיקים שונים. אין כאן קשר הכרחי להגירה: גם ישראלים שמתכוונים להמשיך להתגורר בכל מקרה בארץ, תוהים משיקולים פיננסיים גרידא אם גיוון הנכסים בתקופה הנוכחית צריך לכלול קניית נדל"ן בחו"ל; צעירים שנואשו מהסיכוי לקנות דירה בגוש דן, מקווים שדרך השקעה כזו יוכלו לצבור הון עצמי ולקבל בעתיד משכנתא מבנק ישראלי.

במאמר שלפניכם, לא אתיימר להמליץ לאיש כך או אחרת, אלא להפנות זרקור חשדני לכמה היבטים פחות זוהרים של העסקאות הללו. בתמצית: כשרוכשים דירה, צריך לחשוש לא רק מהבעיות המוכרות בבית – המחירים הגבוהים, המיסים והריבית הדרקונית – אלא גם מבעיות שאינן מוכרות לנו עדיין, במדינת היעד.

א. רגולציה: מבין מדינות ה-OECD, ישראל יוצאת דופן בכך ששוק השכירות בה חופשי לגמרי ואין בו כמעט הגבלות על חוזים. ברוב העולם המערבי, לצד ההגנה על קניינם של משקיעים, החוק מדגיש את זכויות הדייר למגורים ארוכי טווח – לעיתים קרובות במחירים יציבים. במקרים חריגים כגון הולנד, דמי השכירות בנכסים לא - משופצים אף נקבעו על ידי "טבלת נקודות" שמפרסמת הממשלה – כך שאסור למשקיע לגבות יותר מהסכום המפוקח המתקבל משקלול של גודל, מיקום ואיכות הדירה. מודלים נפוצים יותר, כמו בשכונות רבות בניו יורק, אינם מכתיבים מחיר אבסולוטי אך מגבילים (או מותירים להחלטת פוליטיקאים) את השיעור שבו ניתן לעדכן באחוזים את גובה התשלום מידי שנה.

ברלין היא כמובן דוגמה נוספת לעיר שבה השוכרים עוברים "בירושה" בין בעלים, וקשה מאוד לעדכן את הסכום החודשי שהם משלמים. בניסיון לעקוף את הרגולציה, משקיעים זרים פיתחו שיטות מפוקפקות – משיפוץ וריהוט הנכס כדי שיוחרג מתחולת המנגנון, ועד להזנחה מכוונת שלו במטרה להאיץ חילופי דיירים. התחכמויות כאלה עוררו כבר מחאות מצד התושבים המקומיים ובכל מקרה, התשואה בחו"ל רגישה לשינויים בחקיקה.

ב. מעורבות פוליטית: גם במדינות שנמנעות מפיקוח ישיר על דמי השכירות, ממשלות משמשות לעיתים קרובות שחקן מרכזי בענף הנדל"ן. באמסטרדם, למשל, הדיור הציבורי אינו פונה רק לשכבות החלשות כמו "עמידר" אצלנו – אלא לבני מעמד הביניים, כמו סטודנטים שיכולים לגור שם תקופות ארוכות בתשלום נמוך, המשפיע גם על תמחור נכסים בשוק החופשי.

שיטה נפוצה בהרבה היא בנייה מכספי הפנסיות לצורך שכירות ארוכת טווח, שבה משפחה מקבלת חוזה ל-5 או ל-10 שנים עם הצמדה למדד – וגם אם הכלל הזה לא מחייב בעלי דירות פרטיים, הוא בהחלט מייצר מולם תחרות וקובע סטנדרטים גבוהים. אפילו באתונה הטרנדית, שבה לא מתקיים אף אחד מהמנגנונים הללו, החוק קובע שלשוכר יש זכות להישאר בנכס למשך 3 שנים לפחות כדי לייצר עבורו יציבות. במילים אחרות: הגמישות בפינוי דיירים, לצורך שיפור התשואה או מכירת הדירה שלכם, מוגבלת באופן משמעותי לעומת המציאות המשפטית בישראל.

ג. מינוף: רוב משקיעי הנדל"ן בארץ אינם משלמים רק בהון עצמי, אלא נוטלים משכנתא גבוהה (כמיליון שקלים בממוצע) למשך שנים רבות. לעומתם, מי שינסו לרכוש דירה מעבר לים, יגלו שהשגת המימון עבורה מורכבת יותר: הבנקים בישראל בהכרח לא יקבלו את הנכס הזר כבטוחה להלוואה, ומוסדות פיננסיים בחו"ל מערימים קשיים על אשראי לקונים שמגיעים מחוץ למדינה. בשווקים מסוימים, כמו ביוון המתאוששת ממשבר פיננסי, העמדת משכנתא ללווים זרים היא פעולה כמעט בלתי אפשרית – ובאחרים הריבית גבוהה יותר, כדי לשקף את הסיכון במתן חוב למשקיעים שהמידע אודותיהם חלקי בלבד.

יש אמנם יעדים שבהם פשוט יותר לממן עסקה – כמו ארה"ב, גרמניה או פורטוגל – אך הון עצמי ונזילות הם, ככלל, מאפיינים חשובים בהתמודדות עם רכישת נדל"ן בחו"ל. בברלין, למשל, היזם עדי קייזמן הבטיח ללקוחותיו אשראי – שאכן התקבל, בתחילה מ-"דויטשה בנק" ובהמשך מקרן הפנסיה של רופאי השיניים המקומיים – אך בסופו של דבר הברז נסגר, כך שחלק מהקונים התקשו להשלים את העסקה ולהירשם כבעלי הנכס.

ד. מיסים: מקובל לטעון, בדרך כלל בצדק, שמיסים המוטלים על השקעות נדל"ן בחו"ל נמוכים יותר מאשר אצלנו. באתונה, למשל, משלמים ברכישה 3% בלבד (לעומת כ-8% על הדירה השנייה ואילך בארץ) – ומכירת הנכס פטורה לגמרי ממס שבח, שבישראל עומד על 25%. אלא שגם לכללים הנוחים האלה, יש אותיות קטנות: הפטור על הכנסות מדמי שכירות בארץ, עד 5,400 שקל בחודש, לא קיים ברוב אירופה – ובחלקן המס העירוני (דמוי הארנונה) מוטל על בעל הדירה במקום על השוכר. בברלין, בתים משותפים מנהלים "קרן תחזוקה" לצורך שיפוצים עתידיים של הבניין – וגם ההפרשה אליה, לעיתים בסך מאות שקלים בחודש, מוטלת על כתפי הבעלים.

בנוסף, ממשלות במערב בוחנות מעת לעת את שיעורי המס וחלוקת "ויזות הזהב" – גם בעקבות הטענות של צעירים מקומיים נגד כניסת המשקיעים לשוק, שהובילה לזינוק במחירים – כך שהחוק החל כיום, הוא לאו דווקא זה שבו תיתקלו כשתבקשו לממש רווחים. באופן טבעי, ישראלים אינם מקיימים מעקב שוטף אחרי השינויים בדין הזר ולכן חשוב להביא בחשבון אפשרות שתופתעו בעתיד.

ה. פערים בין הבטחות למציאות: את הנכס מעבר לים, רוב המשקיעים מאתרים באמצעות חברות שיווק ישראליות – ואלה לא תמיד מצליחות לעמוד בכל התחייבויותיהן. כך, למשל, תחקיר שערכתי ב-2019 העלה כי חברת "ברלין אסטייט" חתמה על חוזים שכללו לוחות זמנים לשיפוצים והתקנת מעליות בבניינים, אך חלק מהעבודות לא בוצעו גם בחלוף המועד. לקוחות אחרים נתקלו בקשיים לבקר בדירות שרכשו, לכאורה עקב התנגדות מצד השוכרים שהתגוררו בהם.

שכונה שהוצגה כאטרקטיבית התבררה כ-"ביירות הקטנה" – ריכוז של פליטים מלבנון – ושרטוטי הנכסים על הנייר התגלו לעיתים כלא תואמים את המצב בשטח. בכל המקרים היו לחברה הסברים לפערים הללו, משכנעים יותר או פחות, אך הקונים נותרו בתחושה של חוסר אונים: הם עצמם גרים במדינה אחרת, הנציגים שלהם בשטח לא פעלו לשביעות רצונם, ומיצוי זכויותיהם במערכת המשפט הגרמנית הוא משימה קשה.

האם כל זה אומר שלא כדאי לרכוש נדל"ן בחו"ל? לא בהכרח: הזדמנויות בוודאי קיימות במדינות שונות – בין אם בשל המחיר הנמוך או המיסוי האטרקטיבי – ובעיני רבים הן חוברות לסיכונים בישראל, בראש וראשונה עקב ערעור היציבות בצל החקיקה המשפטית. אלא שקניית דירה במטבע זר, מעבר לים, היא לא "פתרון קסם" לפיזור ההשקעות, אלא מחייבת בחינה פרטנית ובעיקר זהירות רבה. בניגוד לבורסות, שמחלקות את התיק בין מניות רבות, קנייה של נכס מרכזת מטבעה את הכסף בעסקה ספציפית. לכן, אם אתם לא מוכנים להתמודד עם הבלתי צפוי, כנראה שלמרות הכול – ההרפתקה הזו לא בשבילכם.

עוד ב-

עזבו את הגיוס, תתמקדו בעבודה: המהפכה השקטה של החברה החרדית | מתן חודורוב

לכתבה המלאה

הבהרה: הכותב הוא עיתונאי. אין במאמר משום ייעוץ השקעות מכל סוג.