בסבך הנתונים והסטטיסטיקות שמייצר שוק הנדל"ן, אפילו על כמה עובדות פשוטות נראה שקשה להסכים: בעוד פעילים במחאת השכירות מנופפים בחוזים חתומים עם תוספת של אלפי שקלים לחודש, שר האוצר ליברמן מתבונן בטבלאות הלמ"ס וחורץ על בסיסן ש"אין דרמה" בשוק.

ברבעון הקודם, קובעים שם, דירת 4 חדרים ממוצעת – מדן ועד אילת – הושכרה תמורת 4,558 שקל; רק 0.5% יותר מהסכום המקביל ב-2021 כולה. גם מדדי המחירים החודשיים, כמו זה שפורסם שוב רק אמש, לא מסגירים את הקפיצה שנגדה מלינים זוגות צעירים – והמסקנה של ליברמן הייתה שמדובר בתופעה מקומית המתבטאת בכמה שכונות בלבד, בעיקר בתל אביב.

אלא שבניגוד למחירי הדירות עצמם, שנדגמים ממגוון מקורות – סקרי הלמ"ס, תשלומי מס השבח והערכות של השמאי הממשלתי – מידע מהימן על דמי השכירות הוא משאב במחסור חמור. רוב הבעלים, שגובים תמורת הנכס פחות מ-5,100 שקל בחודש, אינם חייבים בדיווח למדינה על הכנסותיהם – וגם מי שחוצים את הרף לא תמיד "זוכרים" לעדכן בכך את הרשויות.

המדד הרשמי מורכב ברובו משוכרים שממשיכים להתגורר באותו המקום ללא שינוי, ולכן שיעור ההתייקרות שיספגו נמוך משמעותית (אם בכלל) לעומת הקפיצה שחווים אחרים במעבר לדירה חדשה. חלוקה מפורטת לפי יישובים מתפרסמת אחת לרבעון, כשערים עם מוסדות להשכלה גבוהה – הנהנות משיא ביקוש בקרב צעירים – מקוזזות באופן שוטף על ידי יישובים בפריפריה, באופן שכמובן מטה את הממוצע הארצי כלפי מטה. במילים אחרות: דיירים חדשים באזור המרכז, לא ימצאו בנתונים הרשמיים ביטוי פרופורציונלי למצוקה המחריפה שממנה הם סובלים.

כיוון שתשלומי השכירות מסתכמים בשליש לערך מכלל ההוצאות של משפחה ישראלית, ברור ששינוי נוסחת החישוב – כך שתביא לידי ביטוי יותר חוזים מתחלפים מאשר חידושי עסקאות קיימות – תוביל לזינוק נוסף במדד המחירים לצרכן שאליו צמודות פנסיות, משכורות והלוואות רבות מהבנקים. בתוצאה הזו כמעט איש אינו מעוניין, ואולי זו הסיבה שמקבלי ההחלטות אינם מעמיקים חקר בפער המוזר שבין התייקרות הדירות (מעל 16% בשנה האחרונה) לבין השיעור הזניח לכאורה, כאחוז וחצי בלבד, שבו עודכנו דמי השכירות על פני אותו פרק זמן. הרי ההיגיון הבסיסי מורה שאם הבעלים נאלצים לשלם משכנתאות בריביות גבוהות יותר, לאורך שנים רבות יותר, הם יגלגלו את תוספת העלות לדיירים שייאלצו בתורם לרשום את הצ'ק.

גם נתוני האתר "יד 2", שבחן את ציפיות ההכנסה מצד המשכירים בשנה האחרונה, מספק אינדיקציה חד משמעית: הסכום המבוקש באור יהודה, למשל, התנפח מאז אפריל שעבר ב-9%, שהם עוד 450 ₪, תמורת דירת 4 חדרים. ברמת גן התוספת גדלה ל-630 ₪ (10%+); בנתניה – 730 ₪ (15%+); ברעננה – 1,380 ₪; ובתל אביב – "מלכת ההתייקרות" – דמי השכירות שדורשים הבעלים כיום גבוהים בכ-25% לעומת הנתון המקביל אשתקד, עלייה של כ-2,200 שקל! גם אם נביא בחשבון שהציפיות המוצהרות האלה מגלמות מרחב מסוים למיקוח בטרם סגירת העסקה, ברור שבערים החזקות בישראל שכר הדירה כן עולה, ובמקום להכחיש את התופעה, שרי הממשלה יצטרכו לספק לה בקרוב תשובות.

מהן בדיוק אותן תשובות? תלוי כמובן את מי שואלים: לפני כעשור הקים שר האוצר דאז, יאיר לפיד, את חברת "דירה להשכיר", שאמורה הייתה לבנות כבר כ-100,000 דירות תוך עשור להשכרה במחירים יציבים, למשך שתי תקופות בנות 5 שנים כל אחת. אלא שהמספרים בפועל רחוקים שנות אור מהיעד ההוא, ושר השיכון זאב אלקין נחוש להגביר את הקצב. גם הוא נמצא במלכוד: כל קרקע שתוקצה להשכרה מוזלת, תיגרע מתוך פרויקט "דירה בהנחה" לצעירים שמשרדו מקדם, וכך יוגרלו פחות יחידות מגורים למכירה מסובסדת. אין ספק ששוק לשכירות מוסדית בהיקף נרחב, אם אמנם יוקם, יוכל להשפיע בטווח הארוך – אך מענה מהיר למצוקה, כפי שמצפים פעילי המחאה, ספק גדול אם הוא יצליח לספק.

אולי על הרקע הזה אישר אתמול אלקין שלא ישלול אפשרות של פיקוח על שכר הדירה לפרק זמן קצוב, אם ישתכנע שהשוק "יוצא מכלל שליטה" כלשונו. בכך הפך לשר הראשון שמהרהר בגלוי באפשרות להתערבות הממשלה במחירים – צעד נפוץ למדי באירופה ואף בארה"ב, שיש לו אפקט מיידי לצד חסרונות גדולים.
 

לפני כ-5 שנים צילמתי באמסטרדם ובניו יורק סדרת כתבות בשם "בעל הבית השתגע", ובה בחנתי כיצד מתמודדות מדינות במערב עם תופעת ההתייקרות של מגורים לצעירים. להפתעתי גיליתי שרובן אינן חוששות להשפיע על דמי השכירות בדרכים שונות – בין אם באמצעות חוזים לטווח ארוך, הגבלת שיעור ההתייקרות מידי שנה או הקפאה מלאה של הסכום. בהולנד נהוגה "שיטת הנקודות", שבה מחושב התשלום החודשי לפי פרמטרים קבועים כמו המטראז' של הנכס, גיל הבניין, אבזור המטבח ומיקום השכונה; בניו יורק, כרבע מהדירות מפוקחות באמצעות משטר של Rent Stabilization – ובו מועצה ציבורית קובעת מידי שנה את שיעור ההתייקרות המותר של השכירות; המדינות הללו מנמקות את ההתערבות בצורך שהן רואות לאזן, בין זכות הקניין של בעלי הנכסים לבין האינטרס הציבורי שצעירים, מקשת רחבה של עיסוקים ומשכורות, יוכלו לחיות בערים הגדולות ולשמור עליהן תוססות.

למעשה, מצאתי שישראל חריגה למדי בהחלטה שלא להנהיג כמעט רגולציה בשוק השכירות, למרות פערי הכוחות הברורים בין הצדדים לעסקה. המצב שבו כמעט כל מרתף מוכר כנכס ראוי למגורים, כל תוספת למחיר מותרת וכל סעיף בחוזה לפינוי מוקדם של דיירים קביל – דווקא הוא הפך בהדרגה ליוצא מן הכלל בהשוואה בינלאומית.

שר האוצר ליברמן. צילום: אוליביה פיטוסי פלאש 90 

הבעיה היא שמודל הפיקוח האירופי יוצר במקביל גם עיוותים: מדוע שבעל הנכס יטרח מלכתחילה לתחזק או לשפץ אותו, אם בכל מקרה לא יוכל להגדיל את התמורה שיקבל מהשוכרים? האם כאשר קיימות הגבלות על גביית תשלום נוסף מהדיירים, הבעלים יפעלו להחליף אותם – למשל באמצעות הזנחה מכוונת של תשתיות החשמל והמים? איך מונעים מצב שבו משפחות ישהו בנכס עשרות שנים ברצף, גם כשהוא כבר לא מתאים לצרכיהן, רק כדי לשמר תשלום שנותר נמוך לעומת מחיר השוק? ומה יעשו אז צעירים שמחכים להיכנס לאותן דירות תפוסות, חוץ מאשר להמתין בתורים של שנים לשכירות הוגנת? עדויות לתופעות כאלה נמצאו בכל המדינות שהנהיגו הגבלות בתחום – ועדיין חלקן, דווקא בכלכלות מפותחות וחופשיות – סבורות שיתרונות השיטה בהבטחת מגורים ראויים, עולים על חסרונותיה.

גם בלי להידרש להכרעה בין הגישות, יש צעדי ביניים רכים שישראל יכולה לנקוט במטרה לעודד יציבות בשוק השכירות – ולדעת עליו יותר – מבלי לפקח באופן ישיר על המחירים הנגבים בו. אפשר, למשל, להטיל חובת דיווח כללית לרשות המיסים על הכנסות מדירה בכל סכום, כדי שמאגר הנתונים שמתפרסם יהיה אמין ומעודכן יותר; אפשר להעלות מעט את תקרת הפטור ממס על שכירות, לנקודת מפנה (tipping point) שתגרום לבעלי הדירות להתלבט מחדש אם משתלם להעלות את המחיר; אפשר לשקול מנגנון של מתן אופציה אוטומטית בחוזים החדשים, לשנתיים או שלוש באותם התנאים, כדי לצמצם את החשש מפינוי תוך זמן קצר; אפשר להעניק תמריץ כמו נקודת זיכוי ממס או הנחת ארנונה, לבעל דירה שיוכיח כי לא העלה את התשלום לאורך תקופה ארוכה, ובכך סייע לצעירים לגור בתנאים יציבים.

עוד ב-

צורם באוזניים: מה שכח נתניהו לספר בפודקאסט הכלכלי שלו?

לכתבה המלאה

צעדים מהסוג הזה אמנם לא יפתרו את משבר השכירות, שזקוק – כמו שוק הנדל"ן כולו – להאצה משמעותית בקצב הבנייה; ואולם, במציאות של מחירים משתוללים ושחיקה משמעותית של השכר, מקבלי ההחלטות צריכים לחשוב גם על פתרונות לטווח הקרוב כדי שבני דור ה-Z, רובם חסרי נכסים, יוכלו להתמודד עם עלויות המגורים. גם בירושלים מבינים שהמשך המצב הקיים, עם דיור מתייקר מול שכר שנשחק, הוא בדיוק חומר הגלם שממנו עשויות מחאות חברתיות.