אין דרך להפריז בחשיבות הרגע שבו מכריזה ממשלה חדשה על תוכניתה הראשונה בתחום הנדל"ן. הצהרת הכוונות הזו, ממע"מ אפס של יאיר לפיד עד "מחיר למשתכן" בעידן משה כחלון, הפכה בעשור האחרון לנייר הלקמוס שבאמצעותו כלל השחקנים בשוק מתבוננים על השרים החדשים שמתחלפים מהר מידי לנגד עיניהם: כמה רחוק יסכימו ללכת, ועל חשבון מי בדיוק, כדי לבלום את הזינוק המתמשך במחירי הדיור, שהפך גם לחד ביותר מאז קום המדינה – התייקרות של פי 2.5 רק מתחילת 2007 (!), לפי מדד הדיור של למ"ס.

תקופת הציפייה, כמובן, קצרה מאוד: ההיסטוריה כבר לימדה שבמבחן התוצאה, לא כל היוזמות שאושרו בכלל יושמו (למשל הסבת משרדים למגורים, שהציע עוד יובל שטייניץ בשעתו) – ובכל מקרה, מיותר לציין, אף לא אחת מהן הצליחה להביא להוזלה בפועל כמובטח. אפילו כחלון, שהטיל את כל יוקרתו על מהפכה בשיטת המכרזים על קרקעות וחלש באמצעות סיעתו העצמאית על משרדי האוצר והשיכון גם יחד, השאיר בתום כהונתו הארוכה דווקא עלייה במחירי הדירות (אמנם מתונה יחסית) לעומת התקופה שקדמה לו. בכלל, הטיפול במשבר הנדל"ן הפך מרשם בדוק להתאבדות פוליטית, ורבים מהשרים שעסקו בו בעבר – אריאל אטיאס, אורי אריאל וגם כחלון עצמו – פנו מאז לקריירות שניות בעסקים פרטיים. עם תנאי פתיחה כאלה, לאיזו "תקווה חדשה" כבר אפשר היה לצפות הפעם ממיניסטר השיכון הטרי, זאב אלקין?          

אם תשאלו את אלקין, דווקא יש בשורה מהפכנית כזו: בין החגים, אישרה מועצת מקרקעי ישראל בראשותו תכנית בשם "מחיר מטרה", שוותיקי משרדו עוד זוכרים כיצד הופעלה לתקופה קצרה בשלהי ממשלת נתניהו-לפיד. הנוסחה: הממשלה תדרוש מהיזמים שיזכו במכרזים למכור את הדירות לזוגות הצעירים בהנחה של 20% לעומת הממוצע בעיר או בשכונה – כשבכל מקרה ההטבה לא תחצה רף של 300,000 שקל. בתמורה להוזלה, ובעצם לקביעת מחירי הקנייה הסופיים, תוותר המדינה על חלק בהכנסותיה משיווק הקרקע, כדי להבטיח שרווחי היזמים בפרויקטים המפוקחים לא ייפגעו. בקיצור: הממשלה תקל על קבלנים, שיקלו בתורם על הרוכשים, ובא לציון גואל. לכאורה.

אלא ששתי "כוכביות" בתוכניתו של אלקין, אותיות קטנות-גדולות, מעקרות אותה מתוכן ממשי וכמו דנות מראש לכישלון את הסיכוי שהיא תוביל לירידה כלשהי במחיר הממוצע של הדירות בישראל. מתברר שבניגוד ל"מחיר למשתכן", שנועדה במקור לחול כמעט על כל המכרזים להקמת דירות, "מחיר מטרה" מגבילה עצמה מראש ל-60% בלבד מהבנייה באזורי ביקוש ול-65% בפריפריה. המשמעות: מעל שליש מהקרקעות שתשווק הממשלה במהלך כהונתו של אלקין, ימשיכו להיבנות בשיטת "מי-משלם-יותר-למדינה" – כך שהאוצר כמובן יגדיל את רווחיו מתשלומי היזמים, אבל את מלוא המחיר תספוג החולייה החלשה בשרשרת המזון: הזוגות הצעירים, שגם כך נדרשים לשלם בממוצע 146 משכורות תמורת דירתם הראשונה (לשם השוואה: בבריטניה – 121, בגרמניה – 113, בהולנד – 90, בהונגריה – 177).

וזו, לצערם של צעירי ישראל, הבעיה הקטנה יחסית בפרויקט הדגל של אלקין: במה שנראה כמו ניסיון להעניק העדפה לפריפריה, שר השיכון החליט להדיר לחלוטין מתוכנית ההנחות שלו ערים מרכזיות בישראל, שהמחיר בהן למטר מרובע עולה (נכון לשנה שעברה) על 20,000 שקל. הנימוק, על פניו, הגיוני וערכי – אין זה תפקידה של המדינה לסבסד קניית דירות בלב תל אביב. אלא שמשמעות ההחלטה של אלקין חורגת בהרבה ממשולש הרחובות של אלנבי, רוטשילד ושינקין: עפ"י נתוני האתר "מדלן", חלק נרחב ביותר מאזורי הביקוש של מעמד הביניים חרג בשנה האחרונה מרף העזרה של משרד השיכון – למשל גבעתיים (30,800 שקל ל-1 מ"ר), הרצליה (27,600 שקל), רמת גן (26,500 שקל), רעננה (25,500 שקל), נס ציונה (24,800 שקל), גני תקווה (21,400 שקל) ואפילו גבעת שמואל (21,700 שקל ל-1 מ"ר). ואכן, כל היישובים האלה נעדרים באופן בולט ממפת ההנחות המלאה שהועברה אלי השבוע.

העובדה המתבהרת מתוך המספרים, ולפיה מחוץ לגוש דן דירות 4 חדרים רגילות כבר נמכרות כיום סביב 2.5 מיליון שקל, צריכה הייתה לאותת לבכירי משרד השיכון שחשוב להושיט יד בדחיפות גם לרוכשים בערים האלה – המהוות מוקדי משיכה בזכות קרבתן למרכזי תעסוקה, תרבות ופנאי. במקום זאת, טירוף מחירי הנדל"ן בטבעת השנייה והשלישית סביב תל אביב, משמש באופן אבסורדי כהצדקה של משרד השיכון להדיר דווקא אותן מתוכניתו – כאילו מדובר ב"ערים לעשירים" שתושביהן יסתדרו בלי עזרה. זאת ועוד: ערים נוספות במרכז כמו כפר סבא, נתניה, רחובות ופתח תקווה, משייטות לפי נתוני "מדלן" סביב 19,000 שקל למ"ר – על גבול הזכאות של אלקין – ולא מופרך להעריך שבשנה הקרובה הם גם יחצו אותו. אם גם מהן תישלל בהמשך ההשתתפות במכרזים המוזלים, למשל כתוצאה מעדכון רשימת היישובים הזכאים להשתתף בה, עוד רבבות דירות ייצאו ממעגל "מחיר המטרה" והיוזמה של שר השיכון תמשיך להתרוקן מתוכן.

מעניין לציין שמנגד, שתי ערים בלבד – בני ברק וירושלים – דווקא מופיעות ברשימת המשתתפות בתכנית "מחיר מטרה", למרות שלפי נתונים של משרד השיכון עצמו, המחיר למ"ר גבוה בשתיהן מהרף שנקבע. גורם בסביבת השר הסביר כי המעמד הסוציו-אקונומי הנמוך של תושביהן, כמו גם העובדה שאחת מהן היא בירת ישראל, הובילו להחרגתן מהעיקרון הכללי שנקבע – שיקולים שעליהם ניתן כמובן לנהל ויכוח נפרד: האם ברמת גן אין משפחות עניות? האם דם תושביה סמוק פחות משל תושבי בני ברק השכנה? ההקלה לבני ברק ולירושלים מתפרסמת כאן לראשונה, שכן מועצת מקרקעי ישראל נמנעת עד כה מלדווח כמתבקש על החלטתה המלאה, על אף שזו אושרה שם עוד לפני כחודש, בנימוק המשונה שהיא "טרם נחתמה".

בכל מקרה, את החשש שהוא מציג מהטבות-יתר ליישובים מבוססים אלקין כבר פתר, כשהגביל בצדק את תקרת ההנחה ל-300,000 שקלים, גם במקומות שבהם 20 אחוזי הפחתה שקולים לחצי מיליון ויותר. בכך מנע מקרי קצה מקוממים שמעמיקים את חוסר השוויון, למשל כשזוכי "מחיר למשתכן" בשכונת גליל ים בהרצליה קיבלו הטבה של כמיליון שקלים – בעוד שהקונים בפריפריה הסתפקו לעיתים בעשרות אלפים. דווקא המהלך המאזן הזה מאפשר לשר השיכון לטעון, ובידיים נקיות, ש"דין שדרות כדין תל אביב", במובן הנדל"ני של המשפט – ולכן מובן עוד פחות מדוע החריג משרדו כמה מן הערים הכי מבוקשות ומתייקרות של השנים האחרונות, מתוך תוכנית הדגל שגיבש.

בסביבתו של אלקין סבורים שמחיר מטרה הוא רק גשר זמני בדרך לפתרון הבעיה העיקרית – ההיצע הנמוך של הדירות בישראל – ובהתאם, שר השיכון ממוקד בהגדלת שיווקי הקרקעות, כך שעד סוף השנה הם צפויים לעלות ל-70,000 יחידות מגורים. מצד שני, מספר התחלות הבנייה ב-2021 צפוי להישאר נמוך לפחות כמו בשנים האחרונות, ולכן יידרש עוד זמן רב עד שהאצה בהפשרת הקרקע תצליח להשפיע על המחירים. ספק גדול אם מפנה כזה, שמבוסס על הגדלת היצע לבדה, יוכל להתרחש במסגרת הזמן שקצובה לממשלה הנוכחית – גם בהנחה, הלא מובנת מאליה, שהיא אכן תחזיק מעמד לאורך קדנציה שלמה.

זאב אלקין הוא איש רציני ומוכשר. כשר השיכון הוא סובל, כאמור, מתנאי פתיחה קשים ממילא ומשנים ארוכות מידי של הזנחה בשוק הנדל"ן – לכן אין שום סיבה שיעמיס על עצמו, ובעצם על כולנו, משקולות מיותרות: לתוכנית שלא תחול כמעט על 100% מהבנייה הרוויה לצעירים, וכמעט בכל אזורי הארץ, אין סיכוי אמיתי למשוך כלפי מטה את הממוצע הגואה של מחיר הדירה הראשונה בישראל. הלוואי שאתבדה, אך נראה שהכישלון הבא של שר מלא בכוונות טובות כותב את עצמו, לנגד עינינו.

הכותב הינו הפרשן הכלכלי של חדשות 13