בבנק ישראל ובמשרד מבקר המדינה החלו בשבועות האחרונים לבחון מקרוב את נושא הלוואות הקבלנים. הסיבה לכך היא הסיכון שכרוך בהלוואות מהסוג הזה. כפי שפורסם ב-ice, בבנק ישראל ידרשו בקרוב "להגדיל את כרית הביטחון" של הבנקים עבור משכנתאות, כשבמשרד מבקר המדינה יבדקו את ההשלכות של המהלך הזה.

לא ברור מדוע רק עכשיו נזכר מבקר המדינה לבדוק את הנושא. מבצעי המימון של הקבלנים החלו לפני כמעט שנה וחצי והם יורדים בהדרגה, כשחלק מהקבלנים החליטו לצמצם משמעותית את הפטור שהם נותנים מהצמדה למדד תשומות הבנייה. חלק מהיזמים סיפרו כי בקרוב הם מתכוונים לבטל את מבצעי 10/90 ולהתחיל למכור דירות עם אפשרות למתן מקדמה של 20% לפחות, על מנת שלא להיתקל בבעיה מול הבנקים ובכך להגדיל גם את הסיכון שלוקחת החברה במקרה שבו רוכש הדירה לא יוכל לעמוד בהתחייבויות בעוד שנתיים (כלומר, להחזיר את הלוואת הקבלן).

צריך להבין מה עומד מאחורי הרצון העז של המשקיעים לקנות דירה עם מקדמה נמוכה. נניח שהרוכש רוצה לקנות דירה חדשה בחדרה (העיר שבה אחוז מבצעי המימון, כך לפי האוצר, הוא הגבוה ביותר) ב-2.5 מיליון שקל. הוא משלם 250 אלף שקל, ללא הצמדה למדד, וחייב עוד 2.25 מיליון שקל. נניח שצפי המסירה הוא בעוד שנתיים ומחירי הדירות יעלו בקצב של 5% בשנה (בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב-8%), המשמעות היא שהוא יוכל למכור את הדירה ברווח של 250 אלף שקל. איפה הבעיה? המשקיע שילם 200 אלף שקל מס רכישה, ולכן הוא יהיה חייב למכור את הדירה במחיר גבוה יותר. במקרה שלא מדובר במשקיע, אותו אדם שזו דירתו הראשונה יגרוף רווח נאה - פי 2 על הכסף שלו, פחות עלויות חד פעמיות מינוריות יחסית.

הבעיה היותר גדולה של המשקיעים היא שאם הקבלן יאפשר להם למכור את הדירה, סביר להניח שהוא יאפשר גם לשאר הרוכשים למכור את הדירה ברווח. סעיף כזה, להסבת הדירה, לא מקובל אצל רוב הקבלנים אבל אלה שכן מאפשרים - עושים זאת עבור כולם, או במקרים קיצוניים - עבור מקורבים בלבד. מה יקרה כשאדם ירצה למכור את הדירה בפרויקט שבו אפשר לבצע הסבה? הוא יוציא אותה לשוק יחד עם עשרות אנשים נוספים ומחיר הדירה עשוי לרדת בשל ההיצע הגבוה.

"מאות דירות משתחררות לשוק במכה". שכונת אור-ים באור עקיבא

מי שמרוויח בסופו של דבר מהעסקאות האלה הם הקבלנים. כבר הסברנו כאן שלצד הטענה על ירידה במחיר הדירה, מה שלא כולם לוקחים בחשבון זה את הרווח שיש לקבלן מקבלן "כסף חי" בריבית זולה של 4%, במקום 7%. דוגמא דומה לכך סיפר לנו לאחרונה בראיון אפי שקדי, הבעלים של אפי קפיטל, שהטבות המימון עשו טוב לחברה שלו. הלוואות הבלון, כך לפי נתוני בנק ישראל, עמדו בחודש האחרון על 17%, כשלפני המלחמה שיעורם היה כרבע בלבד.

ומה לגבי הגדלת הפיקוח של בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות? מבירור שערכנו לאחרונה, עולה כי בנק מזרחי טפחות ובנק הפועלים לא קיבלו הוראה חדשה מבנק ישראל ולא נדרשו לעסוק בנושא. מה כן יקרה? הבנק ידרוש להגדיל את ההפרשות של הבנקים בהתאם לשיעור המימון של העסקאות.