כסף וצרכנות
איך להקל על נוטלי המשכנתא? המהלכים שהממשלה צריכה לעשות
הרווחיות של הבנקים בישראל ממתן המשכנתאות היא מהגבוהות בעולם גם בהשוואה לשווקים באירופה ובארה"ב. דרושה ממשלה יציבה ואמיצה שמוכנה לנקוט צעדים ולמתן רגולציות כדי להיטיב עם נוטלי המשכנתאות ולהקל את מצוקת הדיוק
תוצאות הבחירות לכנסת ה-25 כבר מנבאות איך תיראה הממשלה החדשה. הדעות חלוקות ומפולגות, אבל אפשר להסכים שאחרי יותר מ-3 שנים של ממשלות מעבר, הגיע הזמן לממשלה יציבה שתוכל לייצר שינוי לטווח הקצר והארוך ולפתור את הבעיות ההולכות וגדלות במדינה, כשהבולטת בהן היא מצוקת הדיור.
הממשלה החדשה, יכולה וצריכה לנקוט בצעדים משמעותיים ולהיטיב עם נוטלי המשכנתאות במיוחד נוכח עליית ריבית בנק ישראל ולצד מחירי הנדל"ן הבוערים.
הנה כמה שינויים שבכוחה של הממשלה הבאה לבצע ובכך להקל על כלל הציבור:
1. ייעול הלוואת הזכאות של משרד השיכון - הנקודות בהטבה זו נצברות לפי פרמטרים שונים בהן שנות נישואין ומספר ילדים. זוגות שטרם נישאו או מוגדרים ‘ידועים בציבור’ ואין להם ילדים או שלא הגיעו ממשפחות ברוכות ילדים, כנראה שיקבלו מספר נקודות מזערי. בנוסף, אם לאחד מבני הזוג היתה דירה בבעלותו או חלק ממנה שהתקבלה בירושה הרי שהזכאות נמחקת לחלוטין. אם משרד השיכון מעוניין לסייע לזוגות צעירים בעת רכישת דירתם הראשונה, הגיע הזמן לשכלל את שיטת הניקוד. כמו כן, נכון וראוי יותר כי במסגרת הלוואת הזכאות, ייתן משרד השיכון הרשאה ותת תוספת אחוז מימון דרך הבנק למחוסרי דיור העומדים בפרמטרים, ובכך להקל עליהם ליטול משכנתא עם 10-15% הון עצמי בלבד.
2. עדכון שווי הנכסים – יש לאפשר למשפחות שלקחו משכנתא לפני מספר שנים עדכון הריביות לנמוכות יותר באופן אוטומטי (!) וללא דרישת תהליך מלא של מחזור משכנתא. ריביות נקבעות על פי רמת הסיכון שהבנק לוקח במתן ההלוואה וככל שאחוז המימון גבוה יותר כך רמת הסיכון עולה. כעבור מספר שנים מנטילת המשכנתא חוב ההלוואה יורד ומחיר הדירה עולה, מה שאומר שהבנק שנתן את ההלוואה בוודאות נמצא באחוז מימון נמוך יותר וברמת סיכון פחותה.
3. הכרה בהכנסות נוספות - כיום עם עליית ריבית בנק ישראל הצפויה להימשך, גובה ההחזר החודשי לא רק שמכביד על משפחות רבות, לעיתים אף מהווה חסם והבנק לא מאפשר בכלל את העמדת ההלוואה הנדרשת להם. מבחן ההכנסה של הבנק מחושב על פי ההכנסה נטו של משפחה לאחר ניכוי התחייבויות. אלא שהכנסה נטו מחושבת באופן מחמיר ורק בזמן הנוכחי לבקשת ההלוואה, למרות שמשכנתאות נלקחות לתקופה של 20-30 שנים. הבנקים אינם מתייחסים להכנסה משכר דירה, אינם מתייחסים להכנסות צפויות לאנשים שמסיימים תואר או נמצאים בהתמחות ואינם מתייחסים למתנה או תמיכה קבועה מדי חודש.
גם אם מכניסים ערב לעסקה, החישוב של ההכנסה הפנויה נטו של הערב נעשית בצורה מחמירה ביותר ולא בהכרח הגיונית והדרישות ממנו מוגזמות (תשלום חלק מסוים מההלוואה). יש לאפשר הכרה בהכנסות אחרות שאינן מגיעות מתלוש משכורת שכיום הבנקים לא מכירים בהן ולהקל בדרישות הסף הקפדניות שמחילים על הערב.
4. מספיק עם קנס המשכנתא! - הרווחיות של הבנקים בישראל ממתן המשכנתאות היא מהגבוהות בעולם גם בהשוואה לשווקים באירופה ובארה"ב. משפחות שמכרו את הנכס ומעוניינות לפרוע את הכספים ולמחזר את המשכנתא – יחויבו בקנס משכנתא. משפחות שמעוניינות למחזר משכנתא כדי לקבל תנאים טובים יותר מהבנק –יחוייבו גם הן בקנס! כדאי לדעת, הבנק לא נפגע ולא נגרם לו נזק כלכלי מפריעת המשכנתא. נתוני ההכנסות של הבנקים בישראל מעמלות וקנסות מיחזור משכנתא מגיעות מדי שנה למיליארדי שקלים.
הבנק למעשה "נועל" את הלווים ולא מאפשר להם לשפר את מצבם הכלכלי ואף משפיע על ההחלטות שהם מקבלים קדימה.
כל הסוגיות הללו דורשות ממשלה יציבה ואמיצה שמוכנה לנקוט צעדים ולמתן רגולציות ובכך להיטיב עם נוטלי המשכנתאות ולהקל את מצוקת הדיור.
הכותב: רפאל שחור, מנכ"ל ‘הראל פריים’ ומומחה בליווי עסקאות משכנתא ומימון.
רפאל שחור. צילום: שחמט צילום
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(3):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
3.סוף סוף מישהו שמדבר בהגיוןנועם 11/2022/18הגב לתגובה זו0 1מקווה מאוד שהממשלה תיישם את כל מה שהוא כתב.. די לחזירות של הבנקים!!!סגור
-
2.מפחיד שאלה הצעות של מנכ"ל חברת ייעוץאור 11/2022/18הגב לתגובה זו1 0כיועץ משכנתאות שעבד בשני בנקים שונים, רואים שלכותב ההצעות האלו אין שמץ קטן של מושג איך דברים עובדים בתוך הבנקים ומה הסיבות שלהם לכל דבר. רוב הדברים צריכים להיות מופנים לפיקוח על הבנקים, מלבד ההצעה השניה שדורשת מהבנקים לוותר על רווחיות שלהם, ואף עסק לא אוהב לוותר על רווחיות. זה כמו שאקנה רכב בתשלומים, ופתאום יבואנית הרכב תחליט שמתאים לה להרוויח פחות ותתן הנחה בתשלומים. בנקים לוקחים הלוואות כנגד המשכנתא שהם נותנים, בריבית מסוימת, כחלק מפרמטר שמודד את הרווחיות שלהם. נוסף על כך יש הקצאת הון מסוימת שדווחה לבנק ישראל שלא מתעדכנת באופן אוטומטי, גם אם נעשתה שמאות חדשה, כי בנק ישראל לא מאפשר לעדכן את הדיווח עקב שמאות חדשה בלבד. בקיצור אפשר לכתוב עוד הרבה, אבל את הכל צריך להפנות לבנק ישראל שאחראי על הרגולציה אותה מיישמים בבנקים. בהצלחה עם זה.סגור
-
1.לבטל את ההצמדה במסלול הזכאות.איתמר 11/2022/18הגב לתגובה זו1 0לא יכול להיות שמסלול הזכאות הוא המסלול הכי גרוע שאפשר לקחתסגור
