פרויקטים

אחרי 100 שנה: גבעתיים מהערים הצפופות והמבוקשות – מתחדשת

על רקע המבנים המתיישנים, הצפיפות והביקוש הגובר – מובילה עיריית גבעתיים תוכניות פינוי-בינוי בהיקף של יותר מ-10,000 יחידות דיור. ראש העיר, רן קוניק: "הגבלנו את התמ"א, כדי לסמן עדיפות להתחדשות מתחמים. זה העתיד". שחר רז, קונטמפו נדל"ן: "אנחנו נטועים בגבעתיים ושמחים לקחת חלק פעיל ומרכזי בהתחדשותה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 13/9/2022 12:01

גבעתיים נערכת לעידן חדש. על רקע התחזיות לפיהן מספר תושביה צפוי לזנק בעשורים הבאים מכ-61.5 אלף כיום לכ-100 אלף – מבקשת תוכנית המתאר גבעתיים 2040 (שכבר נמצאת לפני הפקדה), לשרטט את העקרונות לצמיחה מושכלת, וליישם מדיניות ארוכת טווח לתכנון ופיתוח. אחד העוגנים בתוכנית המתאר טמון בתחום ההתחדשות העירונית: כשמביאים בחשבון עיר המציינת ממש השנה 100 להיווסדה ומאופיינת במבנים ישנים רבים נטולי ממ"ד ומקלט, מחסור בעתודות קרקע ושטחי ציבור, צפיפות חריגה (העיר הצפופה בישראל, לאחר בני ברק) לצד הגידול באוכלוסייה – ברור לכולם כי בגבעתיים התחדשות עירונית רחוקה מלהיות לוקסוס.

"אנחנו חייבים להתחדש", קובע ראש העיר, רן קוניק. "התחדשות עירונית אמיתית היא לבנות את גבעתיים ל-100 השנים הבאות. הדגש הוא על התחדשות נכונה: עם יצירת שטחים לצורכי הציבור, למוסדות חינוך, להרחבת כבישים ומדרכות, לשבילי אופניים וגינות ירוקות. זה אולי נשמע מוזר, אבל 60 שנה לא נבנה בגבעתיים בית ספר חדש".

במבט קדימה, מגדירה העירייה את מסלולי ההתחדשות לאזורים השונים – תוך שינוי גישה ופנייה מהתחדשות בניינית להתחדשות מתחמית. כך, בגבעת רמב"ם שבמערב, צפויים מיזמי פינוי-בינוי לייצר עוד כ-3,000 יחידות דיור. בצפון-מערב העיר, מקודמת תוכנית הממזגת בין מגורים (עם כ-3,250 יחידות דיור), תעסוקה ומסחר. בגבול המזרחי, התחדשות רצועת בן גוריון תאפשר תוספת של 3,000 יחידות דיור. ההתחדשות מתחם כורזין בדרום גבעתיים, תוביל לבניית 1,100 יחידות דיור קטנות, לצד משרדים ומסחר.

מעבר לתוכניות הללו הצופות פני עתיד, מלווה העירייה המקומית את מימושן של תכניות מאושרות או בהליכי אישור מתקדמים. דוגמה בולטת מהווה פרויקט הסיטי, ברחוב ערבי נחל, ממיזמי ההתחדשות הוותיקים בישראל. חלק מהמבנים בפרויקט זה כבר מאוכלסים, בעוד כ-140 יחידות דיור נמצאות בבנייה וכמות דומה בהליך היתר. בנוסף, שתי תוכניות בשכונת ההסתדרות כבר בתוקף, ומחלקות את האזור למתחמי מימוש עם כ-3,000 יחידות דיור בסך הכל. "עד לפני כעשר שנים גבעתיים דיברה רק בשפה של תמ"א, היה פה המרוץ אחר התמ"א. הגבלנו את התמ"א כדי לסמן עדיפות ברורה להתחדשות מתחמים. גם יזמים וקבלנים שתקפו אותי שאמרתי שאי אפשר רק תמ"א, באים ואומרים שזה הצעד הנכון", מציין קוניק. "רובם, אגב, כבר מתחילים לעבוד במתחמים גדולים, ומבינים שזה העתיד".

מחזון למציאות
כשזה מצב העניינים, תנופת ההתחדשות ברחבי גבעתיים מורגשת היטב. אחת החברות המתרגמות את מימוש החזון העירוני לרמה פרקטית, היא קונטמפו נדל"ן. "אנחנו נטועים בגבעתיים ופועלים בה כבר לא מעט שנים", מסביר היזם שחר רז, הבעלים והמייסד של החברה. "יש לנו אמונה גדולה בעיר הזאת".

אחד הפרויקטים המסקרנים עליו חתומה החברה, הוא ברחוב גבע 4 בשכונת שינקין, שהגיע בימים האחרונים לקו הסיום עם מסירת המפתחות לבעלי הדירות. במסגרת המיזם, שוקם ושודרג בניין רעוע בן 50 שנה, לטובת בניין חדיש ומודרני. "פנו אלינו דיירים שניקח את המשימה לחידוש הבניין", משחזר רז. "היום מסרנו להם את הבניין בחזרה: עם ממ"דים, חניות, מעליות ולובי מפואר. הפרויקט הזה ישפר לאין שיעור את איכות חיי הדיירים. אנחנו מרוצים וגאים בתוצאה".

מפת גבעתיים. ברחבי העיר תנופת ההתחדשות מורגשת היטב (באדיבות עיריית גבעתיים)

עוד תוכנית התחדשות משמעותית הקורמת עוד וגידים, נוגעת לציר כצנלסון, העורק הראשי של העיר, עם תוכנית לפיתוח סביב תחנת המטרו העתידית אשר תיתן מענה להתחדשות של כ-1,200 יחידות דיור קיימות. במתיחת הפנים הצפויה לאזור, משתלבת גם קונטמפו נדל"ן, המובילה את התחדשות רחוב סירקין הסמוך, באמצעות מיזם פינוי-בינוי רחב היקף. "יש פה אסופת בתים שממתינה שנים רבות לפתרון", מספר רז. "הפוטנציאל הוא לתוספת של 500-300 יחידות דיור בהתחדשות עירונית. יש פה הזדמנות בלתי-חוזרת לחדש את פני העיר".

במסגרת הפרויקט, במקום שלושה בניינים קיימים בסירקין 11 ייבנה מגדל בן 20 קומות עם כ-85 יחידות דיור, לצד מסחר ומשרדים, ובשילוב מבני ציבור. במקביל, כבר מתנהל מו"מ בין החברה לדיירי הבניינים הסמוכים לשם הרחבת הפרויקט. התמהיל בפרויקט כולל דירות מיקרו המיועדות להשכרה, כמו גם דירות 5-3 חדרים ופנטהאוזים מפוארים. בצד המזרחי של הרחוב, מקדמת קונטמפו נדל"ן התחדשות של מתחם הכולל את הבניינים בסירקין 12-14-16 ונתיב השלבים 8. מתחם הפינוי-בינוי נכלל בתוכנית המפורטת מטרו כצנלסון, שמקודמת בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית גבעתיים.

"לסירקין יש תוכניות גדולות לבנייה, בשני צידי הרחוב", מתייחס גם קוניק לעתיד הרחוב הוותיק. "ההתחדשות העירונית תסייע להרחיב את הכניסה לגבעתיים, ותהפוך אותה להרבה יותר יפה ורחבה. בתוכניות שלנו לגבעתיים יש בכל מתחם בין 30%-40% דירות קטנות ויש גם פרויקטים של דירות להשכרה. בזכות עבודה רצינית ומקצועית של מיטב המתכננים בארץ, גבעתיים היא אחת הערים המתוכננות בישראל".

עוד מוסיף ראש העיר קוניק: "לצד ההתחדשות העירונית, תהיה בגבעתיים גם תוספת משמעותית של שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים. לעניין הזה יש משמעות בהיבט של תמהיל הארנונה, היות וכיום אנחנו מבוססים בעיקר על ארנונה למגורים. זה עוד נדבך שמצטרף לצורך שלנו בתכנון העיר מחדש".

מחירים בעלייה
למיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, תפקיד חשוב גם במיתוגה מחדש של גבעתיים: לא עוד עיר שינה, אלא מוקד שוקק של חיים אורבניים – עניין שבא לידי ביטוי גם בעלייה במחירי הדירות. "גבעתיים היא עיר מאוד מבוקשת", מצהיר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, הבעלים של משרד SK. "המיקום המרכזי של העיר, חיי התרבות ומוסדות החינוך האיכותיים מושכים לגבעתיים אוכלוסיות צעירות, איכותיות ומבוססות. כאשר אנו בוחנים את מחירי הנדל"ן, אנו רואים הבדלים דרמטיים בין גבעתיים לשאר היישובים בארץ".

"גבעתיים עברה שינוי דרמטי בעשור האחרון", מסכם ראש העיר קוניק. "היא נהייתה עיר מאוד כיפית עם ברים ובתי קפה, ואת הקו הזה אנחנו פועלים לשמר. גבעתיים נכנסה לנישה מאוד מרתקת ומעניינת. הסיפור של גבעתיים בעשרות שנים הקרובות הוא של פרבר קלאסי לצד תל אביב הגדולה – פרבר שמושך אליו משפחות צעירות בגלל החינוך, בגלל השקט ובגלל הבטיחון. מי שמגיע לגבעתיים מתאהב בעיר".

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן