פרויקטים
חיבור מנצח: נקסט אורבן ומשפחת כוזהינוף מובילות את התחדשותה של חיפה
חברת ההתחדשות העירונית חוגגת שנה לאיחוד הכוחות, המבקש למזג בין סטנדרט היוקרה של כוזהינוף למתחמי הפינוי-בינוי שמקדמת נקסט אורבן. בריאיון חגיגי מספרים מוטי כוזהינוף ויוסי כהן על החזון המשותף ומציבים יעד ברור: "נביא לחיפה את בשורת ההתחדשות ונשדרג את איכות חייהם של התושבים"
באפריל 2021 בישרו כותרות מדורי הנדל"ן על שיתוף פעולה מסקרן ופורץ דרך שנרקם בשוק ההתחדשות העירונית, כאשר משפחת כוזהינוף באמצעות חברת בראשית, נכנסה לשותפות בקבוצת נקסט אורבן (NEXT URBAN) החיפאית, משחקניות הפינוי-בינוי הגדולות בעיר הצפונית. כחלק מאיחוד הכוחות הוחלט כי הפרויקטים המשותפים ימותגו תחת השם "בראשית" ויציבו יעד ברור: הבאת סטנדרט היוקרה המזוהה עם משפחת כוזהינוף לתחום ההתחדשות העירונית ולחיפה.
היום, כשהשותפות סוגרת שנה ראשונה, ניתן כבר לקבוע כי מדובר בשידוך מנצח – עניין המשתקף בפעילות ענפה ברחבי חיפה, עם 13 מתחמים ולמעלה מ-8,500 יחידות דיור חדשות. "לנקסט אורבן יש חלק משמעותי בהגעה שלנו לחיפה", מסביר מוטי כוזהינוף, מבעלי הקבוצה, בריאיון חג לאתר ice. "מעבר לפוטנציאל האדיר והלא ממומש של העיר הזו, היה לנו חשוב לחבור לחברה מקומית שמכירה מקרוב את ה-DNA של חיפה, הצרכים והתושבים – ומצאנו את זה בנקסט אורבן. בפרספקטיבה של שנה, אני יכול לומר שלאחד כוחות הייתה החלטה מצוינת, יש אחדות אינטרסים וחזון משותף".
על האתגר הטמון בהבאת רף היוקרה גם לפרויקטים של התחדשות עירונית אומר כוזהינוף: "כמי שמגיעים מתחום היוקרה, אנחנו יודעים שהמונח הזה מגלם בתוכו מגוון רחב של פרמטרים. יוקרה זה לא רק להשתמש בחומרי גלם איכותיים, אלא גם להביא חשיבה יצירתית, לרדת לפרטים הכי קטנים ולמקסם כל היבט שקשור לפרויקטים. את המותג 'בראשית', שכולם מזהים עם מגדל בבלי בתל אביב, נכיר גם לתושבי חיפה".
"משפחת כוזהינוף מעצימה את ארסנל היכולות של נקסט אורבן", מציין מנכ"ל הקבוצה, יוסי כהן. "כמי שחיים את השטח ברמה יומיומית, אנחנו יודעים עד כמה זקוקה חיפה להתחדשות עירונית. יש פה שכונות שלמות המאופיינות במבנים ישנים ומסוכנים הנדרשים לטיפול שורש. אנחנו מרימים את הכפפה ונחושים להביא גם לחיפה את בשורת ההתחדשות – בלי הפרויקטים הללו לעיר הזו אין עתיד".
פרויקט "בראשית על הים" בשכונת שער העלייה בחיפה - המתחם הצפוני והמתחם הדרומי (הדמיות: Olin)
אחד ממוקדי הפעילות הבולטים של קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, הוא בשכונת שער העלייה הוותיקה, שם מובילה החברה את פרויקט "בראשית על הים". "בכל העולם, השכונות שעל קו החוף הן כרטיס הביקור של העיר, בחיפה זה בדיוק המצב ההפוך", מסביר כהן. "שער העלייה סובלת מהזנחה מתמשכת וזקוקה למתיחת פנים מקיפה. אחנו הולכים לחדש שישה מתחמים עם כ-5,000 יחידות דיור ולשדרג את איכות חייהם של תושבי השכונה מקצה לקצה".
שכונה נוספת בה ממצבת עצמה הקבוצה כעוגן מרכזי היא נווה שאנן, שהוקמה לפני כ-100 שנים, ובה מקודמים פרויקטים בשלושה מתחמים. "את מתחם פייזר שעתיד להיות הסנונית הראשונה בשכונה, נחדש עם פרויקט 'בראשית על הפארק', הכולל כ-450 יחידות דיור בבנייה גבוהה ומרקמית, בשילוב רצועות מסחר ותעסוקה, ועם מבני ציבור המשולבים עם הפארק הסמוך שישודרג", מספר כהן.
לדברי כהן, "תוכניות נוספות כבר מקודמות למתחם נתיב חן ולמתחם מימון שמעוני בשכונה, כך שהיקף הפעילות שלנו בנווה שאנן יעלה על כ-2,000 יחידות דיור. המשאבים של הקבוצה מופנים גם לרוממה, עם פרויקטים במתחמי האורן, צבר שקמה והפלמ"ח שבהם כ-1,200 יחידות דיור. במרכז הכרמל אנחנו נערכים לבצע פרויקט יוקרה במתחם יפה נוף שער הלבנון עם כ-70 יחידות דיור".
"יש הבעת אמון גדולה בפרויקטים שלנו מצד ציבור בעלי הדירות", מוסיף כוזהינוף. "הם הפרטנרים שלנו, ובכל שדרות החברה מודעים לגודל המשימה ולאחריות המוטלת עלינו. יחד אנחנו הולכים לשנות את פניה של חיפה".
מציאות חדשה
בטקס חגיגי שנערך ביום חמישי שעבר, חתמה ראש העיר חיפה, עינת קליש רותם, לצד 11 ראשי רשויות מקומיות נוספות, על הסכם מסגרת להתחדשות עירונית מול משרד הבינוי והשיכון. בהתאם להסכם תזכה עיריית חיפה לתמריצים בגובה עשרות מיליוני שקלים לטובת מימון והקמת תשתיות – לרבות תחבורה, שטחי ציבור, שטחים ירוקים ומוסדות חינוך – אשר יאפשרו את הוצאתן לפועל של תוכניות התחדשות עירונית בתחומי חיפה. לפי ההסכם, בפרק זמן של 5 שנים תידרש העירייה להוציא היתרים לכ-3,500 יחידות דיור בהתחדשות עירונית – כאשר כל יחידת דיור שתאושר תוסיף לקופה העירונית סכום שנע בין 30-25 אלף שקלים.
בטקס חגיגי שנערך ביום חמישי שעבר, חתמה ראש העיר חיפה, עינת קליש רותם, לצד 11 ראשי רשויות מקומיות נוספות, על הסכם מסגרת להתחדשות עירונית מול משרד הבינוי והשיכון. בהתאם להסכם תזכה עיריית חיפה לתמריצים בגובה עשרות מיליוני שקלים לטובת מימון והקמת תשתיות – לרבות תחבורה, שטחי ציבור, שטחים ירוקים ומוסדות חינוך – אשר יאפשרו את הוצאתן לפועל של תוכניות התחדשות עירונית בתחומי חיפה. לפי ההסכם, בפרק זמן של 5 שנים תידרש העירייה להוציא היתרים לכ-3,500 יחידות דיור בהתחדשות עירונית – כאשר כל יחידת דיור שתאושר תוסיף לקופה העירונית סכום שנע בין 30-25 אלף שקלים.
לדברי ראש העיר, עינת קליש רותם: "הבחירה בחיפה, מהווה הבעת אמון בעובדה כי היא העיר המובילה בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. השתתפות הממשלה בפיתוח תשתיות ציבוריות בשכונותיה המתחדשות של חיפה, תתרום משמעותית לקידום מתחמי התחדשות רבים ותסייע לחידוש פני השכונות בשנים הבאות".
פרויקט "בראשית על הפארק" בשכונת נווה שאנן בחיפה (הדמיה: Olin)
בקבוצת נקסט אורבן כוזהינוף מברכים על הסכם המסגרת ומאמינים שהוא יוביל למציאות חדשה בחיפה. "בעירייה מתגאים בכך שחיפה מובילה במספר יחידות הדיור המתוכננות בתוכניות אב ומתאר שכונתיות להתחדשות עירונית, אבל עד שהתכנון מגיע לשלב הביצוע, חולף זמן רב, רב מדי", מרחיב כהן. "ברגע שהיתר שווה כסף, יש לעירייה תמריץ לזרז תהליכים. השורה התחתונה היא שבזכות הסכם המסגרת כמות הפרויקטים בעיר תגדל משמעותית".
"בעיר כה ותיקה, בה אין כמעט בנייה חדשה, התחדשות עירונית היא צו השעה – אין פתרון אחר", מצהיר כהן. "פרויקטים בפינוי-בינוי מהווים פלטפורמה לשמירה על הדור הצעיר בחיפה, למשיכת אוכלוסייה חדשה לעיר ולפיתוח עוד מקומות תעסוקה ומסחר. אני רואה מה קורה בערים אחרות, כשמנופים ודחפורים פזורים בכל פינה, זה מה שאני מצפה לראות גם אצלנו בחיפה. על אף הרצון והכוונות הטובות, אם העירייה לא תדע להעביר את התוכניות לרמה הפרקטית, נשלם כולנו מחיר כבד".
גם בסוגייה הנוגעת לתשלום היטל השבחה, שמסעירה את הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה, יש לכהן משנה סדורה: "בפרויקטים בנפח משמעותי, יזמים צריכים לשלם היטל השבחה – אף אחד לא מערער על כך. השאלה היא סביב המכפילים והרווח היזמי, שיאפשרו לממש פרויקטים. יזמים חייבים ודאות, ואם הם ניגשים לפרויקט בלי שכל העליות ידועות, זה מתכון לבעיות. אני סבור שהיטל השבחה לא צריך להיות מורכב כל כך, אפשר לתרגם את כל העניין לטבלאות אקסל ולייצר קריטריונים הקובעים רווח יזמי מוגדר. מעבר לזה, אין לי ספק שבדיאלוג פתוח מול היזמים, אפשר לפתור את כל המחלוקות".
הפרויקטים במתחם יפה נוף שער הלבנון במרכז הכרמל (למעלה) ובמתחם הפלמ"ח בשכונת רוממה בחיפה (הדמיות: Olin)
דיאלוג, אמון, שקיפות
נושא אחר אשר נמצא גבוה על סדר היום, הוא זה העוסק בתקנות החדשות עליהן חתם לאחרונה שר המשפטים, גדעון סער, המתמקדות בשיפור האינטראקציה שבין בעלי דירות ויזמים בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי.
נושא אחר אשר נמצא גבוה על סדר היום, הוא זה העוסק בתקנות החדשות עליהן חתם לאחרונה שר המשפטים, גדעון סער, המתמקדות בשיפור האינטראקציה שבין בעלי דירות ויזמים בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי.
התקנות הללו מחייבות את החברות היזמיות בעריכת אסיפה לכלל בעלי הדירות טרם החתימה על העסקה, במהלכה יוצגו כל פרטי הפרויקט – היקף המיזם ומסלולו, התמורות המוצעות ואופן המימון. בהמשך לכך, על החברות היזמיות לפרט בנוגע ללוחות הזמנים הצפויים בפרויקט ותוקף הסכם ההתקשרות. כמו כן, מחויבות החברות היזמיות לחשוף בפני בעלי הדירות כל הליך מנהלי ומשפטי המתנהל הקיים נגדן, ולעדכן גם באשר לסטטוס של מיזמים נוספים עליהם הן מופקדות.
"כל תקנה שמגבירה את השקיפות והאמון היא ראויה", מבהיר כהן. "טוב שהמדינה עושה סדר ושמה את הדברים על השולחן, גם ברמה החקיקתית. נקווה שמכאן נראה סוף לתופעה של סחר בחתימות. בסופו של דבר התחדשות עירונית היא עניין חברתי, כשהבסיס טמון בשיח הדוק בין בעלי הדירות והיזמים – אחרת אין מה לצאת לדרך".
"אנחנו מנהלים אפליקציה ייעודית שמספקת עדכונים בזמן אמת בכל הקשור לפרויקטים, כך בעלי הדירות יודעים ששום דבר לא מתנהל מאחורי הגב שלהם והכל גלוי ופתוח", מתאר כהן. "הניסיון שלנו מלמד שכאשר לבעלי הדירות יש כתובת ברורה לכל שאלה, ותחושה שהם והנכס שלהם מקבלים את תשומת הלב הראויה, יש מצידם הירתמות לקידום הפרויקטים".
"בסך הכל ראינו בחודשים האחרונים שיפור גדול", מדגיש כהן. "המדינה מבינה את חיוניות ההתחדשות העירונית. חוק ההסדרים שעבר בשעה טובה בסתיו, סייע בהסרת חסמים מרכזיים, בעיקר סביב דיירים סרבנים. ועדיין, כולנו יודעים שיש עוד הרבה מה לעשות. אם הביורוקרטיה לא תתקצר ותתייעל, פרויקטים רבים לא יגיעו אל קו הסיום".
כוזהינוף מצידו, מבקש לסיים את הריאיון בנימה אופטימית: "אני מאמין שבמהלך העשורים הבאים את אפקט ההתחדשות העירונית לא ניתן יהיה לפספס. אם נתמקד בחיפה, ברור לי שבזכות התחדשות עירונית אפקטיבית העיר החשובה הזו עוד תשוב למעמדה כבירת הצפון".
