פרויקטים
רותי שרת על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית: "המדינה מכניסה יד לכיס, אבל מה עם הפריפריה?"
את המהלך לתמרוץ 12 רשויות מקומיות לקידום התחדשות עירונית בשטחן, כבר מכנה שר הבינוי והשיכון "פריצת דרך". מנכ"לית פורום שרת מברכת על היוזמה, אך מדגישה: "צריך בראש ובראשונה להתמקד באותם יישובים בהם יש קושי גדול לממש פרויקטים"
תחום ההתחדשות העירונית צפוי בקרוב לבצע קפיצת מדרגה משמעותית – כך לפחות מצהירים בממשלה. מדובר במהלך שמובילים משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתמרוץ 12 רשויות מקומיות לאישור היתרי בנייה למיזמי פינוי-בינוי ולהגדלת נפחי הפעילות בשטחן – וזאת באמצעות הסכמי מסגרת ייעודיים.
מול העיריות בירושלים, חיפה, רמת גן, גבעתיים, אשדוד, בת ים, קריית אונו, נתניה, חדרה, לוד, בית שמש וקריית ים צפויים להיחתם ההסכמים הרלוונטיים, כשלצורך העניין הועמד תקציב כולל של 440 מיליון שקלים. בהתאם לעקרונות התוכנית, עבור כל יחידת דיור תוספתית שתאושר תזכה הרשות המקומית לגמול כספי – כאשר בפרויקטים עליהם ייגבה היטל השבחה מלא יעמוד הסכום על 25 אלף שקלים, ואילו בפרויקטים עליהם יש פטור חלקי או מלא מהיטל, יוענק תשלום בגובה 30 אלף שקלים.
במשרד הבינוי והשיכון וברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסבירים כי תהליכי התחדשות עירונית, הכרוכים בתוספת בינוי ובגידול האוכלוסייה בתחומי הרשות המקומית, מחייבים מתן מענה לצורכי ציבור. הסכמי המסגרת, לדבריהם, עתידים לספק פתרון למצב של היעדר משאבים מספיקים בידי הרשויות המקומיות למימון צרכי הציבור, במיוחד באזורים בהם יש פטור מהיטל השבחה למגורים.
בשני הגופים מוסיפים עוד כי הסכמי המסגרת ייחתמו עם רשויות בהן סך הגבייה בפועל של ארנונה בתחומן לא עלה על 5,000 שקלים לנפש ב-2018, לפי נתוני משרד הפנים – ובתנאי שעד 31 בדצמבר 2021 אושרו בתחומן תוכניות הכוללות לכל הפחות 2,500 יחידות דיור שטרם מומשו ושלא הוצא היתר לבנייתן עד הקיץ שעבר. התוכנית אינה מגדירה תקציב מוגדר לכל עיר, כשהשאיפה היא לייצר תחרות בין הרשויות המקומיות ולעודד אותן להגדיל את כמות ההיתרים לפרויקטים בתחומן.
"הסכמי המסגרת שאנו מקדמים הם פריצת דרך", קובע שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין. "העתיד של הערים והשכונות הוותיקות, בהן מתגוררת מרבית האוכלוסייה, נמצא בהתחדשות עירונית – וכעת אנו מסירים את אחד החסמים העיקריים שעמדו בפני קידום הפרויקטים, על ידי מתן תקציב לפיתוח התשתיות הנחוצות לבנייה. ההסכמים הללו יביאו לצמיחה אדירה בהיצע הדירות, גם באזורי הביקוש, למען התושבים הוותיקים ולמען הצעירים הרוצים לרכוש דירה."
שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין (צילום פלאש 90/יונתן זינדל)
מנכ"ל הרשות הממשלתית עירונית, אלעזר במברג, מיישר קו: "הסכמי המסגרת יסייעו לרשויות המקומיות להגיע למימוש גבוה של פוטנציאל ההתחדשות בשטחן. המימון שיינתן יתמרץ מתן היתרי בנייה שהיה קושי לקדמם, למרות קיומן של תוכניות התחדשות איכותיות – וזאת בשל היעדר תקציבים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור לקלוט את התושבים החדשים עם הוותיקים. התקציב שמיועד לנושא מהווה אמירה ברורה שהתחדשות עירונית היא ענף מרכזי בבנייה בארץ, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תמשיך לקדם מטרה זו."
מדיבורים למעשים
אף כי המהלך עדיין לא יצא לדרך באופן רשמי, הוא כבר מעורר סביבו הד נרחב. עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש עיריית רמת גן ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, מתייחס להסכמי המסגרת ואומר כי "היוזמה חשובה, אבל צפויה לספק מענה חלקי בלבד. בעיר צפופה כמו רמת גן, היא תסייע קלות בשחרור פרויקטים של תמ״א 38 ובאישור פרויקטים להתחדשות עירונית מתחמית, אבל אין בכספים כדי לתת פתרון שלם. עניין שטרם זכה להתייחסות המדינה, והוא בעל חשיבות קריטית לקידום התחדשות עירונית, נוגע ליכולתן של העיריות להעמיד צוותים מקצועיים להתמודדות עם כמות הבקשות והיוזמות. כשמביאים בחשבון את התחרות מול השוק הפרטי על כוח אדם מקצועי, על המדינה לשנות בדחיפות את שכר המתכננים, הבודקים והמהנדסים בסקטור המוניציפלי – אחרת פרויקטים רבים עלולים להתעכב בצנרת".
אף כי המהלך עדיין לא יצא לדרך באופן רשמי, הוא כבר מעורר סביבו הד נרחב. עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש עיריית רמת גן ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, מתייחס להסכמי המסגרת ואומר כי "היוזמה חשובה, אבל צפויה לספק מענה חלקי בלבד. בעיר צפופה כמו רמת גן, היא תסייע קלות בשחרור פרויקטים של תמ״א 38 ובאישור פרויקטים להתחדשות עירונית מתחמית, אבל אין בכספים כדי לתת פתרון שלם. עניין שטרם זכה להתייחסות המדינה, והוא בעל חשיבות קריטית לקידום התחדשות עירונית, נוגע ליכולתן של העיריות להעמיד צוותים מקצועיים להתמודדות עם כמות הבקשות והיוזמות. כשמביאים בחשבון את התחרות מול השוק הפרטי על כוח אדם מקצועי, על המדינה לשנות בדחיפות את שכר המתכננים, הבודקים והמהנדסים בסקטור המוניציפלי – אחרת פרויקטים רבים עלולים להתעכב בצנרת".
האדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת, מכירה מקרוב את תחום ההתחדשות העירונית והשחקנים הפועלים בו. להסכמי המסגרת שמקדמת המדינה היא מתייחסת ברגשות מעורבים – מברכת אך גם מבקרת.
"יש בתוכנית היבטים טובים והיבטים פחות טובים", היא מנתחת. בצד החיובי, הצהרות הממשלה על חשיבות תחום ההתחדשות העירונית מתורגמות גם למעשים, כשהמדינה מכניסה פה את היד לכיס. עד כה במיזמי תמ"א, בנטל הכלכלי נשאו רק הרשויות המקומיות – וכשכל דירה חדשה יצרה עוד עומס על התשתיות והביאה את העיריות להוצאות של אלפי שקלים ולבור תקציבי, לא קשה להבין מדוע הן לא מיהרו לאשר פרויקטים והפנו את תשומת הלב לפיתוח מוקדי תעסוקה ומסחר. כעת המדינה משנה גישה ומספקת תמריצים, וזה בהחלט צעד ראוי".
"עם זאת", ממשיכה שרת, "כשמביטים על רשימת הערים שיזכו לתגמולים, עולים סימני שאלה. המטרה היא הרי לעודד ולפתח התחדשות עירונית, ולכן צריך בראש ובראשונה להתמקד ברשויות בהן יש קושי גדול לממש פרויקטים. בעוד ברמת גן, ירושלים או אשדוד הפעילות שוקקת וההתחדשות העירונית היא כבר חלק מהנוף, בערי הפריפריה כמות הפרויקטים זעומה והן משוועות להתחדשות עירונית. אסור לשכוח שהתחדשות עירונית – אם באמצעות תמ"א 38 ואם בפינוי-בינוי – מהותה שיקום מבנים ישנים ומיגונם בפני רעידות אדמה וטילים. רק השבוע הורגשו שוב עידות אדמה בצפון, וכולנו מבינים כי ברעש עוצמתי יותר הראשונים לשלם את המחיר יהיו היישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי. במיוחד עבורם, התחדשות ומיגון זה לא מותרות, אלא הכרח".
פרויקט במסגרת התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
משוואה מנצחת
כמי שעומדת בראש חברה המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי, גורסת שרת כי הצלחת היוזמה הממשלתית טמונה במנדט שיוענק לרשויות המקומיות להפריש שטחי ציבור במקומות הנדרשים, מבלי לערב את הוועדות המחוזיות ולהמתין פרקי זמן ממושכים.
כמי שעומדת בראש חברה המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי, גורסת שרת כי הצלחת היוזמה הממשלתית טמונה במנדט שיוענק לרשויות המקומיות להפריש שטחי ציבור במקומות הנדרשים, מבלי לערב את הוועדות המחוזיות ולהמתין פרקי זמן ממושכים.
"מי שחושב שדי לתקצב את העיריות על הוצאת היתרי בנייה, פשוט לא מסתכל על התמונה הרחבה", מבהירה שרת. "התחדשות עירונית אפקטיבית מחייבת גם התמקדות בשטחים חומים וירוקים, שיאפשרו מתן שירותים חיוניים כמו גני ילדים, טיפת חלב או גינת משחקים – ויעניקו איכות חיים מיטבית לתושבים בשכונות אותן מבקשים לצופף. הדברים מקבלים משנה תוקף בערים צפופות גם כך, כמו גבעתיים, בת ים או רמת גן, שלא נהנות מעודף של עתודות קרקע. העיריות יודעת הכי טוב מה הצרכים שלהן, אלא שהמנגנון לייצר שטחים חסרים לא נמצא אצלן כי אם בוועדות המחוזיות – מה שגורם להליכים מורכבים וללוחות זמנים ארוכים".
"עידוד התחדשות עירונית משתלב היטב עם אישור המתווה החלופי לתמ"א 38 שמקדמת שרת הפנים, איילת שקד", מציינת שרת. "כבר לפני שנים דברתי על 'פינוי-בינוי קטן', שיאפשר לעיריות להפקיע שטחים לטובת הציבור בפרויקטים בנפחים קטנים, ויספק לתושבים מבני מגורים חדשים לצד מעטפת ראויה. תוכנית שקד מבינה שהגדלת זכויות הבנייה, תוך הענקת המושכות לוועדות המקומיות, גביית היטלי השבחה והקמת מבני ציבור ומוסדות חינוך – זו משוואה מנצחת".
"השורה התחתונה היא שהתחדשות עירונית זה לא פרויקט על הדרך, אלא כזה שנכנס לקישקע של העיר ומחייב מענה מקיף", מדגישה שרת. "אם נעודד את הגדלת היצע הדיור ונייצר המון בנייה, מבלי לעודד תוספת שטחי ציבור שיאפשרו מתן שירותים נלווים בשכונות האמורות להגדיל את מספר תושביהן – יהיה כאן פספוס לדורות".
במבט קדימה, מציעה אדר' שרת: "לא לבנות על מהפכה מחר בבוקר. יש נכונות לשחרר חסמים ולספק משאבים, וזה דבר חיובי – ועדיין, להטמיע מהלך לוקח זמן ומצריך אורך רוח וסבלנות, מה גם שמדובר רק בצעד אחד מתוך שורה של צעדים הנדרשים כדי שתחום ההתחדשות העירונית ימצה את איכויותיו".
