פרויקטים
רף ההסכמות בפינוי-בינוי: "למה צריך רוב של כל כך הרבה דיירים כדי לאשר פרויקט?"
ועדת הפנים של הכנסת דנה השבוע בתיקון המבקש להפחית את הרוב הנדרש בפרויקטים, במטרה להסיר את אחד החסמים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית. עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף במשרד יוזוק מלכין ושות': "אם בתמ"א 38 מספיק רוב של 67%, כך צריך להיות גם בפינוי-בינוי"
אחת הסוגיות הבוערות בתחום ההתחדשות העירונית נוגעת לרף בעלי הדירות הנדרש להתנעת פרויקטים. הנושא הבוער אף מקבל ביטוי בחוק ההסדרים, כאשר ועדת הפנים של הכנסת דנה השבוע בתיקון להפחתת הרוב הנדרש מ-80% כיום לשני שליש ואף למטה מכך.
במסגרת הדיונים בוועדה, הוצג מדגם שערכה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בקרב חברות יזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית. כחלק מהמדגם נבדקו לא פחות מ-90 פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א38/2) שכללו 23,900 דירות מתוכננות. תוצאות המדגם מצביעות על כך שנדרשים 22 חודשים בממוצע כדי להגיע להסכמה של 67% מבעלי הדירות לביצוע פרויקט. לעומת זאת, הסכמה מצד 80% מבעלי הדירות, כפי שדורש החוק כיום, לוקחת פרק זמן העומד בממוצע על 44 חודשים. המשמעות: היווצרותו של פלונטר המאריך את לוחות הזמנים ומקשה על הוצאתם לפועל של פרויקטים.
"הקטנת הרוב הדרוש אינה מחייבת את הדייר שמתנגד לפרויקט לחתום על ההסכם, אלא מאפשרת לרוב הדומם של הדיירים שחתמו והסכימו לפרויקט, לברר את סוגיית ההתנגדות בבתי המשפט ובכך למנוע התנגדות בלתי סבירה ובלתי מוצדקת", מציין ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "אם מדינת ישראל חפצה בהוצאה לפועל של התחדשות עירונית ובכך למנוע מבתים ישנים לקרוס, להגן על התושבים מפני טילים ורעידות אדמה ולהגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים ובאזורי הביקוש במקום להפשיר ריאות ירוקות ושטחים פתוחים, כנסת ישראל חייבת לאשר את הרפורמה הזו".
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ צילום: כפיר סיון
משוואה פשוטה
במציאות הנוכחית, מקרים בהם לא הושגו הבנות מול דיירים סרבנים מתגלגלים לא אחת לפתחו של בית המשפט – ומחייבים הן את היזמים והן את בעלי הדירות לליווי מקצועי של עורך דין מנוסה, הבקיא בנבכי ההתחדשות העירונית.
במציאות הנוכחית, מקרים בהם לא הושגו הבנות מול דיירים סרבנים מתגלגלים לא אחת לפתחו של בית המשפט – ומחייבים הן את היזמים והן את בעלי הדירות לליווי מקצועי של עורך דין מנוסה, הבקיא בנבכי ההתחדשות העירונית.
אחד המומחים בתחום הוא עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף במשרד עורכי הדין יוזוק מלכין ושות', המלווה ומייעץ במגוון פרויקטים בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, בין השאר בערים בלב אזורי הביקוש ובהן תל אביב, בת ים, ראשון לציון, חולון ונס ציונה.
"אין ספק שדיירים סרבנים הם חסם משמעותי בכל הנוגע להתנעת פרויקטים של פינוי-בינוי", אומר עו"ד יוזוק בראיון לאתר ice. "במקרים רבים מגיעים די מהר לחתימות של 50% מכלל הדיירים, ואחר כך נאלצים להתעסק עם דיירים 'מתנדנדים' מסיבות כאלה ואחרות כדי להשלים את החסר. בלא מעט בניינים ישנים, בעלי הדירות הם משקיעים או יורשים שפזורים בכל הארץ ואפילו מעבר לים. את אותם אנשים צריך לאתר ולצרף למניין הדיירים המבקשים לקדם פרויקט, וזה עניין לא פשוט – מה גם שחלקם סתם מתעצלים להגיע ולחתום".
עו"ד יוזוק גם מתקשה להבין את הנוסחה לפיה נדרש רוב של 80% למימוש מיזמי פינוי-בינוי, לעומת רוב של 67% בלבד בפרויקטים של תמ"א 38. "השחקניות הגדולות בתחום הן חברות בעלות חוסן כלכלי אשר משקיעות סכומי כסף גדולים בפינוי-בינוי ודואגות לתמורות גבוהות מאוד עבור הדיירים, לכן תמוה שדווקא שם אחוז החסימה גבוה יותר", הוא מנתח. "כשיש ביטחונות גבוהים, ראוי שגם הרוב הדרוש יהיה נמוך יותר. מן הסתם, הדבר יוביל לקיצור ניכר בלוחות הזמנים ובפתיחת ההליכים למימוש פרויקטים".
לפי המדגם, הפחתת הרוב עשויה לקצר את זמני ההמתנה בחצי. כמי שמכיר מקרוב את התחום, מה צריך להיות לדעתך הרוב הדרוש?
"במידה והתיקון לחוק יעבור, ברור שהוא יורגש גם בשטח. הרי רוב יחסי הוא 51%, אז למה בפינוי-בינוי הוא צריך להיות 80%? מדוע כל כך הרבה דיירים צריכים להסכים? באמת שלא ברור מה המקור של אחוז החסימה הגבוה ומי היה זה שיזם אותו. אני לא אומר שצריך לאשר פרויקטים על קוצו של יוד, אבל אם בתמ"א 38 המשוואה קובעת ש-67% מספיקים, הרי שצריך לאמץ אותה גם בפרויקטים של פינוי-בינוי. חשוב להביא בחשבון שגם במצב כזה יש להתמודד עם 33% מבעלי הדירות הנותרים, שזה לא מעט. התיקון הוא בפירוש קריטי, כי לפעמים הפער בין 80% לשני שליש זה בדיוק מה שצריך כדי להתניע פרויקט או לגנוז אותו. אף יזם לא ישקיע מאות אלפי שקלים על תכנון, ללא הרוב הדרוש".
"במידה והתיקון לחוק יעבור, ברור שהוא יורגש גם בשטח. הרי רוב יחסי הוא 51%, אז למה בפינוי-בינוי הוא צריך להיות 80%? מדוע כל כך הרבה דיירים צריכים להסכים? באמת שלא ברור מה המקור של אחוז החסימה הגבוה ומי היה זה שיזם אותו. אני לא אומר שצריך לאשר פרויקטים על קוצו של יוד, אבל אם בתמ"א 38 המשוואה קובעת ש-67% מספיקים, הרי שצריך לאמץ אותה גם בפרויקטים של פינוי-בינוי. חשוב להביא בחשבון שגם במצב כזה יש להתמודד עם 33% מבעלי הדירות הנותרים, שזה לא מעט. התיקון הוא בפירוש קריטי, כי לפעמים הפער בין 80% לשני שליש זה בדיוק מה שצריך כדי להתניע פרויקט או לגנוז אותו. אף יזם לא ישקיע מאות אלפי שקלים על תכנון, ללא הרוב הדרוש".
עוד מוסיף עו"ד יוזוק כי "במרבית המקרים קשה היום לסרבן להצביע על סיבה אמיתית שבגינה הוא לא חותם. יש הרבה דיירים שהרחיבו עם השנים את הדירה ללא היתר, או השתלטו על חצר משותפת והפכו אותה לדירת גן - וכעת דורשים זכויות גבוהות יותר ביחס לשאר הדיירים. מלבד מקרים כאלה, לאיזה אדם רציונלי יש סיבה לוותר על דירה ישנה בבניין מט ליפול, ולקבל בתמורה דירה חדשה, ממוגנת ומשודרגת ששווה כמעט כפול? אני מתקשה להבין מי לא רוצה לחתום על כזה דבר".
עד כמה ליווי משפטי של עורך דין אפקטיבי בהסרת חששות של דיירים ורתימתם לפרויקט?
"עורך דין הבקיא במטריה של התחדשות עירונית יכול לעשות את ההבדל עבור הדיירים – מהסבר באשר לזכויות שלהם וחובות הקבלן כלפיהם, דרך ניהול המו"מ הכלכלי, ועד פיקוח ובקרה על התקדמות העבודות. אנשים מרגישים נוח ליד איש מקצוע בעל ידע, ועורך הדין מפיג לגמרי את החששות והפחדים שלהם. כשהיזם מחזר אחרי הדיירים, הוא מזמין אותם לבופה מתחת לבניין עם פוסטרים וז'ורנלים של הפרויקט כדי שיחתמו. אם תשאל אותם חצי שנה לאחר שחתמו איפה עומד הפרויקט, לא יהיה להם מושג. עם ליווי משפטי רציף הם יידעו בדיוק לאן הם נכנסים. לא צריך לחיות את התכנון ברמה היומיומית, אבל בהחלט לעדכן כל כמה חודשים, ולשמש עבורם כתובת לכל בעיה. אנשים רוצים להיות בלופ ולדעת שבמידה ומתעוררות בעיות, יש מי שמטפל בהן. מעבר למסננת משפטית ומקצועית, הם צריכים בפרונט שחקן חזק שיעמוד על זכויותיהם".
"עורך דין הבקיא במטריה של התחדשות עירונית יכול לעשות את ההבדל עבור הדיירים – מהסבר באשר לזכויות שלהם וחובות הקבלן כלפיהם, דרך ניהול המו"מ הכלכלי, ועד פיקוח ובקרה על התקדמות העבודות. אנשים מרגישים נוח ליד איש מקצוע בעל ידע, ועורך הדין מפיג לגמרי את החששות והפחדים שלהם. כשהיזם מחזר אחרי הדיירים, הוא מזמין אותם לבופה מתחת לבניין עם פוסטרים וז'ורנלים של הפרויקט כדי שיחתמו. אם תשאל אותם חצי שנה לאחר שחתמו איפה עומד הפרויקט, לא יהיה להם מושג. עם ליווי משפטי רציף הם יידעו בדיוק לאן הם נכנסים. לא צריך לחיות את התכנון ברמה היומיומית, אבל בהחלט לעדכן כל כמה חודשים, ולשמש עבורם כתובת לכל בעיה. אנשים רוצים להיות בלופ ולדעת שבמידה ומתעוררות בעיות, יש מי שמטפל בהן. מעבר למסננת משפטית ומקצועית, הם צריכים בפרונט שחקן חזק שיעמוד על זכויותיהם".
פרויקט במסגרת התחדשות עירונית צילום: Magma Images
תיוג שלילי
חרף הנתונים שמציגה התאחדות הקבלנים באשר לקשר בין הפחתת הרוב הדרוש להתארכותם של פרויקטים, הוצג השבוע גם דו"ח שעלול לטרוף את הקלפים ולהקשות על הפחתת אחוז ההסכמות. הדו"ח, שהכין מתן שחק בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, חושף כי הסיבה לעיכובים בהתנעת פרויקטים אינה נעוצה בהכרח בדיירים הסרבנים, אלא מורכבת מסיבות שונות ומגוונות – מהיעדר כדאיות כלכלית ועד גובה היטל השבחה.
חרף הנתונים שמציגה התאחדות הקבלנים באשר לקשר בין הפחתת הרוב הדרוש להתארכותם של פרויקטים, הוצג השבוע גם דו"ח שעלול לטרוף את הקלפים ולהקשות על הפחתת אחוז ההסכמות. הדו"ח, שהכין מתן שחק בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, חושף כי הסיבה לעיכובים בהתנעת פרויקטים אינה נעוצה בהכרח בדיירים הסרבנים, אלא מורכבת מסיבות שונות ומגוונות – מהיעדר כדאיות כלכלית ועד גובה היטל השבחה.
"השפעת החוק היא בכך שמקנה ליזם, בתמיכת בעלי הדירות שמסכימים לעסקה, כוח רב להפעיל לחץ על בעלי הדירות שאינם מסכימים לעסקה, גם אם מדובר בהתנגדות שנובעת מסיבות שונות שאינן מתאימות למודל הדייר הסרבן, או להגדרות המשפטיות בנושא, כדי שיסכימו לעסקה", נכתב בין השאר בדו"ח, המתייחס גם למשמעות הבעייתית משהו בהגדרה של דייר סרבן.
"המונח דייר סרבן, בתרגומו הקלוקל מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תאורטי של כשל שוק מסוים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים", צוין עוד בדו"ח. "לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על ידי היזם".
ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, התייחס לנושא בוועדת הפנים של הכנסת: "הפתרון של הורדת הרוב מ-80% הוא כי בהיעדר הפחתה של הרוב הזה לא נצליח להגיע לאיזון קנייני נכון. אכן יש כאן פגיעה בזכויות הקניין. עם זאת, ברור שזכות הקניין אינה מוחלטת. צריך איזון. האיזון מול התועלת שבהתחדשות עירונית – ציפוף ערים ופחות פגיעה בשטח פתוח, וזכות הקניין של המעוניינים בדירה חדשה מורחבת עם ממ"ד, מעלית וחניה. לא מדובר רק בפרויקט נדל"ני מסובך, אלא בערכים ציבוריים".
"אם היזם ויתר על כניסה לפרויקט משום שאינו כלכלי, כבר לא חשוב אם יש לך רוב או לא", מתייחס עו"ד יוזוק לדו"ח. "מצד אחד הממשלה רוצה לבנות כמה שיותר ולצמצם את מצוקת הדיור, אבל מצד שני הרשויות שמות ליזמים רגליים. הבעיה היא שהרבה פעמים לא ניתן להגיע להידברות רצינית עם העיריות ללא הסכם פינוי-בינוי חתום. הזמן של הרשות מוגבל, ואם יש לך רק 40%-50% מהחתימות, הם יסמנו אותך כמתנדנד ולא ישקיעו בך אנרגיה. חברות רציניות לא נכנסות לפרויקטים לא כלכליים, וחשוב שהם יהיו כאלה כדי שסוגיית הרוב תהיה רלוונטית".
"הנקודות שמעלה המחקר נכונות, אבל יש כמה וכמה חסמים - סרבנים, אי התכנות כלכלית או פטור מהיטל השבחה - אין אחד שהוא חשוב יותר מהאחר", הוא מסכם. "צריך לעשות מאמץ לפתור את כולם במקביל, כדי שכמה שיותר פרויקטים ייצאו אל הפועל ובניית דירות מאסיבית תצא לדרך".
