פרויקטים
מועד הגשת תביעת סרבנים ופיר המעלית: החסמים הפחות מדוברים בהתחדשות עירונית
בזמן שכולם דנים בחלופה לתמ"א של שרת הפנים ובבשורה שמביא כביכול חוק ההסדרים לתחום ההתחדשות העירונית - ישנם היבטים שזכו להרבה פחות תהודה, אך מעכבים בעקביות פרויקטים רבים. עו"ד עמנואל יוזוק, הבעלים של משרד יוזוק מלכין ושות', על החסמים המשמעותיים שחמקו מתחת לרדאר
החשיבות שמייחסת המדינה לקידום התחדשות עירונית קיבלה לאחרונה גושפנקא נוספת עם חוק ההסדרים שעבר בקריאה ראשונה ומבקש להציע פתרונות לחסמים מרכזיים בתחום, והחלופה לתמ"א 38 שהציגה שרת הפנים, איילת שקד.
תוספת זכויות בנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הורדת הרוב הדרוש לתביעת דיירים סרבנים, הסדרת סוגיית היטל השבחה וכמובן ייעול הביורוקרטיה הבלתי נסבלת הכרוכה בהוצאת היתרים, הם בין הנושאים המדוברים יותר בקרב השחקנים הפועלים בתחום, בתקווה לשינוי המיוחל שיוביל להתנעת מיזמים רבים יותר ובנפחים גדולים יותר.
על אף הכוונות הטובות והשאיפה לייצר שינוי מקיף, מתברר כי עדיין קיימים חסמים שבאופן תמוה משהו חמקו מתחת לרדאר. חשוב להבין, לא מדובר בחסמים זניחים בשולי התחום, אלא בכאלה העלולים לעכב ואף למוסס פרויקטים רבים. הכוונה בין היתר להליך המשפטי הנדרש כדי להתניע פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), הסדרת זכויות הדיירים לאחר קבלת היתר בנייה, וכן הסכמה על תוספת של מעלית בבניין במסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1). יודגש כי חסמים אלו לא זוכים גם כעת לתהודה ראויה ולפתרונות הולמים.
למה לא בונים?
מי שנדרשים לסוגיה בפעילותם השוטפת הם עורכי דין, המייצגים הן יזמים והן בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. אחד מהם הוא עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף במשרד עורכי הדין יוזוק מלכין ושות', המלווה ומייעץ במגוון פרויקטים בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, בין השאר בערים ראשון לציון, תל אביב ונס ציונה.
"אנחנו רצים בשני מסלולים בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק והריסה – התכנוני והמשפטי", פותח עו"ד יוזוק. "החוק מאפשר להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים רק כשיש החלטה של ועדה בתנאים – זהו שלב מתקדם מאוד מול הרשות התכנונית, שדורשת מספר תיקונים נקודתיים ובדרך כלל תוך ימים עד שבועות כבר אפשר להתחיל לבנות".
אז מה בעצם הבעיה?
"הבעיה היא שרק בשלב שהוא ממש נגיעה מהיתר הבנייה אפשר בכלל לתבוע. בפועל נוצר מצב שבו אנחנו עם היתר ביד, אבל לא יכולים לבנות כי לא סיימנו את ההליך המשפטי. במצב עניינים שכזה ולמרות ההיתר, הבנק המלווה לא יכול להיכנס לתמונה, כי אותו מעניין שהליווי הבנקאי יירשם בטאבו. לזה צריך אחד משניים – 100% חתימות או פסק דין נגד אותו דייר סרבן. החוק היום אינו מאפשר לפתוח בהליך משפטי נגד סרבנים בטרם קבלת החלטת ועדה בתנאים, ופעמים רבות דיירים שואלים אותי למה הקבלן לא מתחיל לבנות אם יש היתר מהעיירה. היות והליך משפטי לוקח זמן, אנחנו נאלצים להמתין לפסק הדין של המפקח. גם אם נניח שפסק הדין ניתן לשביעות רצוננו, מה יקרה אם הסרבן יחליט לערער למחוזי? זה יתקע את ההליך באופן דרמטי. מדובר בחסם משמעותי שאני נתקל בו כמעט בכל פרויקט".
"הבעיה היא שרק בשלב שהוא ממש נגיעה מהיתר הבנייה אפשר בכלל לתבוע. בפועל נוצר מצב שבו אנחנו עם היתר ביד, אבל לא יכולים לבנות כי לא סיימנו את ההליך המשפטי. במצב עניינים שכזה ולמרות ההיתר, הבנק המלווה לא יכול להיכנס לתמונה, כי אותו מעניין שהליווי הבנקאי יירשם בטאבו. לזה צריך אחד משניים – 100% חתימות או פסק דין נגד אותו דייר סרבן. החוק היום אינו מאפשר לפתוח בהליך משפטי נגד סרבנים בטרם קבלת החלטת ועדה בתנאים, ופעמים רבות דיירים שואלים אותי למה הקבלן לא מתחיל לבנות אם יש היתר מהעיירה. היות והליך משפטי לוקח זמן, אנחנו נאלצים להמתין לפסק הדין של המפקח. גם אם נניח שפסק הדין ניתן לשביעות רצוננו, מה יקרה אם הסרבן יחליט לערער למחוזי? זה יתקע את ההליך באופן דרמטי. מדובר בחסם משמעותי שאני נתקל בו כמעט בכל פרויקט".
איך ניתן לייעל את התהליך?
"חייבים לזכור שבתביעות כאלה בעלי הדירות הם אלה שכביכול תובעים, אבל היזם הוא זה שמנהל את התיק למרות שפורמלית הוא לא חלק ממנו. הרפורמה לא שינתה דבר בנושא המשפטי, למעט האפשרות שהיזם יפתח בהליך (מה שכבר קיים בפועל על שם הדיירים דרך ייפוי כוח) והיינו מצפים שיאפשרו להגיש את התביעה נגד דיירים סרבנים בשלב מוקדם הרבה יותר – ממש במקביל לתחילת ההליך התכנוני. כך נוכל להגיע בשני המסלולים יחד לקו הסיום ולא נתגלגל עם הליך משפטי ארוך לאחר קבלת ההיתר. זהו בפירוש חסם מטורף אשר גורם לכך שפרויקטים רבים עם היתרים עוד לא יצאו לדרך. אין לי טענות למפקח שפועל על פי חוק, אבל המדינה מוכרחה לתת על כך את הדעת ולצמצם את המועד להגשת התביעה".
"חייבים לזכור שבתביעות כאלה בעלי הדירות הם אלה שכביכול תובעים, אבל היזם הוא זה שמנהל את התיק למרות שפורמלית הוא לא חלק ממנו. הרפורמה לא שינתה דבר בנושא המשפטי, למעט האפשרות שהיזם יפתח בהליך (מה שכבר קיים בפועל על שם הדיירים דרך ייפוי כוח) והיינו מצפים שיאפשרו להגיש את התביעה נגד דיירים סרבנים בשלב מוקדם הרבה יותר – ממש במקביל לתחילת ההליך התכנוני. כך נוכל להגיע בשני המסלולים יחד לקו הסיום ולא נתגלגל עם הליך משפטי ארוך לאחר קבלת ההיתר. זהו בפירוש חסם מטורף אשר גורם לכך שפרויקטים רבים עם היתרים עוד לא יצאו לדרך. אין לי טענות למפקח שפועל על פי חוק, אבל המדינה מוכרחה לתת על כך את הדעת ולצמצם את המועד להגשת התביעה".
פרויקט התחדשות עירונית ברחוב חטיבת גולני 3 באשדוד, שמלווה עו"ד עמנואל יוזוק. צילום: באדיבות יוזוק מלכין ושות'
מעלית בבית
חסם קריטי נוסף שלדברי עו"ד יוזוק טרם זכה למענה, נוגע לבניית מעלית בתוך בניין מגורים. מדובר במבנים ישנים שלא מתאימים לפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי ולא כלכליים לתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, כך שהאופציה היחידה הרלוונטית היא במסלול חיזוק ועיבוי.
"לעיתים הדרך היחידה לבנות מעלית באותם בניינים היא אם פיר המעלית נכנס לתוך חלק מהדירות", מרחיב עו"ד יוזוק. "לא מדובר במשהו קריטי, שכן מעליות כיום אינן מרעישות, ובדירות חדשות דיירים אפילו לא יודעים שפיר המעלית נמצא לעיתים מעבר לקיר אחד החדרים בדירה. בנוסף, התמורות מאפשרות לפצות את הדיירים ולהרחיב עבורם את הדירה על מנת שלא ייפגעו".
אם כך, מדוע מדובר בחסם?
"העניין הוא שכדי להוציא מהלך כזה אל הפועל, יש צורך בהסכמה גורפת של כלל הדיירים אשר המעלית נכנסת לדירתם, כלומר שיעור של 100% - ולא כולם מוכנים לסידור הזה. מספיק שדייר אחד מסרב והלך הפרויקט. אלפי בניינים לא יכולים להשתדרג למעלית משום שדיירים לא מוכנים שהפיר ייכנס אליהם הביתה. המשמעות היא שכיום אין שום פתרון לפרויקטים מסוג זה בהתחדשות עירונית".
"העניין הוא שכדי להוציא מהלך כזה אל הפועל, יש צורך בהסכמה גורפת של כלל הדיירים אשר המעלית נכנסת לדירתם, כלומר שיעור של 100% - ולא כולם מוכנים לסידור הזה. מספיק שדייר אחד מסרב והלך הפרויקט. אלפי בניינים לא יכולים להשתדרג למעלית משום שדיירים לא מוכנים שהפיר ייכנס אליהם הביתה. המשמעות היא שכיום אין שום פתרון לפרויקטים מסוג זה בהתחדשות עירונית".
מה בכל זאת ניתן לעשות כדי להתיר את הפלונטר?
"אין נוסחת קסם, המחוקק הוא זה שנדרש למצוא לנושא פתרון יצירתי ואפקטיבי. בעיני, הכי חכם היה למנות שמאי ולדאוג לפיצוי הולם עבור אותם דיירים – במידה ונפגעו – על השטח שלוקחים להם. שיבוא איש מקצוע ויקבע אם צריך לשלם וכמה, ונוכל לסיים עם הסוגיה הבוערת הזו".
"אין נוסחת קסם, המחוקק הוא זה שנדרש למצוא לנושא פתרון יצירתי ואפקטיבי. בעיני, הכי חכם היה למנות שמאי ולדאוג לפיצוי הולם עבור אותם דיירים – במידה ונפגעו – על השטח שלוקחים להם. שיבוא איש מקצוע ויקבע אם צריך לשלם וכמה, ונוכל לסיים עם הסוגיה הבוערת הזו".
"מספיק שדייר אחד מסרב למעלית והלך הפרויקט" צילום: Pixabay
צעד קדימה, שניים לאחור
יוזוק מלכין ושות' נמצא כאמור בחוד החנית של המשרדים העוסקים בתחום הצומח של התחדשות עירונית. כך למשל, בראשון לציון מלווה המשרד כמה וכמה פרויקטים בשלבים שונים של תכנון וביצוע - ובהם אלו שברחוב ויניק 19-17 ו-40-38, כמו גם ברחובות קרל נטר 34-32, נעמן 6-4 וקרן היסוד 25-23.
דוגמה לפרויקטים של התחדשות עירונית בערים נוספות בהן פועל עו"ד יוזוק, הסובלים מהחסמים האמורים, מהווה זה שברחוב דב גור 34-32 באשדוד - שם כבר למעלה מחצי שנה תקועים במעלית, תרתי משמע. במתחם גדול בנס ציונה, הכולל בניינים ברחובות השריון, ההסתדרות והלב, היתרי הבנייה משולמים בסך מצטבר של מיליוני שקלים, אך ההליך המשפטי מול דיירים סרבנים לא מאפשר להתקדם.
"למערכת המשפטית יש את הקצב שלה", מבהיר עו"ד יוזוק. "דיירים שואלים ללא הרף למה לא מתחילים לבנות, ולך תסביר שהאינטרס שלך אפילו יותר גדול משלהם. כמובן שקולם של הסרבנים צריך להישמע, אך לא מעט פעמים אין מאחוריו מהות אמיתית אלא רק טענות סרק ומלחמות חורמה מיותרות. המצב הזה מחייב פתרונות הגיוניים שימנעו עיכוב מבניינים שלמים עם עשרות דיירים".
עד כמה משמעותי לשלב בהליכים האמורים עורכי דין הבקיאים בתחום על שלל היבטיו?
"חשוב מאוד לקחת עורך דין בעל ניסיון משני צדי המתרס – הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים. כשאתה מתנהל רק מול יזמים, יש מנגנונים די קבועים פחות או יותר ואתה יודע מה מקובל ומה לא. בייצוג דיירים אתה נכנס להרבה גזרות מורכבות בענייני משפחה, ירושות, גירושים ואפילו מנהלים מיוחדים שממונים במקרה שבעל הדירה פשט רגל. עורך דין מנוסה יודע לזהות מראש את הבעיות, אבל מי שלא מכיר את התחום לעומק עשוי לקבל חבילה מורכבת, ואז לך תטפל בדברים כמו דירות לא רשומות ובעיות מול האפוטרופוס הכללי. השורה התחתונה היא שבכל בניין תמיד יש 'הרפתקאות' ולכן יש יתרון עצום למי שמשלב כבר מתחילת הדרך עו"ד שמלווה גם יזמים וגם דיירים, ומכיר את הפן המשפטי לפניי ולפנים".
"חשוב מאוד לקחת עורך דין בעל ניסיון משני צדי המתרס – הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים. כשאתה מתנהל רק מול יזמים, יש מנגנונים די קבועים פחות או יותר ואתה יודע מה מקובל ומה לא. בייצוג דיירים אתה נכנס להרבה גזרות מורכבות בענייני משפחה, ירושות, גירושים ואפילו מנהלים מיוחדים שממונים במקרה שבעל הדירה פשט רגל. עורך דין מנוסה יודע לזהות מראש את הבעיות, אבל מי שלא מכיר את התחום לעומק עשוי לקבל חבילה מורכבת, ואז לך תטפל בדברים כמו דירות לא רשומות ובעיות מול האפוטרופוס הכללי. השורה התחתונה היא שבכל בניין תמיד יש 'הרפתקאות' ולכן יש יתרון עצום למי שמשלב כבר מתחילת הדרך עו"ד שמלווה גם יזמים וגם דיירים, ומכיר את הפן המשפטי לפניי ולפנים".
באשר להשלכות המהלכים מצד המדינה, אומר יוזוק כי לעניות דעתו מדובר בהרבה מהומה על לא מאומה: "הייתי מצפה משרת הפנים להוציא קול קורא עבור עורכי דין ויזמים על מנת שירכזו את החסמים הרלוונטיים, ובהמשך יזמנו לשולחן עגול את העושים במלאכה ולא כל מיני פקידים שלא בקיאים ורוצים לשנות מרחוק", הוא מסכם. "אני מרגיש שלא ישבו מספיק עם אנשי השטח על מנת להבין את הבעיות המרכזיות. השרה אמנם הוציאה מסמך עם הרבה כותרות, רעש וצלצולים, אבל כשמנסים להבין על מה הדרמה הגדולה, מגלים כי אין בשורה של ממש – לא בחלופה לתמ"א וגם לא בחוק ההסדרים".
