פרויקטים
מדברים מהשטח: מומחי ההתחדשות העירונית של ice עונים על השאלות שלכם
מה חשוב לברר לקראת קידום תמ"א? אילו חלופות מחויב היזם להציע לקשישים? ואיך תתמודדו עם התייקרות דמי הניהול עם סיום הפרויקט? מדי חודש בפינה חדשה, תענה עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, על השאלות שלכם
על מנת לבדוק התכנות של פרויקט תמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ומה הסיכוי שייצא אל הפועל, מומלץ לבצע בירורים בשתי חזיתות. ראשית, נדרש לוודא שקיימת היענות מצד הדיירים לחדש את המבנה, כשהרוב הנדרש הוא 80%. במידה וישנם דיירים שאינם חפצים להתקדם, מומלץ לייצר מולם שיח ולנסות להסיר את חששותיהם. לשם כך יש לכנס אספת דיירים, לבחור נציגות לקידום הפרויקט ולפעול במטרה להגיע להסכמה רחבה ככל שניתן. אם השגת הרוב הדרוש היא בלתי אפשרית וישנם דיירים שמתעקשים לעמוד בסירובם, אין טעם להתקדם – במיוחד כשמביאים בחשבון שתוקפה של תמ"א 38 יסתיים באוקטובר 2022.
עניין משמעותי נוסף טמון בהתכנות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט, או במילים אחרות - האם יש מספיק זכויות בנייה בחלקה המאפשרות את הריסתו של הבניין ובנייתו מחדש, ומהן התמורות להן יזכו בעלי הדירות עם סיום הפרויקט? את היקף הזכויות בודק אדריכל מול מחלקת ההנדסה בעירייה, כשהדיירים יכולים לשכור אדריכל מטעמם לביצוע הבדיקות, או לחלופין לפנות ליזמים פוטנציאליים ולבקש מהם לבצע את הבדיקה לפני שחותמים על הסכם. לאחר בדיקה יסודית בחלקה הרלוונטית מתקבלת אינדיקציה ברורה האם כדאי להמשיך בתהליך.
אשר למדיניות התכנונית, חשוב להבין כי לא פעם נמצאת העירייה בשלב תכנוני של שכונה או מתחם, ובמקרים שכאלה היא לא תאפשר הריסה של בניין בודד, אלא תעדיף הריסה של מספר בניינים כפרויקט פינוי-בינוי מתוך ראייה תכנונית רחבה. כמובן שבמצב עניינים שכזה, מימוש הפרויקט במסגרת תמ"א הופך ללא רלוונטי.
עו"ד אורית רימון צילום: ראובן קופצ'ינסקי
בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי זכאית האוכלוסייה המבוגרת לזכויות נוספות. הזכויות הללו הן תוצאה של הבנת המחוקק כי לציבור זה צרכים שונים מאלו של הדיירים הצעירים יותר, ושהמעבר למגורים בשכירות ולאחר מכן חזרה לדירה חדשה לא תמיד אפשרי מבחינתם. הבנה זו תורגמה לתיקון 6 בחוק פינוי ובינוי, במסגרתו מחויבים היזמים להציע לאוכלוסייה המבוגרת אפשרויות משתנות על פי שתי קבוצות גיל, זאת בנוסף לאופציה הסטנדרטית של דירה חדשה.
לדיירים בגיל 75 ומעלה, על היזם להציע את אחת החלופות הבאות, והוא אף רשאי לבחור ביניהן: שתי דירות (ששוויון המצטבר זהה לשווי הדירה החדשה); דירה קטנה לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה; תשלום עבור מעבר לבית אבות, לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה; דירה חדשה תמורת הדירה הישנה במועד הפינוי (ללא צורך לעבור לשכירות); מתן תשלום כספי בשווי הדירה החדשה לצורך רכישת דירה חדשה חלופית על ידי הדייר הקשיש במועד הפינוי.
לדיירים בני 80 ומעלה יש את הזכות לבחור (ולא ליזם) באחת האפשרויות הבאות: תשלום עבור מעבר לבית אבות, לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה; דירה חדשה תמורת הדירה הישנה במועד הפינוי (ללא צורך לעבור לשכירות); תשלום כספי בשווי הדירה החדשה לצורך רכישת דירה חדשה חלופית על ידי הקשיש במועד הפינוי.
יודגש כי בכל הסכם במסגרת פינוי-בינוי חובה על היזם להציג את מגוון האופציות הנ"ל, זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם של בני האוכלוסייה המבוגרת, בד בבד עם התקדמות הפרויקט הרלוונטי.
תשלום דמי הניהול בבניינים החדשים הוא נושא שמטריד רבים מבעלי הדירות הוותיקים, ובעל השלכות כלכליות גדולות עבורם. כדי להפיג מבעוד מועד את סימני השאלה, רצוי כחלק מהמשא ומתן מול היזם לדרוש כי הוא זה שיישא בעול התשלומים.
פרק הזמן הרלוונטי לתשלום על ידי היזם, עשוי לנוע משנה ועד חמש שנים, תלוי כמובן בסוג הפרויקט. לחלופין, במסגרת המשא ומתן ניתן לעגן בהסכמה את הקמתה של קרן ייעודית למען הדיירים, אשר תוקדש לתשלום דמי הניהול על ידי היזם ותופעל מיד עם קבלת הדירות החדשות ולכמה שנים קדימה.
בהקשר זה, יש להדגיש כי במידה ומדובר בדייר המקבל הבטחת הכנסה על פי חוק, הרי שעל היזם לשלם את דמי הניהול עבורו במשך חמש שנים, ובלבד שבעל הדירה הגיע לגיל פרישה ומתגורר בדירה, ואין בבעלותו דירה נוספת.
*עו"ד אורית רימון היא שותפה במשרד עורכי דין ונוטריון דן בר-אל ושות'
יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il
