נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לקראת יום ירושלים 2023 פורסמו בימים האחרונים, ולפיהם מספר תושבי העיר הגדולה בישראל עומד על כ-984,500 נפש. בעשור הנוכחי צפויה הבירה לחצות את רף מיליון התושבים, עניין המחייב הגדלה ניכרת של היצע הדיור הקיים.

בחזון לירושלים המתחדשת, לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 תפקיד משמעותי. היום כבר קיים קונצנזוס באשר לנחיצותה של התחדשות עירונית בעימות גבוהה – כשלצד פתרונות מגורים לאוכלוסייה הצומחת, גם תשקם, תרענן ותמגן מבנים ישנים הפרוסים ברחבי ירושלים, ותסייע בשדרוג חזות העיר ובחידוש התשתיות העוטפות.

 
"ההתחדשות העירונית היא קריטית להמשך פריחתה של ירושלים, בעיקר עבור החזרת ובלימת ההגירה של המשפחות הצעירות והצעירים", מציין ראש העיר, משה ליאון. "היצע הדירות הוא נמוך. בעשור הקודם נבנו בעיר בממוצע כ-2,000 דירות בשנה. התוצאה של העדר הבינוי גרמה למצוקת דיור ויציאה של הדור הצעיר אל ערי הלווין, בחיפוש אחר אלטרנטיבות חדשות לדיור והקמת משפחה. בשנים האחרונות אנו עובדים על הגדלת היצע המגורים, ומתמקדים בהתחדשות עירונית".

בחוד החנית

דבריו של ראש העיר ליאון משתקפים היטב בשטח. ירושלים מזוהה כיום כעיר המובילה את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, כשהיקפי הפעילות צפויים בשנים הבאות להמשיך ולעלות. רוח גבית להאצת הפעילות מהווה הסכם המסגרת לעידוד התחדשות עירונית עליו חתמה העירייה בשנה שעברה עם משרד בינוי והשיכון, במסגרתו היא תתומרץ על כל יחידת דיור אשר תזכה להיתר בנייה.

לפי נתוני עיריית ירושלים, בימים אלו מקודמות בבירה במסלול של פינו-בינוי כ-160 תוכניות, הכוללות קרוב ל–53,000 יחידות דיור – מתוכן כ-3,800 יחידות דיור בביצוע, כ-1,500 יחידות דיור בהליכי רישוי, כ-9,500 יחידות דיור בתוקף וכ-38,000 יחידות דיור בשלבי תכנון שונים. המספרים הללו מהווים גידול מרשים ביחס ל-2022 – במהלכה קודמו 118 תוכניות הכוללות כ-43,000 אלף יחידות דיור.

באשר לפרויקטים במסלול של תמ"א 38, הרי שלאור מאפייני הבנייה בירושלים ובהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הגישה הוועדה המקומית תוכנית חדשה להארכתה של התמ"א עד לשנת 2025. בעוד שאשתקד קיבלו כ-5,200 דירות היתרי בנייה, הרי שהשנה כבר קפצה הכמות לכ-7,200 דירות.

"העירייה מקדמת התחדשות עירונית בכלל שכונות העיר – זאת תוך התחשבות במשאבי הקרקע המוגבלים ומתן מענה לכלל הצרכים הנלווים לפרויקטים אלה", מדגישים בעירייה המקומית. "מדיניות הדוגלת בבנייה לגובה ועירוב שימושים, מאפשרת מתן מענה מיטבי הן לסוגיית הדיור והן לסוגיית צרכי הציבור. במסגרת הפרויקטים מייחסת העירייה חשיבות רבה גם להיבט התחדשות כלל שטחי הציבור, למען שיפור איכות חיי התושבים. לשם כך, פתחה העירייה במיזם ראשון מסוגו בארץ בשם 'הפרויקטור השכונתי', הבונה עם העירייה תוכנית עבודה סדורה לחידוש המרחב הציבורי והשטחים למוסדות ציבור".

ראול סרוגו (מימין), משה ליאון ואוהד דנוס (צילומים אילן בשור, פלאש 90/ אוליביה פיטוסי, שחר שירזי)

הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, המובילים ברמת השטח את מתיחת הפנים שעוברת הבירה, שותפים לעמדת ראש העיר באשר לצורך שבקידום התחום. "התחדשות עירונית היא עוגן בעתידה של כל עיר גדולה בישראל, ובירושלים על אחת כמה וכמה", מסביר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "התפתחותה של ירושלים כעיר עולם עם תיירות שוקקת, תשתיות שהולכות ונבנות, תחבורה ציבורית ורכבת קלה שמתרחבת – מחייבים את העיר לשפר את פניה ולחדש את שכונותיה. כשמוסיפים לכך את הצורך שבשימור מבניה ואתריה ההיסטוריים של ירושלים, ובמניעת התרחבות הבנייה לשטחים פתוחים החיוניים לשימור הטבע ובעלי החיים באזור – ההתחדשות העירונית מקבלת משנה תוקף".

סרוגו מבקש להתייחס גם לאינטראקציה החיובית שבין גורמי העירייה לשחקני ההתחדשות העירונית ואומר: "ראש העיר משה ליאון הבין היטב את חשיבות ההתחדשות העירונית, והוא משקיע ומעודד את התחום, כולל פטור מהיטל השבחה באזורים רבים בעיר על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. בהקשר הזה צריך להוסיף כי ליאון והוועדה המקומית נשענים גם על תשתית טובה שהניחו ראש העיר הקודם ניר ברקת וצוותו. רוח המפקד ניכרת בפעילות מנהל ההנדסה, בראשות מהנדס העיר יואל אבן ואגפי העיריה האחרים, כשעל כולם מנצח מנכ"ל העיריה איציק לארי".

"יזמים מבינים שידיה המושטות של העיריה תאפשר להם פרויקטים מוצלחים יותר ויעילים יותר, תוך בירוקרטיה נמוכה ומקוצרת, ותמיכה בבעיות ובחסמים", מוסיף סרוגו. "הגישה הזו מעודדת את הקבלנים ליזום ולבצע פרויקטים רבים נוספים. בשל כל אלה ירושלים היום היא מלכת ההתחדשות העירונית".

בעירייה מיישרים קו עם הדברים, ומדגישים: "פורומים ושולחנות מתקיימים עגולים בכל הרמות הניהוליות וצוותי העבודה – זאת כדי לתת מעטפת עירונית תומכת, ללוות את הפרויקטים, לסייע בקידום תהליכי האישור ולספק מענה לבעיות".

זינוק במחירים

שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מנכ"ל ושותף במשרד דנוס להט ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מבקש לשים את הפוקוס עליית המחירים שרשמו מחירי הדיור בעיר.

לדבריו, "בשנה האחרונה התייקרה ירושלים בכ-19% בממוצע, כשמחירה של דירת 4 חדרים הגיע לסכום של כ-2.7 מיליון שקלים. רק ברבעון החולף התייקרה העיר בכ-3%. העובדות הללו מעמידות בפני מקבלי ההחלטות משימה לא פשוטה כשהם באים לייצב ואף להוריד את מחירי הדירות בבירה. מה שפועל לטובתם אלו נתוני ההתחדשות העירונית המרשימים – עשרות אלפי דירות, המצויות בשלבי תכנון וביצוע שונים".

"כאן גם המקום להזכיר כי ירושלים אמורה לייצר, באופן יחסי למספר תושביה, כעשירית מתוספת הדירות הנדרשת בישראל", מחדד דנוס. "ומדובר בכ-6,500 דירות חדשות מדי שנה. הדרך לשם מחייבת להתמודד עם האטה של המחירים בשוק או אפילו ירידות מחירים, עיכובים ביורוקרטיים, וצורך בוער בשדרוג מערכות תשתית מיושנות וההון העירוני הנדרש לכך. אלו אמנם בעיות כלל ארציות, אך בעיר מורכבת כמו ירושלים הן מקבלות עצימות גבוהה יותר".

במבט קדימה מבהיר דנוס: "העשור הקרוב אמור להוות נקודת מפנה לירושלים, כשהתחדשות עירונית אינטנסיבית היא פקטור מרכזי בדרך לעמידה ביעדים ולשיפור איכות החיים בעיר. האם הבירה תוכל לאתגרים ותפרוץ קדימה? נכון להיום, התחושה היא שהסיכוי בהחלט חיובי".

עוד ב-

ירושלים כמקור השראה: הלקחים שישפיעו בקרוב על הכלכלה הישראלית

לכתבה המלאה

"ירושלים היא עיר חזקה, הייחודיות שלה היא החיים המשותפים והמרקם האנושי", מסכם ראש העיר ליאון. "הרחבת היצע הדיור שבתוכו יהיו אופציות לדיור להשכרה, בשילוב מתחמי התעסוקה, התחבורה הציבורית המתקדמת בישראל והחינוך המצוין שיש בירושלים, יהפכו את העיר לאבן שואבת עבור משפחות צעירות וזוגות צעירים – אין לי ספק בכך".