זינוק של 21% בביקוש לדירות קטנות בנות 1-2 חדרים בשנת 2020 - כך עולה מניתוח נתוני יד 2. בחודש דצמבר כ-68 אלף גולשים ייחודיים חיפשו באתר יד 2 דירות כאלה, לעומת 56 אלף נכון לינואר של אותה שנה. השיא בביקושים נרשם בחודש אוקטובר, אז חיפשו 73 אלף איש דירות קטנות באתר.

לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2020 היו בישראל 3,408 התחלות בנייה של דירות 1-2 חדרים, לעומת 2,642 כאלה בשנת 2019 - עלייה של כ-29% בין התקופות. התחלות הבנייה של דירות קטנות היוו רק 6.6% מכלל התחלות הבנייה שהיו ב-2020.

ת"א היא העיר שבה מוצעות הכי הרבה דירות קטנות למכירה (3,780 דירות) והיא גם הכי מבוקשת (כ-76 אלף חיפושים ייחודים). אחריה חיפה עם 2,500 דירות מוצעות ו-41 אלף ביקושים, ירושלים עם 1,200 דירות מוצעות ו-35 אלף מבוקשות, ורמת גן עם 954 דירות מוצעות ו-33 אלף מבוקשות.

מניתוח יחס הביקוש מול ההיצע של נתוני יד 2 עולה, כי ראשון לציון מובילה: על כל דירה מוצעת באתר יד 2 בעיר יש יותר מ-86 ביקושים. אחריה רחובות עם 75 ביקושים על כל דירה מוצעת, חדרה עם 60, הרצליה עם 59, ואחרי כן אילת (51), גבעתיים (49) ועפולה (49).

באזורי הביקוש הכי חמים בארץ, יחס הביקוש מול ההיצע של דירות קטנות דווקא נמוך יותר: בת"א יש 20 ביקושים על כל דירה מוצעת, ברמת גן 35 ביקושים, ובירושלים 29. לדברי יבין גיל מור, מנכ"ל יד 2, "בין הסיבות האפשריות לעלייה המשמעותית בביקוש לדירות קטנות ניתן למנות את החזרה של משקיעים לשוק בעקבות הפחתת מס הרכישה במהלך 2020. בדרך כלל השקעה בדירות קטנות מניבה תשואת שכירות גבוהה ביחס להשקעה בדירות גדולות יותר. יחד עם זאת, ישנם פרמטרים נוספים שרצוי לקחת בחשבון כמו רמת הביקוש לנכס קטן להשכרה בשכונה, ופוטנציאל ההתחדשות באזור".

נזכיר כי הממשלה הורידה את מס הרכישה מ-8% ל-5% בחודש יולי 2020, מה שהחזיר משקיעים שהודרו למספר שנים בחזרה לשוק הנדל"ן. הדירות הקטנות מועדפות בדרך כלל על המשקיעים לצורכי השכרה לקהלי יעד כמו סטודנטים או רווקים וכיוצ"ב. עוד נציין כי גם הסרת מגבלת רכיב הפריים במשכנתאות שהוכרזה בדצמבר עשויה להוות סיבה לעלייה בביקוש – היא הקלה על גיוס ההון העצמי לדירה והגבירה אף היא את פעילות המשקיעים ואולי גם עודדה רכישות בקרב צעירים או זוגות צעירים שידם לא היתה משגת קודם לכן. בנוסף, דירות 1-2 חדרים לרוב ממוקמות בבניינים ישנים ובשכונות ישנות ומשכך הן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית, וגם עובדה ייתכן וקורצת למשקיעים.

האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, מוסיף כי "יש כיום דרישה הולכת וגוברת ל'מיקרו דירות' בשטח 30–45 מ"ר, הן מצד רשויות מקומיות והן מצד יזמי נדל"ן. השוק זקוק לדירות האלה וגם מהצד היזמי/כלכלי ישנו רווח גדול יותר על כל מ״ר בנוי. ברור שזה לא מתאים בכל מקום, אבל למרכזי הערים זה פתרון מעולה".

מגמה מעורבת במחירים; איפה התשואה משכירות הגבוהה ביותר?
הערים אילת וטבריה מובילות את טבלת התשואות משכירות של דירות קטנות לפי נתוני יד 2. באילת התשואה משכירות עומדת על 4.5-4.7% בדירות 1-2 חדרים, ומחיריהן טיפסו עד 4% בין 2019 ל-2020. בטבריה התשואות הן 4.6%-5.9% ומחירי הדירות בעיר דווקא עלו עד 6% ב-2020.

אחת הערים שיש בה היום היצע גדול של דירות קטנות היא אילת, בעיקר בפרויקטים שמשלבים מלונאות ומגורים כדוגמת פרויקט בראון 42 מעלות של היזם אבי כראל. הביקוש הגדול נובע מכך שאנשים מעוניינים לרכוש דירות נפש להשקעה ושימוש עצמי, על רקע העובדה שהמלונות סגורים בעקבות הקורונה. בפרויקט בראון 42 מעלות מוצעות דירות 2 חדרים החל מ-1.29 מיליון שקל. בעיר באר שבע התשואה משכירות אמנם גבוהה (4.5%-4.3%), אך מחירי הדירות בנות חדר אחד צנחו ב-13% בין התקופות (מחירי דירות 2 חדרים ללא שינוי משמעותי).

בערי הביקוש במרכז הארץ התשואה משכירות נמוכה יותר: בת"א 2.6%-2.8%, אך מחירי הדירות הקטנות בעיר עלו ב-3% ב-2020. ברמת גן התשואה 2.8%-2.9%, ובמחירים נרשמה מגמה מעורבת - מחירי דירות 2 חדרים עלו ב-4% ומחירי דירות 1 חדר ירדו ב-3%. בירושלים נרשמה עליית מחירים של עד 3%, והתשואה 2.8%-3%.

בעיר תל אביב התשואה הממוצעת בדירות קטנות של 1-2 חדרים היא הגבוהה ביותר מבין סוגי הדירות בעיר. חברת ביוורהול תקים מתחם מגורים צעירים בשכונת יד אליהו בתל אביב, בסמוך למתחם המכללות. המתחם יכלול 2 בניינים בני 9 קומות אשר יכללו 87 יח"ד, כאשר רובן הינן דירות 2-3 חדרים (סה"כ 63 יח"ד). דירות 2 חדרים בשטח של 63 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת ישווקו במחיר של החל מ-2.140 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים ודירות 3 חדרים בשטח של 83.5 מ"ר פלוס 12.5 מ"ר מרפסת יימכרו החל מ-2.6 מיליון שקל. שני הבניינים מחוברים באמצעות לובי מפואר אשר יכלול גם חדר טרקלין דיירים ומטבחון לשימוש הדיירים.

ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים המשווקת את הפרויקט, מסביר כי "הפרויקט פונה לקהל יעד צעיר ודינאמי, משפחות צעירות ומשקיעים, המזהים את הפוטנציאל והמחירים השפויים של השכונה התל אביבית ומתחברים לאופי השכונתי המיוחד שלה. הדירות בפרויקט מתוכננות בצורה פונקציונלית כך שדירות 3 חדרים יכללו חדר מאסטר הורים עם חדר רחצה ופינת ארונות. בדירות 2 חדרים מתוכננת גם "פינת עבודה" ללימודים ועבודה מהבית, במיוחד עבור הסטודנטים ודור ההיי-טק העובד היום "מרחוק" ובפרט בעידן הפוסט קורונה".

יהודה גורסד, מנכ"ל חברת וואיי בוקס המקימה 4 פרויקטים בתל אביב, "דירות 2 חדרים מבוקשות בכלל ובתל אביב בפרט, לכן זה לא מפתיע שאחת מכל 3 דירות 2 חדרים נבנתה בתל אביב. הנתון הזה נכון גם לגבי הפרויקטים שלנו בעיר, בהם כשליש מהדירות הן בנות 2 חדרים. רוכשי דירות אלו כיום הם בעיקר תושבי חוץ שמעוניינים בדירה קטנה למגוריהם בזמן חופשתם בארץ, או הורים לילדים מתבגרים שרוכשים את הדירה הזו ליום שבו הם יעזבו את הבית".
חברת קרסו נדל"ן החלה לשווק לאחרונה את פרויקט המיקרו ליביניג הראשון בתל אביב שמציע לרכישה דירות מתוכננות בתכנון פונקציונלי וכוללות ריהוט אדריכלי מלא בשטחים החל מ-42 מ"ר. דן פרנס מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן מציין כי "הפרויקט זוכה לעניין מצד עשרות משקיעים מתוחכמים שמבינים את המשמעות של השקעה בדירה קטנה באזורי ביקוש ומבינים את הפער בגובה השכירות המשולמת. מבדיקות שערכנו אנו אומדים תוספת של בין 15% ל-20% בתשואה על דירות מיקרו ליבינג בפרויקט שלנו לעומת דירות קבלן אחרות באותו השטח. אנחנו מדברים על תוספת בסדר גודל של 0.7% בתשואה השנתית".