מחירי הדירות ללא ממ"ד צונחים בתקופה הזו. חלק מהמוכרים לא ממש מבינים את השוק. הם מתמחרים דירות לפי שטח, לפי קומה, אבל לא מצליחים למכור את הדירות במשך חודשים רבים. התשובה לכך נעוצה, בין היתר, במיגון: דירה ללא ממ"ד לא תימכר במחיר שבו הרוכש יכול היה למכור אותה לפני המלחמה. מי שלא ניצל את ההזדמנות ב-2022, יכול להגיע למצב שבו ערך הדירה שלו נשחק והוא לא יצליח למכור.

חלק מהמוכרים שבבעלותם צמוד קרקע מחליטים להציב מיגונית בחצר, בגלל ההקלות שניתנו בעניין, אבל זה לא תמיד עוזר: אם מדובר בעיר פריפריאלית, אנשים מעדיפים את הממ"ד בתוך הבית ואם לא - הם יגישו הצעה נמוכה לדירה, או שיחליטו לוותר (הנה מה שקרה למחירי השכירות בדירות ללא ממ"ד השנה).

בשיא המלחמה עם איראן נמכרה דירה ללא ממ"ד בנס ציונה במחיר גבוה יחסית. בימים האחרונים, כשהאיום האיראני עדיין מהדהד, נעשו מספר עסקאות לדירות עם ממ"ד, חלקן במחיר שהוא מעל המחיר הממוצע לדירה בשוק. במקרה הזה, הדירה בנס ציונה נמכרה במחיר של 3.45 מיליון שקל. אבל האם המחיר הזה גבוה?

בתים בנס ציונה שנהרסו במהלך השיגורים מאיראן (פלאש 90/ יוסי אלוני)

מדובר בדירת 5 חדרים בגודל 120 מ''ר עם מרפסת 14 מ''ר, היא נמצאת בקומה הרביעית מתוך שבע בבניין ברחוב השריון בעיר עם מעלית וחנייה בטאבו. המוכרים עברו להתגורר סמוך לילדיהם אחרי שאלו עזבו את הקן, בעוד שהקונים גרו באיזור והדירה נרכשה על ידם אחרי פחות מ-24 שעות בשיווק. 

אז איך בכל זאת המחיר היה כזה והאם הוא חריג? ראשית, אם מסתכלים על השטח הבנוי, מדובר בפחות מ-30 אלף שקל למ"ר. לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע לדירה בעיר עומד על 3.23 מיליון שקל. במקרה הזה, מדובר בדירה גדולה ומרווחת. בדקנו עוד כמה עסקאות של דירות שאין בהן ממ"ד, וקיבלו מחיר דומה: דירה ישנה ברחוב נגבה נמכרה לפני פחות מחודש במחיר של 2.5 מיליון שקל. מדובר בדירה של 59 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר עמד על יותר מ-42 אלף שקל. האם המחיר למ"ר גבוה כי הדירה קטנה? בחנו עסקה נוספת, הפעם מרחוב ביאליק, שם נמכרה דירת 4 חדרים, 80 מ"ר, במחיר של 2.42 מיליון שקל - כ-30 אלף שקל למ"ר.

רחוב השריון הוא רחוב שחוצה את העיר, ממש על קו התפר של כמה שכונות, גני איריס, רמת בן צבי, רמת סמל, הדרי סמל - ועוד. לכן, בחנו עסקאות מסביבת הנכס. ברחוב השריון 14 נמכרה דירת 62 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל - כ-30 אלף שקל למ"ר. הדירה ללא ממ"ד. באותו בניין נמכרה דירת 72 מ"ר במחיר של 2.44 מיליון שקל - מעל 33 אלף שקל למ"ר. גם היא ללא ממ"ד. בחנו עוד עסקאות מהרחוב בשנה האחרונה, שהן ללא ממ"ד. התוצאה דומה: 28-33 אלף שקל למ"ר, כשהדירות הגדולות מתומחרות דווקא ברף התחתון.

לפי כל הנתונים, הדירה לא נמכרה במחיר חריג. יכול להיות שהמחיר הכללי שלה הוא גבוה לדירה ללא ממ"ד, אבל בפועל - דירות דומות נמכרות במחיר הזה. רוב הדירות החדשות בשכונות הטובות נמכרות במחיר של 30-35 אלף שקל למ"ר, אבל הרף נמוך יותר בשכונות אחרות. קשה להבין מדוע אדם משלם על דירה ללא ממ"ד מחיר של מעל 30 אלף שקל למ"ר, אבל לכל לקוח יש גרף שונה - לעתים הוא מעדיף דירה מושקעת באזור שהוא חולם לגור, על פני הביטחון האישי. זה קורה גם כשמעריכים שהמלחמה תסתיים בקרוב.

עוד ב-

המדינה מחלקת קרקעות של דונם בגולן - כך תוכלו לזכות בהגרלה

לכתבה המלאה

נהוראי ביטון, זכיין רי/מקס בראשון לציון והסביבה, מסכם כי "מדובר בעסקה יוצאת דופן שבה כל החלקים התחברו בצורה מושלמת. נס ציונה ממשיכה להתפתח ומושכת אליה קהל מגוון של אנשים, כך שהמחיר לא הפתיע אותי על אף שאין ממ"ד. אני מאמין שבשנים הקרובות נבחין בעליית ערך משמעותית באזור נס ציונה, באר יעקב וראשון לציון".