אחת הביקורות סביב נושא הטבות המימון של הקבלנים, שבמסגרתה הם קוראים ללקוחות לקנות דירות ולקבל הטבה משמעותית בתקופה הזו, קשורה לעניין פרסום מחירי הדיור על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשוק טוענים כי הלמ"ס לא מכלילה את הטבות המימון בתוך תחשיב המחירים ולכן, בפועל, המחירים יורדים בצורה ניכרת יותר.

תגובת הלמ"ס, אותה הבאנו כאן לראשונה, הייתה פשוטה: בלשכה טוענים שהטבות המימון לא נכנסות לתחשיב באף מדינה בעולם. במשרד האוצר יודעים זאת, אבל לא אוהבים את ההסדר הזה. הם טוענים כי הירידה במחירי הדיור עשויה להגיע לשיעור גבוה של 8%-7% בשל הטבות המימון. בפועל, צריך לזכור שכיום כ-10% בלבד מהדירות בשוק ניתנות בהטבות מימון (60% מהדירות שנמכרות הן דירות יד שנייה ומבין החדשות, רק 25% בהטבות מימון).

השאלה הגדולה היא עד כמה באמת משפיעות הטבות המימון על הרוכשים. בחלק מחברות הנדל"ן פרסמו ממצאים מעניינים בדוחות שלהם, זאת בעקבות הדרישה לפיה הם חייבים לכלול את ההערכה הזאת בדוחות שלהם. כבר הבאנו כאן את עמדת הכשרה התחדשות עירונית לעניין. החברה העריכה בדוח ש"למעט בפרויקטים ליסין ודה-האז בתל-אביב, אשר כל הדירות בהן נמכרו, בשנתיים האחרונות, חל מעבר משמעותי של יזמי המגורים לעסקאות במתווה 20-80 (ולעיתים אף 10-90)". עוד הוסיפה, כי פעמים רבות יתרת התמורה אינה צמודה למדד תשומות הבנייה או מדד אחר, ואף ניתן סבסוד משמעותי של ריבית המשכנתא. היא העריכה בזהירות כי ההנחה נעה בין 5.3% ל-7% ממחיר המחירון של הדירה - בדומה להערכות אנשי האוצר.

קראנו את דוחות חברת אלמוגים. בחברה מודים כי נתנו הטבות מימון בשנה האחרונה בפרויקטים שמועד סיומם מעל שנה, שחלקם כלל הלוואות קבלן. לפי הדוחות, שיעור העסקאות עמד על כ-26% מסך העסקאות - כלומר קצת יותר מרבע. עוד אפשר ללמוד, כי במהלך שנת 2025 הקבוצה שילמה לבנקים למשכנתאות ריביות של 4.2 מיליון שקל. לכאורה, מדובר בהטבה גדולה בשווי של שתי דירות שהחברה מוכרת בחלק מהפרויקטים והיא מודה כי זה גרם לקיטון ההכנסות.

אז איפה הרווח? "השימוש בהלוואות קבלן מסייע בהגדלת היקף המכירות ואיכות הרוכשים", היא מוסיפה. "בשל תהליך החיתום הבנקאי ובהזרמת תקבולי המכירות לחשבון הליווי הבנקאי, וכפועל יוצא מכך, צמצום עלויות המימון של הפרויקטים". מה קורה בפועל? היא מקבלת כסף מהבנק עבור הלקוח ומשלמת את הריבית. הריבית נמוכה, כמובן, מהריבית שהייתה אמורה לקחת אם הייתה לווה את הכסף הזה.

עד כמה הפער הוא גדול? לפי הדוח, הפער בין ריבית הלוואות הקבלן לריבית הליווי של הפרויקט, עשוי להגיע עד כדי 2.5%. המסקנה היא פשוטה: אם הטענה היא שהקבלן מכניס פחות כסף ומחירי הדיור יורדים דה פקטו - צריך להתחשב במרכיב נוסף - הרווח העצום שיש לקבלן מהלוואות כאלה. במקרה שבו הקבלן מקבל, דרך הלוואת הקבלן, 50% כבר עכשיו ומשלם את הריבית, הוא למעשה מרוויח 2.5% על הכסף. עבור חברה כמו אלמוגים, ההפסד כאן הוא זניח.

עוד ב-

סקר ענק קובע: זה מה שקורה למחירי הנדל"ן בישראל

לכתבה המלאה

לפי החישוב שלנו, החברה מוציאה על הטבות המימון בניכוי שיעור הריבית הנמוכה שהיא משלמת כשני מיליון שקל בשנה - הנתון הזה כמעט לא מורגש עבור חברה בסדר גודל כזה. מספיק שהחברה הצליחה למכור עוד 2-3 דירות, היא חסכה בעקיפין תשלום עלויות מימון נוספות וקידמה את הפרויקט - ויכול להיות שמדובר אפילו ברווח. עוד מציינים בחברה, כי בהנחה שריבית בנק ישראל תרד ב-1%, כפי שצופים חלק מהכלכלנים לגבי השנה הקרובה, עלויות המימון יקטנו בכ-8 מיליון שקל בשנה.