1. הטבות המימון של הקבלנים החלו לצבור תאוצה ב-2024. הם הצליחו להביא רוכשים רבים שישבו על הגדר למשרדי המכירות עם הבטחה: לא תוכלו להשיג עסקה טובה יותר. והכל בחסות המלחמה.

במרץ 2025 החליט המפקח על הבנקים לעשות סדר. לא עוד הטבות קבלן והטבות מימון מופרזות, הוא אמר ליזמים. הרוכשים הבינו שמשהו לא כשורה. הם חזרו לשבת על הגדר והמתינו. "זאת כנראה לא תקופה טובה לקנות דירות", הם חשבו לעצמם. במשרד האוצר הסבירו שהטבות המימון לא אמיתיות, שהם שומרים על מחירי הדירות למעלה. חלק מהלקוחות התעשתו והבינו שהטבות המימון עולות להם כסף. הם שילמו עשרות אלפי שקלים בלי שידעו. ריבית דריבית.

מרתון של שיחות באותה תקופה הוביל את היזמים להחלטה: אם מגבילים את הטבות המימון, בואו נסבסד את המשכנתא. הרוכשים חזרו בקצב נמוך יותר ואז הם הבינו ששילמו על ההטבה הזו. רובם נשארו בבית והקבלנים חיפשו פתרון אחר.

הנחה של 400 אלף שקל על דירה ממוצעת? אין דבר כזה

2. מה שקורה בחודשים האחרונים, כך לפחות לפי יזמים שעימם שוחחתי לאחרונה, הוא זלזול באינטיליגנציה של רוכשי הדירות. הנחה של 30% על דירות, הטבה של 400 אלף שקל על דירות 5 חדרים, סבסוד משכנתא ל-10 שנים בריבית של 2.5%-2% - הכל מוגש באריזה יפה, בקפה של הבוקר במשרד המכירות. חלק מבינים שמדובר בפיתיון ובורחים. אחרים אוכלים את הלקרדה.

הטבות המימון משגעות את השוק ובעיקר את הלקוחות. הקבלנים צוחקים עליהם: הם מוכרים להם הטבות מימון בתשלום. הלקוחות לא יודעים את זה. הם עוברים מפרויקט לפרויקט ומספרים ליזמים שבמשרד ממול נותנים להם הטבה חלומית - הנחה של 30% על הדירה, אבל הם לא יודעים מה מסתתר מאחוריה. רובם לא מבינים בנדל"ן ולא יודעים איך השוק עובד. הם רוצים הנחה בכל מחיר ומאלצים את הקבלן לשלוף את המחירון השני, זה שמסתתר מתחת לשולחן.

לפני שנסביר, בואו ניישר קו: אין הנחות של 30% על דירות בשוק, הנחה של 400 אלף שקל על דירת 5 חדרים לא קיימת וסבסוד משכנתא עולה לכם כסף - והרבה. נדמה את זה לעסק הפרטי שלכם. נניח שיש לכם מוצר יחיד, ומחירו עומד על 100 שקל. הרווח שלכם על המוצר הוא 15%. האם הייתם יכולים להעניק 30% הנחה מחר בבוקר ולספר בסוף השנה שהעסק שלכם מרוויח? אם נדייק: אף קבלן לא יכול להעניק לכם 10% הנחה מהמחירון האמיתי. לא כי הוא לא רוצה, כי הבנק לא יאפשר לו להפסיד כסף. אם הקבלן נופל - הבנק המלווה והלקוחות נופלים יחד איתו.

כך זה עובד גם בשוק נדל"ן, רק במספרים גדולים: הקבלן מרוויח היום 14%-12% על הדירה שאתם קונים. רכשתם דירה ב-3 מיליון שקל? ההיגיון אומר שהקבלן מרוויח 350-400 אלף שקל. כשעלויות המימון עולות ומחירי הסחורות עולים, יש קבלנים שמסתפקים ברווח של 300 אלף שקל לדירה. אותם קבלנים מציעים לכם דירות בהנחה של 400 אלף שקל ובדוחות שלהם, בסוף השנה, הם עדיין מרוויחים. אם עדיין לא הבנתם, כשמציעים לכם הנחה לעומת מחיר השוק, מי שקובע את מחיר השוק היא לא המדינה, אלא היזם עצמו. זה לא אומר שאסור לכם לקנות דירה מהקבלן, אבל זה צריך להדליק לכם נורה אדומה.

3. רוכשי הדירות מבולבלים ובצדק. מישהו במדינה צריך לעשות סדר ולגרום ללמ"ס ולאוצר ללכת יד ביד כשהם מפרסמים נתונים ולהשמיע קול אחד בנוגע למצב שוק הדירות. ביום ראשון האוצר מפרסם נתונים חודשיים, למחרת הלמ"ס מפרסם נתונים רבעוניים ומדד מחירי הדיור נשען על נתון דו-חודשי. רוכשי ושוכרי הדירות מבולבלים. הם לא מבינים מדוע הם קוראים ביום ראשון על קריסה בעסקאות הנדל"ן, ביום שני על שיפור ובשלישי על עליית מחירים, שלא לדבר על נתוני המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל וכולל גם מחזורים.

בכירי האוצר והלמ"ס לא אוהבים זה את זה, בעיקר בשנת בחירות. סמוטריץ' צריך להביא קבלות. הוא רוצה להוכיח שהוריד את מחירי הדיור, למרות שגם אם נסתמך על נתוני האוצר ויש ירידה של אחוזים בודדים במחירי הדיור - היא נובעת מהמלחמה והריבית גבוהה, ולא מתכנית סדורה שלו. ומה יקרה כשהמחירים יחזרו לעלות? עד אז, סביר להניח, ייכנס לתפקיד שר האוצר הבא. וחוזר חלילה.

עוד ב-

"הלמ"ס משקר, מחירי הדירות יורדים ב-8%" - מה האמת?

לכתבה המלאה