בעשור הקודם המשקיעים נכנסו לבת ים ביתר שאת. המחירים בתל אביב התחילו לעלות, והמשקיעים מהאזור הבינו שבת ים היא האלטרנטיבה הטובה ביותר - איפה אפשר למצוא עוד עיר חוף עם מחירים זולים יחסית לתל אביב, ותשואה שמתקרבת בבניינים הישנים ל-4%-3.5%?

בעודם קונים דירות ישנות וממתינים לפינוי בינוי, המחירים בבת ים החלו לזנק, בעיקר בחלק המערבי שלה. לאחרונה, כך דיווחנו, מחירי הדירות בשכונת פארק הים נעצרו. לא בטוח שהם הגיעו לשיא, אבל נראה כי בשלב זה, בעיקר בצל ההאטה בשוק הנדל"ן, הם הגיעו למיצוי. בתחילת 2022, דירה ממוצעת בפרויקטים של פארק הים עלתה 3.2 מיליון שקל. כמעט 4 שנים עברו, והמחיר הממוצע עומד היום על 3.65 מיליון שקל לערך. זוהי עלייה של 14% בערך - נמוכה מהעלייה במחירי הדיור ב-2022 בלבד.

לקחנו את העסקאות האחרונות בעיר, שבהן בעלי הדירה החזיקו בה עשור לפחות. אפשר לראות כי עליית הערך הערך נעשה סביב 10% בשנה ואפילו יותר. רוצים דוגמאות? ברוטשילד 4, נמכרה דירת 3 חדרים בקומה השלישית, ב-2.4 מיליון שקל, אחרי שנקנתה ב-965 אלף שקל לפני 15 שנה, בסוף 2010. כלומר, עליית הרווח באחוזים הוא 150%. ברחוב המעפילים 21 נמכרה דירה כעבור 25 שנה. דירת 63 מ"ר נקנתה אז ב-444 אלף שקל ונמכרה כעת ב-1.75 מיליון שקל - כמעט פי 4. כלומר, רווח של כ-300% ב-25 שנה.

ברחוב טבנקין, לעומת זאת, נמכרה דירה לאחר 21 שנה ברווח של 188% - כלומר קצת פחות מ-10% בשנה. ובכל זאת, עליית הערך הממוצעת בדירות נבחרות נוספות שבדקנו עומדת על כ-10% בשנה, למי שהחזיק בדירה מעל עשור. למשקיעים שרכשו דירה בין 8-10 שנים אחורה, אפשר לראות כי עליית הערך נעה סביב 8%-7% בשנה. למי שרכש בלוש השנים האחרונות - עליית הערך מינורית ובחלק מהדירות שמצאנו - לא נרשמה עלייה כלל ומחירי ההיצע דומים למחירי הרכישה - זאת בשל ההאטה בשוק.

חשוב לציין כי כשאנחנו מדברים על רווח, לא מדובר על "רווח נקי". כשהמשקיעים מוכרים, הם משלמים מס שבח. יש עלויות כמו מס רכישה (8%), עורכי דין, שמאים ולעתים גם מתווכים. העלויות החד פעמיות נוגסות ברווח. אבל אסור לשכוח, בשוק ההון, האלטרנטיבה, מס רווח הון עומד על 25%. במס שבח, לעתים, יש קיזוז - בעיקר אם הדירה נרכשה לפני 2014 (כפוף לתנאים מסוימים).

ומה קורה בפינוי בינוי? הנה עסקה שלא תוכלו למצוא גם ברשות המסים: לאחרונה נמכרה בבת ים דירת 3 חדרים המיועדת לפינוי בינוי במחיר 2.05 מיליון שקל. הדירה, שנמצאת ברחוב כ"ט בנובמבר בעיר, כחמש דקות נסיעה מתחנת הרכבת בת ים קוממיות, הינה בגודל 67 מ''ר וללא ממ"ד, ונמצאת בקומה הראשונה מתוך ארבע בבניין בלי מעלית או חנייה.  הבניין נמצא כאמור בתהליך מתקדם של פינוי בינוי, והדירה תהיה בסוף התהליך כ-100 מ''ר ועם מרפסת 12 מ''ר. שיפור משמעותי מאוד. 

במקרה זה המוכרים הינם זוג מבוגר שילדיהם גרים בדרום והם רצו לעשות מעבר לגור בקרבתם ועל כן מכרו. הקונים במקרה זה הינם משקיעים צעירים שראו את הפוטנציאל בפרויקט והחליטו ללכת על זה. לדברי מתן עזרא, זכיין רי/מקס אקסטרה בת ים חולון שהוביל את העסקה:

עוד ב-

מחיר שפל בתל אביב: איזו דירה נמכרה ב-1.6 מיליון שקל?

לכתבה המלאה

הוא מסכם כי "המחיר אומנם נחשב יקר לשכונה לדירה ישנה, אבל עצם העובדה שהתהליך נמצא בשלב מתקדם והפוטנציאל הגלום הוא לחלוטין תואם את השוק, ואין לי ספק שהערך עוד יעלה. בת ים מתפתחת עם שלל פרוייקטים ומהווה אלטרנטיבה רצינית לדירות בתל אביב וברמת גן. אני צופה עלייה משמעותית במחירים כאן בשנים הקרובות".