שוק המשרדים חווה טלטלה במהלך השנים האחרונות. הקורונה והמלחמה הן רק חלק מהסיבות שהפריעו לשוק להתפתח, אבל הסיבה האמיתית לטלטלה היא הריבית הגבוהה. צריך להבין משהו על שוק המשרדים התנודתי: התשואה הממוצעת בשוק המשרדים נעה סביב 8%-7%, אבל בתקופה שבה הריבית גבוהה והיצע המשרדים גבוה (תשאלו את היזמים באזור ראשון לציון שלא מפסיקים לבנות ואת בעלי המשרדים בב.ס.ר פתח תקוה שמאז עליית הריבית מצאו משרדי רפאים), המשקיעים מעדיפים לפנות לאפיקים אחרים.

תחשבו על זה: אם הבנק נותן לכם ריבית של 5%, ובזמן שהיצע המשרדים גבוה אתם מקבלים 6% בלבד על הנכס שלכם, מה תעדיפו, השקעה סולידית ויציבה, או תשואה מעט גבוהה יותר, עם מרכיב סיכון - אפשרות שהנכס לא יושכר (ואז התשואה הכללית יורדת) מספר חודשים, משבר כמו קורונה או מלחמה, שגורמים לבעיות. כשהנכס לא מושכר, יש גם עלויות גבוהות: דמי ניהול וארנונה. בנוסף, שוק המשרדים לא פטור ממס רכישה. נכון, המשקיעים לא משלמים 8% כמו על דירה שנייה, אלא 6% - אבל לא מדובר בהנחה משמעותית שתשפיע על הבחירה שלהם.

לצד כל אלה, נדמה ששוק המשרדים מתחיל להתאושש. באזורים מסוימים היצע המשרדים מוגבל ולכן יזמין שבונים בפריים לוקיישן, כמו באזורי תעשייה בערים מרכזיות ובלב המדינה, מתחיל לבנות מתוך ידיעה שהרווח היזמי שלהם הוא גבוה יותר (בשל מרכיב הסיכון, כמובן). איציק תשובה הוא יזם שפועל כבר שנים בשוק המשרדים. הוא נחשב אולי ליזם המוביל בנתניה והסביבה ובנה כבר אלפי יחידות משרדים. לאחרונה הוא סיפר ל-ice ששוק במשרדים נמצא בתנופה, אבל כמו יזמים אחרים, גם הוא מחכה שהריבית תרד.

לאחרונה, תשובה קיבל בשורה משמחת. פרויקט הדגל שלו, מטרופולין, ששוכן באזור הכי טוב בנתניה - בין האיצטדיון והסינמה סיטי לאיקאה ומתחם הסוהו, על הציר המרכזי של אזור התעשייה והמסחר בנתניה (רחוב גיבורי ישראל) קיבל אישור להגדלת מגדל משרדים ל-40 קומות, ולעוד תוספת של 3 קומות למבנה המשרדים שבבנייה (מבנה נמוך של 5 קומות, שיגדל ל-8 קומות).

הפרויקט של תשובה בנתניה

הכדאיות הכלכלית ירדה מאז העלאת הריבית.
"כשריבית תרד, זה יעשה טוב לשוק הנדל"ן ולרוכשי הדירות, כמובן. לכל היזמים, וגם לקבלנים. זה משפיע על כל תחום הנדל"ן. שוק המשרדים צובר תאוצה בריבית יורדת".

מדברים על חצי אחוז.
"מדברים על שתי פעימות, גם אם מדובר בפעימות של רבע אחוז, חצי אחוז משפיע מאוד. אני חושב שהפחתה של חצי אחוז תביא יותר עסקאות. יש כרגע פחות עסקאות, מה יקרה אם הנבואה תתממש? יהיה אפשר לראות מגמה וזה ישפיע על המחירים. שוק המשרדים בהתאוששות, חד משמעית. אני רואה את זה לפי מספר האנשים שבאים למשרד ומתקשרים כדי להתעניין. בשבוע שעבר עשינו לפחות 7-8 עסקאות של מכירת משרדים".

אז המשקיעים חוזרים?
"מתחילים להרגיש את העלייה בהתעניינות של המשקיעים. אנחנו רק בתחילת הדרך".

מצד שני, התשואה בשוק המגורים נמוכה יותר, אבל הסיכון נמוך יותר לעומת שוק המשרדים.
"היום התשואה הרבה יותר גבוהה מהמקובל, אפשר להגיע לתשואה של 10%-9%. ומה קורה בשוק המגורים? 4%-3% זה המקסימום. יש לי פרויקטים נהדרים בשוק המגורים: רחוב ירושלים והפרויקט באושיסקין-רמז בנתניה, וקיבלתי גם היתר חפירה לפרויקט פינוי בינוי בכניסה לכיכר העצמאות. אנחנו בונים גם בתל אביב".

המלחמה גרמה למשקיעים לשבת על הגדר - הם מתחילים לרדת?
"יש לאנשים יותר חשק לקנות עכשיו. המלחמה בצפון ובדרום לקראת סיום. זה עושה משהו בשוק".

כמה עולה מ"ר משרדים ומגורים בנתניה?
"היום אני מוכר ברחוב ירושלים, כמה רחובות מהים, במחירים שנעים בין 29-30 אלף שקל למ"ר. ליד הים המחירים גבוהים יותר, בין 42-45 אלף שקל למ"ר".

יש עוד בעיה בשוק המשרדים: רמת הגמר. רובם מגיעים כמעטפת ונדרשת עוד השקעה. נתניה יכולה להגיע ל-20 אלף שקל למ"ר. לא עדיף לרכוש דירה?
"בהמשך המחירים יגיעו ל-20 אלף שקל למ"ר. באזור התעשיה של נתניה, התחלנו לשווק מ-13 וחצי אלף שקל, אבל בקומות הגבוהות במגדל החדש, נשווק משרדים במחירים של 17-18 אלף שקל למ"ר. זה יהיה המגדל הכי גבוה באזור, נתחיל לבנות בעוד שנה מהיום. הוא יהיה מוכן כעבור 4 שנים".

התשואה גבוהה משוק המגורים, אבל יש גם סיכון. תשובה (ARTAMIR, shutterstock)

המשקיעים לא מעדיפים את תל אביב?
"בנתניה יש ביקוש אדיר למשרדים, אין כמעט משרדים ריקים בבניינים חדשים. קח את הפרויקטים באזור, חלקם שלי: במתחם הסוהו, ליד איקאה, הבניין כולו מאוכלס. גם פרויקט טיטניום מאוכלס וכך גם הפרויקט שלי ברחוב החלוצים. 100% תפוסה".

ההיתר שקיבלת מהוועדה המקומית להוספת קומות - בכמה זה הגדיל את הרווח היזמי שלך?
"זה משמעותי. אישרו לנו את התב"ע, נבנה עוד שלוש קומות במתחם המשרדים. אני מאמין שנקבל היתר תוך חודשיים. במקביל, אנחנו עובדים על המגדל הגבוה. הרווח היזמי הממוצע עומד על 20%, מעט מעל הרף של שוק המגורים. שאלת על תל אביב: הייתה עצירה מבחינת ביקושים לרכישת משרדים במרכז, היו מקומות באזורים כמו פתח תקוה ובני ברק שבהם ההיצע גדול מדי, אז היו הרבה משרדים ריקים. בנתניה אתה לא רואה את התופעה הזאת. אני בונה בראשון לציון, אנחנו משווקים שם במחיר של 13,500 שקל".

מה יקרה לשוק הנדל"ן ב-2025?
"אנחנו מרגישים את החזרה של שוק מגורים, בחודשיים האחרונים הביקוש למשרדים מתחיל לתפוס תאוצה. עובדה: התחלנו לשווק משרדים בנתניה גם ב-14 אלף שקל למ"ר, 30% מהמשרדים שיקבלו היתר בקרוב כבר נמכרו. אין לי ספק שתהיה התאוששות".