כפי שהסברתי בהרחבה במאמר הקודם, תחזית הצמיחה של המשק הישראלי לשנת 2023 מצביעה על התרסקות של הצמיחה לנפש. המדיניות הכלכלית הכושלת של הממשלה הקודמת (שאותה חזרתי וניתחתי בשבוע שעבר) ריסקה את הצמיחה והביאה להשתוללות בדיור ובאינפלציה ואילו התקציב השגוי שהגישה הממשלה המכהנת כלל לא מתמודד עם הנסיגה בצמיחה ואינו כולל כלים משמעותיים כלשהם להילחם ביוקר המחיה. לפיכך, כפי שזה נראה כרגע, גם הצמיחה לנפש בשנת 2024 צפויה להיות נמוכה משמעותית מפוטנציאל הצמיחה שלנו ואילו האינפלציה הולכת ובורחת לממשלה מהידיים. כיצד צפויות התפתחויות אלה להשליך על מחירי הדיור?

ובכן, בתקופת כהונתה של הממשלה הקודמת נוצר כר נוח לזינוק מחודש במחירי הדיור. ראשית, ההשתוללות האינפלציונית והפיגור הניכר שאיחר נגיד בנק ישראל בהחלטתו להעלות את הריבית הפכו את הריבית הריאלית לריבית שלילית בעוד שהשקעה בדיור היא השקעה אלטרנטיבית טובה המשמשת חוף מבטחים מפני אינפלציה. שנית, אופק הצמיחה הנמוך שנוצר עקב עליית נטל המס ונוכח יוקר המחיה המאיים על השכר הריאלי, הקרין לשלילה על הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות לדיור.

על כן, לאחר שקצב עליית המחירים בדיור כבר האט לרמה של אחוזים בודדים בשנה, "הצליחה" ממשלת בנט לפיד לייצר תבערה מחודשת. בתקופת כהונתה עלו מחירי הדיור בכעשרים אחוזים ומחירה של דירה ממוצעת התייקר בכשלוש מאות אלף שקל. למעשה, רבע מהעלייה שחלה במחירי הדיור משנת 2008 ועד היום התחוללה בתוך שנה אחת של ממשלת בנט לפיד.

כעת, לאחר שמחירי הדיור עלו בצורה כה חדה הם נעצרו בחודשים הראשונים של שנת 2023. ברם, אני חושש כי עצירה זו עלולה להיות זמנית בלבד והיא יותר עצירה להתארגנות מחודשת של השוק מאשר עצירה פרמננטית. עצירה שהיא צפויה לאור הזינוק החד והחריג במחירים בשנה הקודמת. ברקע לחששותיי מספר גורמים הן בצד הביקושים והן בצד ההיצעים.

בצד הביקושים, על אף עליית הריבית הנומינלית נותרה הריבית הריאלית בערך שלילי. כלומר קצב האינפלציה גבוהה משיעור הריבית. זאת ועוד, מאחר והאינפלציה בישראל, בניגוד לאינפלציה בארה"ב ובאירופה, נובעת בעיקרה מחזירות של מונופולים ויבואנים בלעדיים וחוסר אכיפה מוחלט של חוקי התחרות בידי הממשלה ובתי המשפט, אזי הריבית פחות אפקטיבית בטיפול בה (בהשוואה לכלים המצויים בידי הממשלה שאותם היא מסרבת משום מה להפעיל).

זאת ועוד, החוב הפרטי של משקי הבית הגיע לשיא של כל הזמנים ולכן הריבית מאיימת לייצר משבר חברתי. נסיבות אלה מגבילות את יכולתו של בנק ישראל להעלות את הריבית בעוד שהממשלה ובנק ישראל כלל לא משתלטים על האינפלציה. על כן ספק אם הריבית הריאלית תגיע לרמה ריאלית משמעותית. זאת ועוד, המדיניות הכלכלית של הממשלה אינה תומכת בשינוי אופק הצמיחה של המשק. בשלב זה המדיניות אינה כוללת כל מנועי צמיחה משום סוג שהוא. אם כבר ההיפך הוא הנכון.

לפיכך, הגורמים המניעים את הביקושים צפויים להמשיך ולפעול. גם בצד ההיצעים התמונה אינה חיובית. עליית הריבית העמידה קשיי מימון משמעותיים לקבלנים שכבר הפחיתו דרמטית את קצב התחלות הבנייה.

ואם הביקושים צפויים להתחדש וההיצעים צפויים לסגת אזי הסבירות כי מחירי הדיור יוסיפו לדרוך עוד תקופה ארוכה במקום, שלא לומר לרדת, אינה גבוהה. איני יודע לומר מתי בדיוק יתחילו המחירים לעלות שוב אך נכון לרגע זה אני מעריך כי לקראת סוף השנה, או לכל המאוחר בתחילת שנה הבאה, תתחדש לצערי עליית מחירי הדיור.

אני מאוד מקווה שהפעם אני טועה ועוד יותר מקווה שהממשלה תפעל לשינוי מדיניותה הכלכלית ותביא לחידוש הצמיחה ולהפחתת יוקר המחיה. זה בהחלט בידיה. אם תבחר לעשות כן אזי גם ייווצרו תנאים לשינוי ארוך טווח של מגמת המחירים בשוק הדיור ולא ניאלץ להסתפק בעצירה זמנית בלבד.        

עוד ב-

הצמיחה מתרסקת, הגירעון עולה וסמוטריץ' ישן | פרופ' ירון זליכה

לכתבה המלאה

*הכותב הוא ראש ביה"ס לחשבונאות, כלכלה וניהול כספים בקריה האקדמית אונו ויו"ר המפלגה הכלכלית