פרויקטים
איך משקמים אלפי בתים אחרי ה-7 באוקטובר? השמאי ארז כהן מסביר
פינוי-בינוי, גרסת העוטף: מתווה מהיר להחזרת המפונים לבתים חדשים בדרום, עובר באימוץ המודל המוכר מתחום ההתחדשות עירונית. שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, על הנוסחה שתספק אופק לתושבים, תזרים חמצן כלכלי ליזמים ותחסוך מיליארדים למדינה. טור מיוחד
בעקבות מתקפת הטרור של ה-7 באוקטובר והפגיעה האנושה בתושבי וביישובי העוטף, נדרשת מדינת ישראל להתמודד עם סיטואציה שלא הכירה מאז הקמתה – שיקום אינטנסיבי של חבל ארץ שלם, במסגרתו היא תידרש בין היתר לבנות מחדש, לתקן ולשפץ כמות עצומה של אלפי בתים בערים, בקיבוצים, במושבים ויבישובים קהילתיים. עשרות אלפי מפונים מהדרום, נמצאים בעל כורחם כבר שלושה חודשים ללא בית ובחוסר ודאות. אחרי שחוו אובדן כבד – בנפש וברכוש – הם נואשים לאופק ברור, שיאפשר להם לשוב לעוטף ולבנות בו מחדש את חייהם.
באופן כמעט אבסורדי, דווקא בימים שקדמו לפריצתה של מלחמת חרבות ברזל, נהנו יישובי העוטף מביקוש מוגבר. זוגות צעירים ומשפחות ביקשו לעבור לאזור, וליהנות מאיכות מגורים משדורגת עם קהילה עוטפת, מערכת חינוך איכותית ובתים צמודי קרקע. כל זה, נגדע באחת לפני שבועות ספורים. את הוואקום שנוצר מחויבת כעת המדינה למלא – עם מענה מקיף בשורה ארוכה של תחומים וענפים, ולא פחות חשוב: בהתנהלות עניינית, מכילה ורגישה.
כולנו מודעים לכך כי שיקום יסודי ומושכל של יישובי העוטף הינו תהליך בירוקרטי מורכב וממושך, המחייב שילוב כוחות רב תחומי – המדינה ומשרדי הממשלה רלוונטיים, מנהלת תקומה, ראשי הרשויות המקומיות באזור, לצידם ניתן גם לשלב את המגזר הפרטי.
דוגמה מובהקת לצורך הבוער בשיתופי פעולה, מספקת הגזרה נדל"נית. כדי לעמוד באתגר, אני קורא לממשלה לאמץ בעוטף את מודל הפינוי-בינוי, המוכר מתחום התחדשות העירונית – דבר שיאפשר את הקמת הבתים המחודשת תחת לוחות זמנים מקוצרים וביורוקרטיה מצומצמת. חשוב להדגיש: לא צריך כאן "להמציא את הגלגל" ולגבש תוכנית אסטרטגית מאפס, אלא לבצע התאמות נקודתיות למתכונת המוכרת של פינוי-בינוי, ולצאת לדרך בהקדם.
לייצר מציאות חדשה
איך זה יעבוד ברמה הפרטית? הנוסחה פשוטה: יזמים פרטיים ייבנו על חשבונם את בתי העוטף, של המפונים בהתאם לסל קריטריונים שקוף וסדור – ובתמורה יקבלו מהמדינה זכויות בנייה במספר מגרשים ללא עלות וללא מיסוי, לבנייה או לשיווק. התחשיב הכלכלי הנדרש פה הוא פשוט. בנקל אפשר להגיע למשוואה מוסכמת, בדומה לתקן 21 השמאי, המייצרת רווח הולם ליזמים ומספקת את המכפיל הראוי שיאפשר את האיזון בין הדיירים, ליזם ולמדינה.
איך זה יעבוד ברמה הפרטית? הנוסחה פשוטה: יזמים פרטיים ייבנו על חשבונם את בתי העוטף, של המפונים בהתאם לסל קריטריונים שקוף וסדור – ובתמורה יקבלו מהמדינה זכויות בנייה במספר מגרשים ללא עלות וללא מיסוי, לבנייה או לשיווק. התחשיב הכלכלי הנדרש פה הוא פשוט. בנקל אפשר להגיע למשוואה מוסכמת, בדומה לתקן 21 השמאי, המייצרת רווח הולם ליזמים ומספקת את המכפיל הראוי שיאפשר את האיזון בין הדיירים, ליזם ולמדינה.
השורה התחתונה היא אחת: תושבי העוטף יוכלו לחזור בשעה טובה דרומה – אל בתים חדשים, מודרניים וממוגנים, ובזמן קצר באופן יחסי. הקבלנים (וענף הנדל"ן בכללותו) אשר נמצאים בטלטלה עוד טרום המערכה צבאית, יזכו לחמצן כלכלי – ובזכות התמריץ, הם יהוו את חוד החנית במאמץ הלאומי לשיקום העוטף. והמדינה? היא תחסוך את העלויות הישירות הכרוכות בהקמתם ושיפוצם של הבתים ההרוסים – ומדובר, רק בשביל להבהיר את סדרי הגודל, על סכומים של מיליארדי שקלים.
בתים הרוסים בעוטף (צילום פלאש 90/ חיים גולדברג)
הצלחת המהלך, מחייבת פעילות בערוץ מהיר, ללא בירוקרטיה מסורבלת ומסואבת. כאן יש לערב את הוועדה לתכנון ובנייה של דיור לאומי (וד"ל) – גוף ייחודי, שתכליתו קידום מזורז של מיזמי מגורים בעלי חשיבות לאומית. כדי להתניע ולהאיץ את הרגולציה, הכנסת הוד"ל לתמונה היא קריטית.
בהקשר הזה חשוב עוד להדגיש, כי משרד הפנים (לטעמי, אגב, אחד ממשרדי הממשלה היחידים שמצליח להבין את גודל האירוע ויודע להתאים את התנהלותו לכללי המשחק הנוקשים שכפתה המלחמה) כבר נכנס לתמונה עם שורה של הקלות רגולטוריות – ובראשן פטור מהיתר בנייה, עבור פתרונות מגורים לתושבי עוטף עזה שפונו מבתיהם מכוח החלטת הממשלה.
אם להודות על האמת, קשה לי לראות גורם כזה או אחר, אשר יש לו סיבה להתנגד או להציב מכשולים בפני מימוש מודל הפינוי-בינוי גם בעוטף. צו השעה מחייב את המדינה לפעול. על הממשלה להרים את הכפפה ולשנות גישה, ואחרי המחדל הנוראי של אותה שבת ארורה, לייצר מציאות חדשה בישראל – מציאות אשר תאפשר לתושבי העוטף לשוב הביתה.
*הכותב, ארז כהן, הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
