פרויקטים
השמאי ארז כהן: "הארכת הטבות המיסוי בתמ"א 38 – יצירת ודאות לשחקני ההתחדשות העירונית"
ועדת הכספים של הכנסת אישרה את הארכת הטבות המס בפרויקטים של תמ"א 38 עד 2026. בראיון לאתר ice, מנתח יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, את השלכות ההחלטה על הפעילות בשטח ומדגיש: "ההתחדשות העירונית – רזרבת הנדל"ן האחרונה של אזורי הביקוש"
התהליך הביורוקרטי להארכת הטבות המיסוי במיזמי תמ"א 38 – או בשמו הרשמי: הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 99), התשפ"ב 2022 – רשם בימים האחרונים התקדמות משמעותית, כשוועדת הכספים של הכנסת אישרה את הארכת ההטבות. המשמעות: הארכת ההטבות תועלה בהמשך החודש לקריאה שנייה ושלישית ותעוגן בחוק.
חוק מיסוי מקרקעין בשילוב עם חוק מס ערך מוסף, מקנים הטבות מס ליזמים ולבעלי דירות המתקשרים ביניהם בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38. בין ההטבות המרכזיות: הפחתת מס שבח על התמורה אשר בעלי הדירות מקבלים מהיזם, פטור מהיטל השבחה, פטור ממע"מ על שירותי בנייה ודחיית תשלומי מס שבח ומס רכישה.
כזכור, ההטבות הללו שניתנו כהוראת שעה, פקעו בדצמבר 2021 – ומאז מנע הכאוס הפוליטי את הארכתן. את המהלך להמשך החלת ההטבות, קידמה ועדת הכספים עוד בקיץ שעבר, אולם בשל פיזור הכנסת הוא לא הגיע לכדי חקיקה במליאה.
בניגוד לנוסח המקורי, אשר ביקש להאריך את ההטבות עד סיום 2023 ולהתכתב עם המועד הרשמי לגניזתה של תמ"א 38, אוקטובר הקרוב – כעת נקבע כי ההטבות יוארכו עד אביב 2026. הסיבה: תמ"א 38 אמנם תסתיים בעוד חודשים ספורים, אך לרשויות המקומיות יש מנדט להארכת התוכנית ב-3 שנים נוספות. בהקשר הזה יש להוסיף כי ההטבות יחולו רטרואקטיבית מראשית 2022.
מה שבטוח, הארכת הטבות המיסוי תעלה על שולחן הכנסת בדיוק בתקופה בה מורגשות ברחבי ישראל עוד ועוד רעידות אדמה – הממחישות את הצורך הדחוף במיגונן של מאות אלפי יחידות דיור שהוקמו לפני 1980 ואינן מצוידות בממ"ד. רבות מאותן יחידות דיור נמצאות בפריפריה, וביישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי.
לדברי יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני: "חברי הוועדה מבקשים כי מועד ההטבות במס של חיזוק המבנים יימשך עד מאי 2026, ולא לעשות את זה מקוטע לשנה או עשרה חודשים. אנו בתקופה בה יש חשיבות עליונה לחיזוק המבנים. אנחנו מביעים מורת רוח מכך שהתוכניות האלה לא באות לידי מימוש בפריפריה, במקומות שמועדים לסיכון, וקוראים לממשלה לעשות פעולות אקטיביות לחיזוק המבנים".
"אלמנט של משילות"
מהן ההשלכות של הארכת הטבות המיסוי לפרויקטים של תמ"א 38 ואיזה אפקט יהיה להן על שוק הנדל"ן בישראל? השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מפזר את סימני השאלה בראיון לאתר ice.
מהן ההשלכות של הארכת הטבות המיסוי לפרויקטים של תמ"א 38 ואיזה אפקט יהיה להן על שוק הנדל"ן בישראל? השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מפזר את סימני השאלה בראיון לאתר ice.
"להטבות המיסוי אפקט קריטי", מדגיש כהן. "בלעדיהן לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים. ההטבות הללו יכולות למעשה לעשות את ההבדל בין מיזם שיגיע לידי מימוש, לכזה שיישאר על הנייר. רק בשביל לסבר את האוזן, מדובר בהטבות מיסוי שיכולות גם לחצות את המיליון שקלים לדירה, כך שהן בהחלט נדרשות והכרחיות".
"אישור הארכת ההטבות הוא בשורה חשובה גם בהיבט של יצירת ודאות לשחקני ההתחדשות העירונית לשנים קדימה", ממשיך כהן. "נכון, הנחת העבודה בענף הייתה שהטבות הללו הן חלק בלתי-נפרד ממיזמי תמ"א 38, ובהתאם לכך הוא המשיך להתנהל – ועדיין, בפועל הן לא אושרו בכנסת גם הלאה ומעמדן לא הוסדר. הממשלה הנוכחית יכולה וצריכה להעביר את החוק, יש פה בהחלט אלמנט של משילות".
"לבטל את מסלול החיזוק"
כהן מבקש להתייחס גם למועד הארכת ההטבות – מאי 2026 – במיוחד על רקע דבריו של יועץ מנכ"ל משרד הפנים, יוסף חיים שמחון, שאמר בחודש שעבר בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, כי נבחנת הארכת התמ"א. "תמ"א 38 תמשיך להיות איתנו, אם בשם ובמתכונת המקוריים ואם בקונסטלציות דומות", מנתח כהן. "אני מסכים שהתוכנית מ-2005 חייבת להתעדכן ולייצר את ההתאמות למציאות בשטח – כשהצעד הראשון שיש לנקוט, לדעתי, הוא ביטול מסלול החיזוק והעיבוי (תמ"א 38/1), שמייצר טלאי על טלאי ולא פתרון מקיף. התחדשות עירונית ראויה היא רק בהריסה ובנייה מחדש".
כהן מבקש להתייחס גם למועד הארכת ההטבות – מאי 2026 – במיוחד על רקע דבריו של יועץ מנכ"ל משרד הפנים, יוסף חיים שמחון, שאמר בחודש שעבר בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, כי נבחנת הארכת התמ"א. "תמ"א 38 תמשיך להיות איתנו, אם בשם ובמתכונת המקוריים ואם בקונסטלציות דומות", מנתח כהן. "אני מסכים שהתוכנית מ-2005 חייבת להתעדכן ולייצר את ההתאמות למציאות בשטח – כשהצעד הראשון שיש לנקוט, לדעתי, הוא ביטול מסלול החיזוק והעיבוי (תמ"א 38/1), שמייצר טלאי על טלאי ולא פתרון מקיף. התחדשות עירונית ראויה היא רק בהריסה ובנייה מחדש".
פרויקט התחדשות עירונית. "במתכונת כזו אחרת, תמ"א 38 תמשיך להיות איתנו גם מעבר ל-2023" (צילום Shutterstock)
עוד מוסיף כהן: "התוכנית שהובילה איילת שקד, מייצרת אלטרנטיבה טובה בכל הנוגע להגדלת הזכויות, הקצאת שטחי ציבור והעברת סמכויות לרשות המקומית. אם לא היו קוראים לתוכנית 'חלופת שקד' אלא בשם אחר, אני מאמין שהיא הייתה זוכה לתמיכה רחבה יותר. אנו רואים היום שגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מובילה מתווה משלה להתחדשות בניינית, שצפויה לתפוס את מקום התמ"א. רק בשבוע שעבר אושרה להפקדה תוכנית ראשונה במודל הזה ברמלה. במתכונת כזו אחרת, ברור שהפעילות רק צפויה להתגבר".
"איך שלא מסתכלים על זה, המענה לצורך הבוער של הגדלת כמות יחידות הדיור וצמצום הפערים שבין הביקוש להיצע, טמון בהתחדשות עירונית", קובע כהן. "מדינת ישראל הרי לא מרובה בעתודות קרקע, ומיזמי תמ"א 38 על נגזרותיה השונות, הם בבחינת רזרבת הנדל"ן האחרונה של אזורי הביקוש. הטבות המיסוי יאפשרו לעוד פרויקטים לצאת לדרך, זו השורה התחתונה".
"הדברים רק מקבלים משנה תוקף, כשמביאים בחשבון את הצורך המיידי בחיזוק ומיגון המוני המבנים הישנים שעומדים בסכנת קריסה, וזה עוד לפני שבכלל דיבנו על רעידות אדמה ואיומי טילים", מחדד כהן. "בלי השתהות ובלי התמהמהות – הגורמים הפועלים בתחום מקווים שכבר בקרוב, החוק המסדיר את הארכת הטבות המיסוי בתמ"א 38 יהפוך לעובדה מוגמרת".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
