מצוקת כוח אדם ופעילות חלקית באתרי הבנייה מאז ה-7 באוקטובר, הם מהסממנים הבולטים למשבר דיור מתמשך ולקשיים הרבים עימם מתמודדים בחודשים האחרונים שחקני הנדל"ן בישראל. עדות נוספת למצב המורכב, סיפקה בימים האחרונים גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עם נתונים עדכניים על המתרחש בענף. הבשורה המרכזית: כמות היתרי הבנייה ברבעון הראשון של 2024, היא הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2020.

כך, בחודשים ינואר-מרץ של השנה הנוכחית הוצאו היתרים ל-14,765 דירות, בעוד בחודשים אוקטובר-דצמבר של השנה החולפת הוצאו היתרים ל-21,143 דירות – צניחה של כ-30%. בהשוואה בין הרבעון הראשון של 2024, לרבעון המקביל שנה קודם לכן, נרשמה ירידה של 6.1%: כשבין ינואר ומרץ 2023, הוצאו היתרים ל-15,730 דירות. בראייה שנתית: בין החודשים אפריל 2023 ומרץ 2024 הונפקו היתרי בנייה לכ-72,260 דירות, ירידה של 4.3% ביחס ל-12 החודשים הקודמים.

נתון מעניין נוסף, הוא זה המתייחס להתחלת הבנייה. ברבעון הראשון של 2024 החלה בנייתן של 15,955 דירות, קפיצה של 19.4% ביחס לרבעון האחרון של 2023, ועלייה של 2.7% ביחס לאותו הרבעון אשתקד. בראייה שנתית מלמדים הנתונים כי בין אפריל 2023 ומרץ 2024 החלה בנייתן של 62,790 דירות – 1.5% פחות ביחס ל-12 החודשים שלפני כן. באשר לגמר הבנייה, נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה מדאיגה אל מעבר לרף 12 אלף הדירות: כ-11,900 דירות הגיעו לסיום בנייה ברבעון הראשון של 2024, במה שמהווה את אחד הנתונים הנמוכים ביותר בשנים האחרונות.

פחות בקשות, פחות עסקאות, פחות יכולות 
"נתוני הלמ"ס ממחישים היטב את מצבו העגום של שוק הנדל"ן – ומדובר במספר אספקטים", מבהיר השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "ההיבט הראשון נוגע לכך שהיום יש ירידה בכמות העסקאות ביחס לשנים קודמות, ובהתאם לכך – פחות בקשות למימוש זכויות בצורה של היתרי בנייה".

"צריך להבין", מחדד כהן. "הוצאת היתר מחייבת ותשלום היטלים העשויים להגיע למיליוני שקלים ואף למעלה מכך. כאשר יזם פונה להוצאת היתר, הוא רוצה שיהיה לו גב כלכלי לצאת לדרך – אלא שבמצב העניינים הנוכחי קיימת בעיית מימון קשה, כשהבנקים מקשים מאוד על שחרור כספים למיזמי בנייה. יזמים מוצאים עצמם ללא מימון ומבינים כי סביבת הריבית הגבוהה תקשה עליהם לעמוד בהחזרים – ולכן מעדיפים כרגע להמתין עם הוצאת ההיתר, מה גם שלהיתר בנייה יש תפוגה. הדברים כמובן מקבלים משנה תוקף, כשמדובר על היזמים הקטנים יותר, שהיכולות שלהם נפגעו באופן ניכר".

"הירידה ביזמויות ובעיות המימון, הן רק חלק מתוך פאזל שלם", מדגיש כהן. "על רקע מלחמה מתארכת, ומציאות כלכלית שמאופיינת ביוקר מחייה וריבית שמהווה משקולת על השוק – היכולת של אנשים לרכוש דירות מצטמצמת יותר ויותר. גם בכל הקשור לרגולציה תמונות המצב רחוקה מלהיות מעודדת. ועדות התכנון והבנייה עובדות בקצב איטי וסובלות ממחסור חמור בכוח אדם, כשעודף הביורוקרטיה סביב הוצאת היתר מקשה ומסרבל על התהליך. פרק הזמן המינימלי להוצאת היתר בנייה בישראל עומד על שנה, ועל פי רוב הזמן ארוך פי כמה, בוודאי בערי גוש דן. לכך צריך להוסיף גם את הבחירות לרשויות המקומיות, שהתקיימו בראשית 2024 והביאו להאטה נוספת בהליכים. השורה התחתונה היא שרבות מהבקשות להיתר בנייה נתקעות בצנרת".

איזו השלכה תהיה לירידה הגדולה בכמות ההיתרים על העתיד? מבחינת כהן הכתובת נמצאת על הקיר, והיא לא מבשרת טובות: "כבר היום אין הלימה בין ההיצע של דירות מגורים לבין הביקוש בשטח, ואם נסתכל שנתיים-שלוש קדימה – בהנחה כמובן שהמלחמה תהיה מאחורינו – הרי שהפערים רק יחריפו וחוסר ההיצע  שלא ידגדג את הביקוש. הצפי קדימה הוא שהיצעים יהיו בערך מחצית מהביקושים – וזה עוד לפני שבכלל התייחסנו לגידול הדמוגרפי. איך אנחנו נרגיש את זה בכיס? בשתי מילים: בעליות מחירים".

אתר בנייה. "הצפי קדימה הוא שהיצעים יהיו בערך מחצית מהביקושים" (צילום Pixabay)

צו השעה: התערבות ממשלתית והסרת חסמים
השמאי והמשפטן כהן מתקשה להתרגש מזינוק של קרוב ל-20% בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2024, ביחס לרבעון שקדם לו: "צריך לקחת את הנתונים הללו בפרופורציות, משום שבחודשים האחרונים של השנה שעברה השוק היה בקיפאון מוחלט בעקבות מתקפת הטרור של החמאס ופריצת המלחמה. העלייה בהתחלות הבנייה בתחילת השנה הנוכחית היא בבחינת תיקון לשפל שקדם לה. אנחנו רואים גם את הנתונים באשר לגמר הבנייה, ומבינים שבמצב הקיים אין יותר מדי סיבות לאופטימיות. הצהרות על התאוששות גורפת הן לא רציניות".

מבחינתו של כהן, נתוני הלמ"ס משקפים גם את אוזלת היד של המדינה בטיפול במשבר הנדל"ן. "הנעשה בענף פחות מעניין את הממשלה", הוא מציין. "זה בא לידי ביטוי בעיקר בכשל הגדול בטיפול בסוגיית עובדים הזרים. הוואקום שנוצר מאז נאסרה כניסתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינים לישראל טרם התמלא, כשהכמות שהגיעה עד כה לארץ היא בבחינת טיפה בים ביחס לצורך. נכון, לממשלה יש מלחמה לנהל ומסביב יש הרבה אי-ודאות, אבל אסור לה להזניח את הטיפול בענף הזה ובענפים חשובים אחרים. דווקא עכשיו היא צריכה להרים את הכפפה, כי הצורך בשחרור חסמים הוא בוער ומתבקש".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)