נדל"ן ותשתיות

השפעות המלחמה על שוק נדל"ן: באיזו עיר המחירים ירדו משמעותית?

אין ספק שמלחמת חרבות ברזל, השפיעה רבות על שוק הנדל"ן המקומי. בפרויקטים רבים מעכבים את הבנייה בשל מחסור בעובדים, שוכרים עוזבים דירות ללא ממ"ד. כעת, נחשפים גם הנתונים בנוגע למחירי הדירות שבהן לא היו אזעקות, באיזו עיר הורגשה עליית מחירים?

מערכת ice | 4/12/2023 7:44 1

מלחמת חרבות ברזל, השפיעה על כמה ענפים בישראל ובין היתר גם על שוק הנדל"ן המקומי. מגמת ירידת מחירי הדירות שהחלה עוד לפני תחילת המלחמה נמשכה גם עכשיו, אך בשונה משוק השכרת הדירות, עד כה, לא נרשמה ירידת מחירים דרסטית.

אתר גלובס ניתח את עסקאות הנדל"ן אשר בוצעו לפני פרוץ המלחמה ולאחריה במספר ערים ברחבי ישראל והנתונים מראים כי ככול שהמלחמה נמשכת היא ממשיכה להשפיע על המחירים.

טרם ניתן להעריך בצורה חד משמעית אם מחירי הדירות עלו או ירדו משום שכעת, אנו ניזונים ממידע שמגיע מעסקאות שבוצעו בעת האחרונה ושדווחו לרשות המסים, ומהערכות של אנשי נדל"ן הפועלים בשטח.

במסגרת הבדיקה נבחנו שבעה ערים בישראל שהן באופן יחסי מספר האזעקות היה נמוך על מנת לבחון כיצד התנהלו שוקי הנדל"ן במקומות רגועים יחסית במהלך החלק הראשון של המלחמה, עד עכשיו בהתבסס על ממצאי רשות המסים.

על מנת להתגבר על המחסור בנתונים, ממוצעי העסקאות דורגו לא לפי מחירים לדירות, אלא לפי מחירים למ"ר של דירות בנות 3־5 חדרים, תוך ניכוי ממצאים חריגים כמו דירות גדולות או קטנות באופן משמעותי, ודירות מיוחדות כגון פנטהאוז ודירות גן.

הממצאים שמצאנו לא הורו בצורה חד משמעית על ירידות מחירים בכל מקום ומקום, אלא על שונות רבה. ועם זאת בסיכום הכללי נראה, כי המאזן נוטה להורות על ירידה. הנחות בעוטף עזה: לגבי הנעשה בערים הסובבות את עוטף עזה ובערי הצפון, אין כמעט ספק, שמסתמנת ירידת מחירים, אם כי בשלב זה לא נכון לנסות להעריך את היקפה.

בחלק גדול מהמקרים נמצא כי כמות העסקאות שבוצעו בערים הללו פחתה ביותר מ־60%, כפי שהראנו בבדיקה שערכנו בשבוע שעבר, וכי חלק מהעסקאות שכן בוצעו במהלך המלחמה, כמו בנתיבות ובאשקלון, היו מימושי זכיות במסגרת תכנית ממשלתית מחיר למשתכן, דיור מופחת ומחיר מטרה. לפיכך לא ניתן להרכיב מדגם באיכות סבירה.

ואולם אין כמו חברות הנדל"ן כדי להדגים את המצב הרע אליו נקלע שוק הדירות באזור הדרום. אלה נותנות הנחות של 100 אלף שקל ויותר לרוכשי דירות בדרך כלל מכוחות הביטחון מה שמהווה 8% ממחירי הדירות הממוצעים במחוז זה, על פי ממוצע העסקאות שנמדד ע"י הלמ"ס ברבעון השלישי של השנה.

בנתניה, אחד הערים היחידות בהן לא נרשמה אזעקות צבע אדום מאז תחילת הלחימה מחירי הדירות שנרכשו לפני המלחמה הגיעו ל־25 אלף שקל למ"ר בממוצע, ובמהלך הלחימה הם ירדו ל־23.7 אלף שקל, ירידה של כ־5%.

למרות החשש מפתיחת החזית הצפונית, בעיר חיפה, מחירי הדירות ירדו באחוז אחד בלבד, מ־19.4 אלף שקל למ"ר ל־19.2 אלף שקל למ"ר.

בערים חריש ובחדרה, שגם הן לא היו יעד למתקפת רקטות, לא נמצאו פערים משמעותיים בין העסקאות שבוצעו לפני המלחמה לבין העסקאות שבוצעו במהלכה. בחריש המחיר הממוצע הגיע ל־14.7 אלף שקל למ"ר ואילו בחדרה ל־17.6 אלף שקל למ"ר.

כמו כן בעיר פתח תקווה אשר תושביה נאלצו להיכנס למרחבים המוגנים 26 פעמים מתחילת המלחמה נמצאו ירידות מחירים מתונות. מחירי הדירות שנרכשו במהלך המלחמה היו נמוכים בכ־300 שקל למ"ר ממחירי הדירות שנרכשו לפני המלחמה 25.5 אלף שקל למ"ר, לעומת 25.8 אלף למ"ר, ירידה של כאחוז. בדיקת פרויקטים חדשים שממוקמים בכפר גנים ב' וג' העלתה כי מחירי מ"ר של דירות חדשות שנרכשו בהם ירדו מ־27.5 אלף שקל ל־26.5 אלף שקל.

באופן מפתיע בזמן המלחמה נמצאו גם שתי ערים בהן הורגשה עליות מחירים בעסקאות שבוצעו במהלך המלחמה לעומת אלו שבוצעו לפניה. בעיר הרצליה נשמעו כ-24 אזעקות עד כה בשני אזורי העיר, שבה המחירים עלו ב־6% ל־38 אלף שקל למ"ר בממוצע, ובכפר סבא שבה היו שש אזעקות עד כה שבה המחירים עלו בכ־2.5% ל־26.9 אלף שקל למ"ר.

אלה שתי ערים עם ביקוש גבוה מאוד, ובנייה שאינה בהיקף מספק, ולפיכך יש להניח, שבמקרים הללו תנאי השוק המקומי היו חזקים יותר מתנאי שוק הנדל"ן הלאומי, והם הכתיבו עליות מחירים, על אף המצב.

במהלך המלחמה התקיימו פחות עסקאות מאשר קודם לכן, ולכן אנשי נדל"ן רבים נזהרים מלומר דברים נחרצים על מצב השוק. עם זאת, יותר ממתווך אחד סיפר לנו כי המצב השתנה מאוד מאז הימים הראשונים של המלחמה, שבהם האווירה הייתה של פחד קיומי שנבע מהפלישה של אנשי החמאס לארץ, שנמשכה מספר רב יחסית של ימים, מהחשש שהחיזבאללה יצטרף למלחמה ומהתחושה שצה"ל אינו מגיב כראוי.

מהימים שבהם הציבור החל להשתכנע שצה"ל הוא היוזם במלחמה, שעברה להתחולל בעזה ולא בישראל, והציבור הרחב השתכנע, שהסיכוי למלחמה בצפון המדינה ירד הדברים החלו להשתנות גם בשוק הנדל"ן, ו"מדד הטלפונים" של המתווכים החל לעלות.

מאתגר להגיד מה יהיה בשיום שאחרי, אבל אפשר להיזכר באירועי העבר ולהעריך שיקרה תחריש דומה. כזכור, בתום מלחמת לבנון השנייה שוק הנדל"ן המקומי היה כמו קפיץ אשר לאחר שהמלחמה נגמרה, המחירים עלו חזרה למעלה, אבל בתום מלחמת יום כיפור, קרה הדבר ההפוך, שכן היא הכניסה את המדינה למיתון כבד, שגרר אחריו נפילת מחירי דירות למשך כארבע שנים.

עוד ב-

קבוצת לפידות קפיטל ברבעון חזק: רווח נקי של 60 מיליון שקל

לכתבה המלאה

יש שצופים שמיד אחרי המלחמה הנוכחית הביקוש לדירות יעלה חזרה, בין היתר מצד תושבי חוץ, שירצו לרכוש כאן דירות לאור האנטישמיות בעולם, ובגלל קצב הבנייה שהולך ויורד.